12 стран для получения ВНЖ через покупку недвижимости

В некоторых странах инвестиции в недвижимость позволяют оформить вид на жительство (ВНЖ). Обычно такое право предоставляется владельцам жилья, но иногда для этой цели можно купить и коммерческие объекты. Во многих странах оформление ВНЖ за покупку недвижимости — это возможность переехать за границу сразу же всей семьей, получать прибыль от аренды, и часто такой вид на жительство действует дольше, чем другие. Но если сравнивать, например, с иммиграцией через бизнес, то инвестиционные программы обычно требуют гораздо больших вложений. А еще вас могут ограничить в праве на продажу имущества в течение 3–5 лет.

Получить ВНЖ через покупку недвижимости можно примерно в 20 странах мира, в том числе и в государствах Евросоюза. Но везде условия отличаются: например, в Турции применяется минимальный порог стоимости в 200 000 USD, а в Греции — 250 000 EUR. Чтобы получить сербский ВНЖ за покупку жилья, владелец сам должен жить в своей квартире или доме. На Мальте для оформления резидентства недвижимость разрешается даже взять в аренду.

Далее расскажем, в каких государствах сейчас можно купить недвижимость и получить ВНЖ, а какие популярные программы больше не работают. Также опишем подводные камни, с которыми можно столкнуться при иммиграции через покупку жилья.

Нет времени читать?

Задайте вопросы миграционному специалисту iWorld

Получить консультацию бесплатно

ВНЖ за покупку недвижимости в Европе

Программы оформления ВНЖ в Европе при покупке недвижимости популярны по нескольким причинам. В европейских странах высокий уровень жизни, большинство из них входят в ЕС и Шенгенскую зону. Например, с ВНЖ Греции можно свободно путешествовать почти по всей Европе. Многие инвесторы-россияне выбирают Сербию, ведь здесь привлекательные цены и легкая адаптация. Популярностью пользуется и Черногория благодаря своей природе, пляжам, уникальной архитектуре и невысокой стоимости объектов, которые можно выгодно сдавать в аренду.

Испания

ВНЖ за покупку недвижимости в Испании больше не предоставляется — программа прекратила работу в начале апреля 2025 года. Однако иностранцы по-прежнему могут покупать жилье на территории страны, чтобы использовать его для проживания или коммерческих целей. Правда правительство планирует повысить налог на такие сделки для покупателей, которые не являются гражданами государств ЕС.

В связи с актуальной ситуацией, стоит рассмотреть альтернативные варианты получения ВНЖ Испании. Состоятельные иностранцы могут оформить вид на жительство для финансово независимых лиц — нужно только подтвердить стабильный ежемесячный доход в размере от 2 400 EUR. Также в Испании выдается виза цифрового кочевника и 3-летний ВНЖ для основателей стартапов.

Цены на жилье в Испании сравнительно высокие — в среднем 2 961 EUR/м². Дороже всего покупать квартиры на Балеарских островах, в Мадриде и Малаге. Самая дешевая провинция страны — Сьюдад-Реаль.

Доходность жилой недвижимости в Испании находится на уровне 7,2 %. Выгоднее всего здесь покупать офисы и коммерческие объекты, доходность которых составляет 11,7 и 9,8 % соответственно. Что касается жилья, самую высокую прибыль может принести квартира или дом в Мурсии, где показатель доходности равен 7,6 %.

Португалия

ВНЖ за недвижимость в Португалии не предоставляется с 2023 года, когда правительство закрыло программу для предотвращения роста цен. Но иностранцы по-прежнему могут приобретать жилье в стране. Часто они оформляют ВНЖ на каком-то другом основании в ближайших странах ЕС (например, во Франции через стартап), чтобы затем свободно проводить время в своих виллах и квартирах на территории Португалии.

Цены на жилье здесь выше, чем в Испании — примерно 3 200 EUR/м². Лиссабон, Порту и Фуншал — самые дорогие города для покупки недвижимости. Дешевле всего в населенных пунктах Порталегри и Гуарда, где цены находятся на уровне 730–830 EUR/м².

Доходность жилья в Португалии при сдаче его в аренду составляет 7,3 %. Выгоднее всего для этой цели покупать квартиры и дома в городе Сантарен.

Сербия

ВНЖ за недвижимость в Сербии дают, при этом квартиру или коттедж не обязательно покупать. Вы сможете стать резидентом, если собственность была получена по наследству или договору дарения. Однако вид на жительство будет предоставлен только в том случае, если вы сами живете в своей сербской квартире или доме, так что в этом случае сдавать жилье в аренду не получится.

Минимальный порог стоимости недвижимости для получения ВНЖ отсутствует, поэтому покупать можно любое жилье. По этой причине Сербия пользуется большой популярностью среди россиян — в первой половине 2024 года они инвестировали в этот сектор около 85 млн EUR, преимущественно выбирая для вложений столицу государства Белград.

Срок действия карты ВНЖ, которая предоставляется владельцам недвижимого имущества, составляет не более 3 лет, может продлеваться.

Цены на жилье в Сербии находятся на уровне 2 486 EUR/м² и демонстрируют тенденцию к росту. Сильнее всего стоимость подскочила в Белграде, Нови-Саде, Нише и Крагуеваце. В популярных ранее Златиборе и Копаонике повышение цен не наблюдается, поскольку здесь упал спрос на покупку жилья. Ситуация на рынке недвижимости подталкивает иностранцев к альтернативным вариантам получения ВНЖ Сербии.

Сейчас одна из наиболее популярных программ переезда в Сербию — оформление ВНЖ через бизнес. Зарегистрировать здесь фирму можно с уставным капиталом от 1 EUR, а корпоративный налог относительно невысокий (15 %).

Доходность жилья в стране превышает 7 %. По этому показателю Сербия входит в топ-5 самых привлекательных европейских государств. Так что в этой стране можно получать неплохой дополнительный доход, если переехать не по покупке недвижимости, а по бизнесу, например.

Греция

ВНЖ за недвижимость в Греции предоставляется в рамках инвесторской программы Greece Golden Visa. Резидентство возможно получить, если вы полностью владеете объектом или же совместно с супругом/-ой. Квартира или вилла может быть унаследована вами от родственников. Кроме того, вы можете получить вид на жительство за инвестиции в крупный объект: резидентство Греции предоставляется арендаторам отелей, где размещаются туристы.

Минимальный размер инвестиций для получения ВНЖ составляет 250 000 EUR, но в некоторых областях достигает 800 000. Сумма необходимых вложений также может зависеть от типа приобретаемого объекта.

Срок действия такого ВНЖ — 5 лет. Это разрешение не дает права на работу.

Цены на жилье в Греции находятся на уровне 2 544 EUR/м². При этом спрос на покупку квартир и домов в стране растет, что провоцирует и плавное повышение цен. Дешевле всего приобретать квартиры в таких небольших городах как Кастория, Козани, Флорина, Килкис и Кардица. Самые дорогие предложения ждут вас в Афинах и на популярных курортах.

Доходность от сдачи недвижимости в аренду в Греции находится на уровне 4–7 % в год в зависимости от региона. Но стоит учитывать, что во многих городах спрос на квартиры среди туристов имеет сезонный характер, актуально это и для греческих островов.

Черногория

ВНЖ за недвижимость — один из популярных вариантов переезда в Черногорию, хотя он и уступает бизнес-иммиграции. Стать резидентом государства может владелец любого недвижимого объекта: апартаментов, коттеджа, офиса, коммерческой площади, ресторана.

Минимальная сумма инвестиций правительством не установлена, поэтому для иммиграции можно приобрести недвижимость любой стоимости. Главное — владеть минимум половиной объекта.

Срок действия статуса резидента составляет 1 год. Разрешение на проживание можно продлевать.

Цены на жилье в Черногории немного ниже, нежели в среднем по Европе — примерно 2 121 EUR/м². При этом стоимость активно повышается: цены на новостройки за последний год подскочили на 16,6 % с учетом инфляции. Самые дорогие, но популярные среди инвесторов города Черногории — Подгорица, Герцег-Нови, Бар и Свети-Стефан. Дешевые предложения можно найти в Биело Поле и Плевле, а также в пригородах популярных туристических населенных пунктов.

Доходность сдачи жилья в аренду в Черногории составляет 5–8 %. Однако в 2024 году в стране повысился налог на покупку недвижимого имущества, что негативно отразилось на рентабельности.По этой причине для получения ВНЖ Черногории иностранцы чаще открывают здесь собственные компании. Особенно популярна страна среди предпринимателей, которые занимаются криптовалютой, поскольку местное правительство всячески поддерживает такой бизнес.

Узнайте, как открыть компанию в Черногории и переехать в страну всей семьей, прямо сейчас.

ВНЖ через недвижимость в странах ближнего зарубежья

Для быстрого переезда в страны ближнего зарубежья также можно купить недвижимость и получить ВНЖ. Такие государства как Армения, Кыргызстан и Грузия особенно привлекательны для граждан РФ, поскольку здесь можно общаться на русском, несложно адаптироваться к укладу жизни. Да и цены на жилье и проживание здесь обычно ниже, чем в Европе. В то же время во многих странах ближнего зарубежья хорошо развит туризм, есть активная культурная жизнь, а также можно быстро получить не только ВНЖ или ПМЖ, но и второе гражданство.

Армения

ВНЖ за недвижимость в Армении не предоставляется. Оформить статус временного резидента можно только на основании работы, обучения, бизнеса, по воссоединению с семьей или в качестве представителя армянской национальности. Армяне по национальности и предприниматели также могут сразу оформить ПМЖ.

В Армении можно сразу получить второе гражданство. Для участия в программе не нужно предварительно проживать на территории государства и даже владеть государственным языком. Процедура длится до полугода. Поэтому многие россияне сразу оформляют паспорт Армении, а квартиры покупают для проживания или в качестве инвестиции для получения пассивного дохода. Многие также используют армянское гражданство для переезда в другие страны — например, россиянам так проще получить визу в ЕС или США.

Цены на жилье в Армении находятся на уровне европейских — в среднем 2 611 USD/м². Дороже всего покупать квартиры в Ереване. Самые низкие цены на жилье можно найти в таких городах Армении как Туманян, Варденис, Алаверди и Ташир.

Доходность сдачи жилья в аренду находится на уровне 5,49 %. При этом сдавать квартиры за пределами центра города выгоднее.

Кыргызстан

ВНЖ за недвижимость в Кыргызстане не предоставляется. Получить резидентство можно только по работе, учебе или за крупные инвестиции. Однако законодательство страны позволяет многим россиянам сразу по приезде подать запрос на гражданство. Процедура занимает всего 2–6 месяцев, после чего вы сможете проживать в Кыргызстане без каких-либо ограничений.

Цены на жилье в стране сравнительно очень низкие — в среднем 1 176 USD/м². Дороже всего покупать квартиры в Бишкеке и Джалал-Абаде. Наиболее низкие цены — в Жумгальском и Баткенском районах государства.

Доходность недвижимости в Кыргызстане высокая, что связано с ростом цен. Окупить квартиру путем сдачи ее в аренду можно в срок от 10 до 15 лет.

Грузия

ВНЖ за недвижимость в Грузии можно получить только в том случае, если размер инвестиций превышает установленный порог. Покупать можно любые объекты. В Грузии иностранцам запрещено владеть только землями, которые имеют сельскохозяйственное назначение.

Минимальная стоимость жилья для получения ВНЖ составляет 100 000 USD. Вы также можете запросить ВНЖ с более длительным сроком действия, если инвестируете в грузинскую недвижимость от 300 000 USD. Для оформления резидентства необходимо провести оценку рыночной стоимости объекта — это может сделать только сертифицированный специалист.

Срок действия вида на жительство — 1 год или 5 лет, в зависимости от суммы инвестиций.

Правда в Грузии возможно жить и без ВНЖ, поскольку граждане РФ могут оставаться в стране по безвизовому режиму на протяжении года. Чтобы продлить право на пребывание, можно сделать визаран — выехать за границу и вернуться на территорию государства. Также ВНЖ — это длинный путь к гражданству Грузии. Поэтому иностранцы, нацеленные не просто на покупку квартиры за границей, а на второй паспорт, выбирают для себя Армению или Кыргызстан.

Цены на жилье в Грузии доступны — примерно 1 295 USD/м². Дешевые предложения стоит искать в городах, которые не пользуются большой популярностью среди туристов, а также отдалены от моря. Однако именно в приморских населенных пунктах и в Тбилиси покупать жилье выгоднее, если вы планируете зарабатывать на размещении туристов.

Доходность квартир и домов в Грузии очень высокая — если сдавать их в аренду, окупить вложения можно через 5–7 лет.

Получение ВНЖ за недвижимость в других странах

В последние годы иностранцы часто приобретают апартаменты в Турции и ОАЭ, и даже в странах Латинской Америки и Океании. Больше всего в таких вложениях заинтересованы потенциальные иммигранты, которые желают оформить резидентство и уехать за границу. Однако во многих случаях такие инвестиции могут быть выгодны с финансовой точки зрения — например, в Турции можно хорошо зарабатывать на сдаче жилья туристам.

Турция

ВНЖ за недвижимость в Турции предоставляется всем независимо от национальности. Для этой цели подойдет только жилое имущество, и владелец обязан использовать его для личного проживания. То есть, пока квартира является основанием для вашего пребывания в стране, сдавать ее туристам или долгосрочно не получится.

Минимальный размер инвестиций, требуемый законодательством, равен 200 000 USD.

Срок действия ВНЖ для владельцев жилья — 2 года. По желанию вы можете продлевать пребывание.

Цены на жилье в Турции очень низкие по сравнению с другими государствами Европы — всего 1 628 USD/м². Стамбул, Анкара и Измир отличаются очень высокой стоимостью. В то же время низкие цены можно встретить в Ване и Шанлыурфе. Среди экспатов популярностью пользуются города Дидим и Даламан.

Доходность сдачи квартир в аренду в Турции очень высокая —7,41 %. Выгоднее всего для этой цели покупать однокомнатные квартиры.

Турция имеет очень много преимуществ как государство для иммиграции и покупки недвижимости. Россияне могут посещать страну без визы, благодаря чему несложно приехать и лично выбрать квартиру или дом для покупки, оформить все документы. Также здесь есть много горнолыжных, морских курортов и других достопримечательностей, которые привлекают иммигрантов.

Оставьте заявку на консультацию, чтобы узнать больше о получении турецкого ВНЖ на основании недвижимости.

ОАЭ

ВНЖ за недвижимость в ОАЭ предоставляется, если инвестиции превышают установленную законом сумму.

Минимальный размер вложений — примерно 204 193 USD. Жилье можно приобрести в кредит, однако на момент запроса ВНЖ необходимо погасить указанную сумму.

Срок действия вида на жительство, который могут получить собственники эмиратского жилья, составляет 2 года. Чтобы ВНЖ не аннулировали, нельзя покидать пределы страны дольше чем на 6 месяцев. По этой причине иностранцы чаще оформляют вид на жительство в ОАЭ через бизнес, который выдается сразу на 5 лет и позволяет отсутствовать в стране более полугода.

Цены на жилье в ОАЭ очень высокие — в среднем 5 000 USD/м². Дороже всего апартаменты в густонаселенных Дубае и Абу-Даби. Более доступные предложения можно найти в эмирате Шарджа, где к тому же более разнообразный рынок жилья. Сравнительно дешевые предложения есть и в эмирате Аджман.

Доходность сдачи жилья в аренду в ОАЭ составляет 4,87 %.

Чили

ВНЖ за недвижимость в Чили не предоставляется. Чаще всего сюда переезжают для родов — ребенок, рожденный в этой стране, автоматически получает ее гражданство по праву почвы. Родителям чилийский паспорт новорожденного открывает путь к семейному ВНЖ, а уже через год они смогут получить ПМЖ. 2 года проживания в стране позволяют матери и отцу чилийца запросить гражданство Чили.

Цены на жилье в Чили в среднем находятся на уровне 2 109 USD/м². Самые дешевые квартиры можно купить в городах Пуэнте-Альто и Сан-Бернардо, а самые дорогие — в Сантьяго.

Доходность сдачи недвижимости в аренду составляет примерно 5 %.

Вануату

ВНЖ за недвижимость в Вануату оформляется в случае заключения договора аренды.

Минимальная стоимость жилья, которое вы арендуете, должна составлять примерно 83 000 USD. При этом закон не ограничивает вас в сумме аренды, которую вы будете платить. Дополнительно нужно подтвердить постоянный доход от 2 080 до 8 300 USD.

Срок действия карты резидента определяется индивидуально.

За покупку недвижимости можно оформить гражданство Вануату. Для этого требуется вложить средства в один из 4 проектов, утвержденных правительством государства. Минимальный размер инвестиций — 200 000 USD.

Но в Вануату действуют и другие инвестиционные программы. Вы также можете оформить паспорт страны за вложения в ее экономику на сумму от 130 000 USD. Процедура получения гражданства займет всего около 2 месяцев и не потребует личных поездок в Вануату. Требование насчет знания языка не применяется.

Цены на жилье в Вануату находятся на уровне 2 850 USD/м². Здесь можно купить как квартиру, так и частный остров. Но учтите, что для получения гражданства именно за недвижимость необходимо инвестировать в конкретные объекты, которое определило правительство.

Доходность сдачи недвижимости в аренду на Вануату высокая — 8 %.

Сравнение всех стран, дающих вид на жительство при покупке недвижимости

Чтобы выбрать наиболее выгодный вариант оформления ВНЖ через покупку недвижимого имущества, предлагаем сравнить актуальные программы в разных странах мира:

ВНЖ и гражданство за недвижимость: в чем разница?

Оформляя ВНЖ, вы становитесь временным жителем государства. Это значит, что вы можете оставаться в стране до тех пор, пока действует ваш статус. А действует он в свою очередь до того момента, пока вы не продадите недвижимость. Через определенное время у вас появится возможность запросить гражданство страны по процедуре натурализации. Срок проживания до получения паспорта зависит от страны: в Турции это всего 5 лет, а в Грузии — 10.

Гражданство за недвижимость — это возможность сразу стать полноправным гражданином страны без предварительного проживания. Например, такая программа доступна в Вануату и Турции.

Разница между программами получения ВНЖ и гражданства за недвижимость заключается в том, что для оформления паспорта обычно требуется вложить в покупку более крупную сумму. Например, если для вида на жительство в Турции достаточно купить квартиру за 200 000 USD, то для получения гражданства требуется не менее 400 000 USD.

Важные требования и подводные камни

Инвестируя в недвижимое имущество за границей для получения резидентства, важно учитывать такие нюансы:

• при оплате стоимости жилья нужно подтвердить легальный источник происхождения денег;
• в зависимости от страны, может взиматься налог на покупку недвижимости и другие сборы за переоформление объекта, из-за чего финальная стоимость сделки повышается;
• для оформления ВНЖ нередко нужно еще подтвердить стабильный доход на определенном уровне;
• продажа жилья приводит к утрате ВНЖ, а также могут быть другие ограничения — например, на Ангилье вы должны взять обязательство не продавать недвижимость в течение 5 лет;
• для продления статуса резидента иногда разрешается купить другое жилье по такой же стоимости.

Как выбрать страну для ВНЖ через недвижимость

Несколько базовых критериев, которые стоит учитывать, когда вы ищете страну для иммиграции на основании покупки жилья:

• доступна ли вам покупка — например, в Латвии в таком праве ограничены граждане России и Беларуси;
• минимальная стоимость жилья для оформления резидентства — можно сосредоточиться на странах, где такого ограничения нет, например, Черногории или Сербии;
• срок действия вида на жительство — на Кипре можно сразу оформить ПМЖ, однако размер инвестиций будет сравнительно высоким;
• размер налогов — даже если не говорить о сборах при покупке, во многих странах есть ежегодный налог на недвижимость (до 1–1,5 %), но на Кипре, например, его нет с 2017 года;
• доходность недвижимости, если вы планируете ее сдавать в аренду или перепродавать;
• экономическая стабильность страны — от этого зависит, сможете ли вы приумножить свои инвестиции в иностранное жилье (лидером в данном критерии является ОАЭ);
• стоимость проживания в государстве — оцените, насколько цены на продукты, одежду, медицину и обучение соответствуют вашему доходу.

Недвижимость — не единственный способ оформить резидентство за границей. Многие иммигрируют на основании бизнеса, поскольку такой вариант требует меньше вложений, а регистрация компании обычно занимает несколько дней. Такой вариант ВНЖ доступен в ОАЭ, Сербии, Черногории, Франции, Испании.

Популярностью пользуется иммиграция в качестве финансово независимого лица. В таком случае требуется только подтвердить наличие стабильного источника доходов, который позволит обеспечивать жизнь в выбранной стране. Такие программы сейчас действуют в Испании и Франции.

Учитывая большое количество возможностей и способов оформления ВНЖ за границей, не стоит спешить с выбором страны и основания. В этом вопросе лучше проконсультироваться с опытными юристами, которые знакомы со всеми актуальными программами и смогут предложить вариант, который будет на 100 % соответствовать вашим пожеланиям и возможностям. Ведь о некоторых основаниях для получения ВНЖ вы могли не знать, или же юрист может предложить вам сразу оформить второе гражданство. В любом случае сопровождение специалистов позволит существенно ускорить и упростить иммиграцию, избежать распространенных ошибок.

Оформление ВНЖ — быстро и надежно

• Подберем программу под ваш бюджет и цели
• Сами соберем и подадим документы
• На связи 24/7: чат, звонки, сопровождение
• Гарантируем результат — все прописано в договоре

Бесплатно

Оставьте заявку
и получите консультацию иммиграционного специалиста

*Ваше имя *Ваш телефон *Ваш e-mail Получить консультацию юриста