ВНЖ в ОАЭ при покупке недвижимости в 2026 году

При покупке недвижимости в ОАЭ можно оформить ВНЖ на 2 года или сразу на 10 лет. Первый вариант — это резидентская виза, которая выдается независимо от стоимости жилья. Второй — «Золотая виза» для иностранцев, вложивших в эмиратскую недвижимость от 544 588 USD. Семья может иммигрировать вместе с инвестором. Подавать заявку можно на территории страны.

Резидентская виза на 2 года

Обычная резидентская виза ОАЭ выдается при покупке местной недвижимости и действует 2 года. Документ продлевается, если вы по-прежнему остаетесь собственником имущества или купили новое жилье — подать заявку можно даже в течение 30 дней после окончания срока действия старого ВНЖ.

Требования к стоимости недвижимости нет — в 2026 году его отменил Земельный департамент Дубая (DLD). Но есть исключение: если жилье является совместной собственностью, тогда для получения визы ваша доля должна составлять не менее 108 918 USD.

Требования к заявителям:

• владение подходящей недвижимостью;
• месячный доход от 2 723 USD;
• прохождение медосмотра в клинике, утвержденной Управлением охраны здоровья (DHA).

Ограничения эмиратского ВНЖ по недвижимости — нельзя выезжать за границу более чем на 6 месяцев в году. Это причина для аннулирования резидентства.

2-летнюю резидентскую визу обычно выбирают люди, которые уже купили жилье в ОАЭ и хотят переехать сюда для знакомства со страной, поиска работы или вариантов для бизнеса. Подходит она и семьям с детьми.

Оформление под ключ

От выбора недвижимости до получения официальных документов — все под контролем юристов

Начать оформление

Золотая виза на 10 лет

Золотая виза ОАЭ — это название 10-летнего вида на жительство для инвесторов, которые вложили в местную недвижимость от 544 588 USD. При получении ВНЖ инвестор обязуется не продавать имущество в течение всех 10 лет.

Золотая виза подлежит продлению — сделать это можно до окончания срока действия Emirates ID или в течение 180 дней после этого (для других вариантов ВНЖ дается всего 30 дней).

Покупать можно не только жилье, но и коммерческие объекты. Допускается:

• полная собственность;
• совместное владение;
• покупка нескольких объектов;
• ипотека.

Важно, чтобы в любом случае ваш взнос составлял не менее 544 588 USD. Например, если вы купили квартиру стоимостью 2 млн USD в ипотеку, на момент подачи заявки нужно погасить более полумиллиона. Если речь идет о совместном владении, ваша доля тоже должна составлять от 544 588 USD.

Преимущества Золотой визы:

• можно работать, поступать в эмиратские вузы и вести бизнес в ОАЭ без участия местных партнеров;
• можно выезжать из страны на любой срок — ограничение в 180 дней не действует;
• ВНЖ продлевается автоматически, если все требования по-прежнему выполняются.

Как и другим иностранцам, инвесторам нужно пройти медицинский осмотр.

10-летнее резидентство ОАЭ выбирают иностранцы, которые хотят получить стабильный долгосрочный статус за границей, но без привязки к другой стране. Например, многие россияне получают эмиратский ВНЖ, но продолжают жить в РФ. Свой вид на жительство они используют, чтобы зимовать в теплой стране или приезжать сюда по бизнесу, не считая при этом дни безвизового пребывания.

Какая недвижимость подходит для резидентской визы

На 2-летний вид на жительство ОАЭ можно подаваться при покупке недвижимости, если учтены такие условия и требования:

• покупать можно только полностью достроенные жилые дома без приусадебной территории — если объект находится во Временном реестре недвижимости (Oqood), в ВНЖ откажут;
• объект должен находиться в том эмирате, в котором вы будете подаваться на ВНЖ и жить;
• недвижимость в ипотеке подходит для получения ВНЖ — в банке, который вас кредитует, нужно взять сертификат об отсутствии возражений (NOC);
• если объект финансируется застройщиком, нужно предоставить квитанцию об оплате от такой компании.

10-летний ВНЖ (Золотая виза) выдается, если вы купили полностью достроенную недвижимость в Дубае или другом эмирате. Если же объект не достроен, нужно запросить сертификат о праве собственности в Земельном департаменте — с ним также можно подаваться на ВНЖ. Золотую визу одобрят, если:

• вы полностью владеете одним или несколькими объектами стоимостью от 544 588 USD;
• стоимость имущества подтверждает сертификат Земельного департамента эмирата или другого компетентного органа;
• если вы владеете только долей недвижимости, ее цена составляет не менее 544 588 USD;
• на имущество наложен залог, чтобы инвестор не мог его продать до окончания срока действия Золотой визы.

В обоих случаях нужно учитывать, что в каждом эмирате ОАЭ действуют свои правила покупки недвижимости иностранцами:

• в Дубае иностранцы могут покупать недвижимость только в специальных freehold-зонах (территории свободного владения), не получится оформить 2-летнюю визу через имущество в свободной зоне DIFC;
• в Абу-Даби можно приобретать недвижимость только в инвестиционных зонах, таких как Al Raha Beach, Al Reef, Yas Island, Masdar City, Saadiyat Island, Reem Island;
• в Шардже иностранцы не могут получить полное право собственности, а вместо этого покупают только право пользования (usufruct) на срок до 100 лет.

Какие документы нужно подготовить

Список документов для оформления резидентской визы по недвижимости в Дубае:

• загранпаспорт — должен действовать дольше 6 месяцев;
• справка о праве собственности на недвижимость от Земельного департамента эмирата;
• информация о наличии жилья в ОАЭ — оно может быть личным или арендованным;
• сертификат об отсутствии возражений, если жилье куплено в ипотеку;
• платежная квитанция, если жилье оплачивается застройщиком;
• старая карта Emirates ID или разрешение на въезд, если есть;
• цифровое фото, сделанное в соответствии с требованиями Федерального управления по делам идентификации, гражданства, таможни и безопасности портов (ICP);
• страховой полис от фирмы, которая зарегистрирована и работает в ОАЭ;
• справка об отсутствии судимостей от полиции Дубая — адресатом должен быть указан Земельный департамент.

Для Золотой визы нужно обязательно подтвердить стоимость недвижимости, для чего можно использовать такие документы:

• полное владение — договор купли-продажи с указанием цены ИЛИ сертификат о стоимости единицы недвижимости от компетентного органа ОАЭ;
• ипотека — сертификат о стоимости единицы недвижимости, справка о результатах проверки ограничений на имущество (например, нет ли судебного ареста) и налоговая декларация о том, что за последние 2 года вы уплатили минимум 68 074 USD налогов в Эмиратах;
• недвижимость на этапе строительства — договор купли-продажи с застройщиком и доказательство того, что вы уплатили ему не менее 544 588 USD.

Пошаговая процедура получения резидентской визы

Многие иностранцы приезжают в ОАЭ по безвизовому режиму на 90 дней — этого времени вполне хватает для выполнения всех обязательных шагов по покупке жилья и оформлению резидентства:

1. Изучение требований и выбор визы.
   Поскольку ОАЭ предлагает сразу 2 варианта для иммиграции через недвижимость, важно изучить условия каждого и выбрать оптимальный для вас. На этом этапе можно обратиться к юристам, особенно когда есть вопросы по резидентским визам или покупке жилья в Эмиратах.
2. Поиск и проверка объекта.
   Объявления о продаже недвижимости в ОАЭ можно найти на propertyfinder.ae или bayut.com. Но предложения в интернете обычно размещают риелторы, поэтому многие сразу обращаются в агентство по недвижимости. Перед покупкой желательно посмотреть объект и проверить право собственности, наличие ареста, не находится ли квартира в залоге. Например, в Дубае запросы Verify Title Deed и Property Status Enquiry можно сделать на сайте правительства эмирата.
3. Сделка и оформление права собственности.
   Если объект понравился, можно сразу заключить предварительный договор о покупке — так вы забронируете его за собой. Затем нужно составить договор купли-продажи — в нем указывается сумма сделки, сроки и способ оплаты, размер задатка. Далее продавец должен предоставить вам NOC. Если все согласовано, можно обращаться в Земельный реестр для перерегистрации имущества на ваше имя. На этом этапе обычно нужно оплатить всю стоимость сделки.
4. Подготовка документов.
   Документы, выданные на иностранных языках, нужно перевести на английский или арабский. В случае Золотой визы очень важно приложить информацию о стоимости вашего имущества в Эмиратах.
5. Подача заявления.
   Если вы оформляете резидентство в Дубае, заявку нужно подавать через систему умных услуг Главного управления по вопросам проживания и по делам иностранцев (GDRFA) или сервисный центр эмирата. Например, Золотую визу в Дубае можно оформить через Golden Cube. Рассмотрение заявки занимает от 2 до 10 рабочих дней.
6. Медосмотр.
   Вас направят пройти осмотр в одной из клиник, назначенных DHA — проверяется наличие инфекционных заболеваний. Результаты в электронном виде направят в Земельный реестр и GDRFA.
7. Получение резидентской визы.
   Нужно посетить офис ICP для сдачи биометрии для Emirates ID, с собой взять те же документы, что и для заявления на ВНЖ. В ваш паспорт поставят штамп с визой с указанием срока ее действия.
8. Выдача Emirates ID.
   Документ вышлют по почте — обычно на это уходит до 10 дней. Emirates ID — это удостоверение личности, которое понадобится для получения государственных и банковских услуг внутри страны.

Примерные расходы на оформление ВНЖ в Дубае за покупку недвижимости:

Оформление обычной резидентской визы обойдется от 137 USD, а Золотой — от 1 577 USD. 10-летний ВНЖ также требует более крупных инвестиций в недвижимость, однако эти деньги всегда можно вернуть, часто даже с процентами от роста цен.

ВНЖ ОАЭ дает возможность:

• Жить в стране с развитой экономикой
• Открывать счета в надежных банках
• Вести бизнес в ОАЭ
• Упрощенно оформлять визы в страны Шенгена и США

Бесплатно

Оставьте заявку и получите
консультацию специалиста

Имя* Ваш телефон* Ваш e-mail* Отправить

WhatsApp Telegram Instagram

ВНЖ для членов семьи

Члены семьи могут подавать заявку на визу в ОАЭ одновременно с основным заявителем (спонсором), но резидентство получат после него. Таким правом могут воспользоваться:

• супруг/-а;
• родители;
• сыновья до 25 лет и дочери без возрастных ограничений.

ВНЖ родственникам выдается на тот же срок, что и у спонсора.

Золотое резидентство можно оформить новорожденному. Подать заявку на визу важно в течение 120 дней после родов. Место рождения ребенка не имеет значения. Новорожденному также нужно оформить страховку, как и взрослым.

Документы для членов семьи, которые хотят переехать в ОАЭ к основному заявителю:

• копия Emirates ID и паспорта основного заявителя;
• отсутствие возражений от отца, если основной заявитель — мать;
• свидетельство о социальном статусе из суда Дубая для дочерей от 18 лет;
• подтверждение родства — свидетельство о браке, рождении детей;
• IBAN местного банковского счета.

Родители могут податься на резидентство, только если они находятся на иждивении спонсора — это нужно подтвердить заверенным у консула свидетельством. Также нужна выписка по банковским счетам за последние 3 месяца.

Продление резидентской визы

Продлевать можно оба варианта виз, если вы по-прежнему владеете недвижимостью в ОАЭ. Заявка подается онлайн через смарт-сервис ICP или сайт правительства вашего эмирата, процедура занимает до 2 дней. Если заявку одобрят, вы получите новый Emirates ID.

Золотая виза может продлеваться автоматически.

Список документов для продления ВНЖ:

• загранпаспорт;
• личное фото;
• договор аренды, свидетельство о праве собственности, счет за коммунальные;
• свидетельство о браке, рождении детей, опекунстве, если актуально;
• справка с места работы или другое подтверждение дохода;
• страховка.

Подаваться на продление нужно, пока действует текущий ВНЖ. Однако владельцы 2-летней резидентской визы имеют еще 30 льготных дней, а Золотой — 180. Если льготный период истек, начнет накапливаться штраф — примерно 14 USD за каждый просроченный день.

Стоимость услуги продления — примерно 82 USD для обычной визы и 300 для Золотой.

Частые ошибки инвесторов

Зачастую причины отказа в резидентской визе ОАЭ — ошибки в подготовке заявки и неправильное понимание условий:

• Неподходящая недвижимость. Для получения 2-летней визы можно использовать только жилые объекты. Коммерческие допускаются для оформления Золотого ВНЖ, а также в таком случае можно покупать сразу несколько квартир и суммировать их стоимость.
• Имущество в ипотеке. Хотя ипотека сама по себе допускается для оформления Золотой визы, на момент подачи заявки нужно погасить не менее 544 588 USD. Также нужно получить NOC от банка.
• Неполное досье. Даже отсутствие страховки может стать причиной для отказа в ВНЖ. Также важно учесть строк действия загранпаспорта — если он истекает, лучше заранее получить новый.
• Отсутствие дохода. Для 2-летнего ВНЖ нужно показать наличие стабильного дохода от 2 723 USD/месяц. Заработок может быть активным или пассивным, но главное — легальным.

В iWorld обратился клиент, который получил отказ в 2-летней резидентской визе. Оказалось, что инвестор купил дом на этапе строительства, и на момент подачи заявки он находился во Временном реестре недвижимости. Это и стало причиной отказа — 2-летнее резидентство нельзя получить на основании недостроенного жилья, хотя оно подходит для Золотой визы.

Поскольку клиент уже потратил на недвижимость 400 000 USD, мы предложили ему инвестировать еще 150 000 USD в коммерческий офис. Благодаря этому он смог оформить Золотую визу на 10 лет и получил стабильный источник дохода от аренды.