Блог

Недвижимость в Португалии: как выгодно приобрести жилье иностранцу

Алексей Носовский

Представитель юридического департамента International World. Автор статей на тему "Миграционное право".

18 января 2023 10 минут читать
Real Estate Portugal

Рынок недвижимости в Португалии стабильно растет: согласно данным сайта Национального института статистики (INE), в третьем квартале 2021 года индекс цен на жилье повысился на 9,9 % по сравнению с аналогичным периодом 2020 года. Средняя стоимость недвижимости в Португалии — 1 983 EUR за м2. Средняя арендная плата в месяц по стране составляет 6,08 EUR за единицу площади, а объект площадью 80 м2 можно сдавать за 490 EUR в месяц. Процедура покупки состоит из нескольких этапов: выбора объекта, получения налогового номера, уплаты пошлин и подписания договора.

В Португалии действует программа «Золотая виза», согласно которой лица, инвестирующие в недвижимость от 500 000 EUR имеют право оформить вид на жительство. После 6 лет обладания ВНЖ инвесторы могут претендовать на гражданство страны. Покупка недвижимого имущества в Португалии подойдет тем, кто планирует переезд в страну с мягким климатом для работы, учебы или бизнеса, а также инвесторам, рассматривающим сдачу объекта в аренду.

Недвижимость в Лиссабоне и других городах Португалии

Лиссабон — наиболее дорогой город: средняя цена жилплощади достигает 3 318 EUR за м2, а в центральных районах увеличивается до 4 600. Здесь выгодно покупать жилье, поскольку его стоимость в Лиссабоне стабильно растет и объект можно в дальнейшем продать по более высокой цене. Доходность от аренды в среднем составляет 4–5 %.

Средние цены на разные виды недвижимости в Лиссабоне:

Тип /кол-во спален Стоимость, тыс. EUR
Студия 120–350
Квартира/1 148–630
Квартира/2 165–1 200
Дом/3 215–1 150
Дом/4 445–2 100

Второй по величине и популярности город страны — Порту. Он, как и столица, является деловым центром государства, поэтому объекты здесь дорогие: в среднем 2 244 EUR за единицу площади. В Порту более доступная ипотека, чем в Лиссабоне (размер ежемесячного платежа составляет 83,22 % от среднестатистического семейного дохода, в Лиссабоне — 107,35 %) и более выгодная сдача в аренду (прибыльность составляет 5–6,26 %). Как и в случае со столицей Португалии, жилье в данном городе стоит покупать инвесторам, планирующим самостоятельное проживание, сдачу объекта в аренду или его последующую продажу.

Ориентировочная стоимость недвижимости в Порту:

Тип /кол-во спален Стоимость, тыс. EUR
Студия 125–350
Квартира/1 150–525
Квартира/2 200–600
Дом/3 280–850
Дом/4 375–1 280

Коимбра — город в центральной части Португалии, где расположен самый старый университет страны. Также здесь находится одна из самых больших в Европе библиотек, поэтому город справедливо считается центром студенческой жизни. В Коимбре квартиры стоят недорого по сравнению с Лиссабоном или Порту. Жилье могут приобрести родители для ребенка-студента или иностранцы, предпочитающие жизнь в культурно развитом населенном пункте с музеями и соборами. Стоимость составляет порядка 1 430 EUR за м2. Ипотечные выплаты составят 61,04 % от общего дохода семьи.

Сколько стоит недвижимость в Коимбре:

Тип /кол-во спален Стоимость, тыс. EUR
Студия 100–150
Квартира/1 120–190
Квартира/2 130–280
Дом/3 130–450
Дом/4 250–550

Property in Portugal city

Недвижимость в Португалии на берегу моря

Кашкайш — живописный город, популярный среди туристов, поэтому со сдачей жилья в аренду здесь проблем не возникает. Цены в Кашкайше высокие: порядка 4 300 EUR за м2, а в центре города — 5 700. Покупку жилья здесь стоит рассматривать в первую очередь тем, кто планирует сдавать квартиры посуточно или самостоятельно проживать в курортном городе на берегу океана.

Среднестатистические цены в Кашкайше:

Тип /кол-во спален Стоимость, тыс. EUR
Студия 225–525
Квартира/1 285–900
Квартира/2 350–1 200
Дом/3 460–3 100
Дом/4 1 500–3 200

Сетубал — небольшой город на одноименном полуострове. Его посещают туристы, чтобы изучить исторические достопримечательности и Национальный парк. Жилье здесь выгодно сдавать в аренду, ее прибыльность — 6 %. Ипотека в этом городе составляет 65,32 % от среднемесячного семейного дохода. Средняя стоимость единицы площади — 1 600 EUR.

Стоимость жилья в Сетубале:

Тип /кол-во спален Стоимость, тыс. EUR
Студия 100–600
Квартира/1 135–700
Квартира/2 135–800
Дом/3 270–1 400
Дом/4 380–1 750

Албуфейра — небольшой город в районе Алгарви, на побережье которого находится большое количество ночных клубов, ресторанов, расположено более двух десятков пляжей. Покупка жилья здесь подойдет тем, кто любит оживленные курортные города, или инвесторам, планирующим сдавать квартиры и дома в аренду туристам. Цена м2 варьируется от 1 965 до 2 460 EUR, а ипотечные выплаты составляют порядка 80 % от дохода.

Сколько стоит жилье в Албуфейре:

Тип /кол-во спален Стоимость, тыс. EUR
Студия 100–157
Квартира/1 124–398
Квартира/2 175–680
Дом/3 325–790
Дом/4 450–2 600

Фару расположен на юге страны в нескольких десятках километров от границы с Испанией. Это столица района Алгарви, в котором расположена древняя крепость, привлекающая туристов. Данный город не так популярен среди иностранных посетителей, как вышеописанные, поэтому покупку здесь стоит рассматривать тем, кто предпочитает спокойную жизнь без большого потока отдыхающих каждый сезон. Также жилье у моря выгодно сдавать: доходность от аренды — 6–7 %. Ежемесячные выплаты по ипотеке составляют 62,62 % от среднего дохода семьи.

Цены на объекты недвижимости в Фару:

Тип /кол-во спален Стоимость, тыс. EUR
Студия 100–375
Квартира/1 130–560
Квартира/2 210–650
Дом/3 265–1 450
Дом/4 515–4 000

Real estate on the ocean in Portugal

Недвижимость на португальских островах

Сан-Мигел — самый крупный из Азорских островов. Здесь расположен город Понта-Делгада, который является столицей архипелага. Стоимость м2 — 1 500–2 600 EUR. Процентная ставка по ипотеке — 3,75 %, выплаты занимают 105,87 % от среднемесячного дохода по городу.

Цены на жилье в Сан-Мигеле:

Тип /кол-во спален Стоимость, тыс. EUR
Квартира/1 89–230
Квартира/2 112–425
Дом/3 155–995
Дом/4 185–1 100

На Азорских островах коттеджи и виллы более распространены, чем квартиры или апартаменты. Агентства по продаже предлагают коттеджи с 7 спальнями в городе Прайа-да-Витория на острове Терсейра общей площадью в 791 м2 за 1 250 000 EUR. Элитная недвижимость на 4 спальни с 6 гостевыми домами в Понта-Делгада стоит 1 600 000 EUR.

Купить квартиру в Португалии можно также на острове Мадейра. В главном городе Фуншале цена за м2 — порядка 1 681 EUR. Валовая доходность от сдачи жилья в аренду — 6–7,12 %, а фиксированная годовая ставка по ипотеке — 2,26 %. Покупка виллы в Португалии на острове подойдет для сдачи туристам и самостоятельного проживания.

Стоимость объектов недвижимости на Мадейре:

Тип /кол-во спален Стоимость, тыс. EUR
Студия 150–320
Квартира/1 150–430
Квартира/2 210–670
Дом/3 300–1 600
Дом/4 485–1 600

Property on an island in Portugal

Как купить недвижимость в Португалии россиянину или другому иностранцу

Процесс покупки квартиры или дома в Португалии для иностранца состоит из следующих этапов:

  1. Выбор объекта. Потенциальному покупателю необходимо определиться с районом и предпочтительным типом недвижимости (квартира, вилла или коттедж) и местом ее расположения (на берегу моря или в центре города). После дистанционного просмотра нужно оформить шенгенскую визу и посетить государство, чтобы осмотреть объект лично. Граждане ряда стран, в том числе и Украины, могут посещать Португалию без визы.
  2. Регистрация в налоговой службе и открытие счета. Во время визита в Португалию необходимо посетить налоговую службу государства для получения номера налогоплательщика (NIF). Далее нужно обратиться в португальский банк для открытия счета — он необходим при проведении сделки купли-продажи, а также для последующих налоговых и коммунальных платежей.
  3. Заключение предварительного договора и внесение предоплаты. Если обе стороны устраивают все условия сделки, они заключают предварительный договор в присутствии нотариуса. В документе фиксируется состояние объекта, условия оплаты и размер предоплаты. Обычно она составляет 10–20 % от цены. Если сделка будет отменена по инициативе покупателя, он не получит деньги назад, если по вине продавца — задаток возвращается в двойном размере.
  4. Проверка объекта. Продавец должен предоставить все документы на объект. Покупатель или привлеченный к процессу юрист проверяют имущество на предмет наличия обременений: долгов по коммунальным платежам, непогашенной ипотеки и т. д.
  5. Уплата налогов. Не позднее чем за три дня до подписания основного договора покупатель должен уплатить государственные пошлины: за смену собственника и гербовый сбор.
  6. Подписание договора купли-продажи. Продавец и покупатель подписывают документ в присутствии нотариуса, производится передача оставшейся суммы. Затем документы передаются в Земельный кадастр, где происходит оформление смены владельца. Только после получения соответствующего сертификата иностранец считается полноправным хозяином недвижимого имущества.

Никаких требований к иностранцу нет — купить жилье в Португалии может любой человек.

Для успешного проведения процедуры покупки понадобятся следующие документы:

  • свидетельство о регистрации объекта;
  • налоговый номер иностранца;
  • документ на недвижимость из финансовой службы;
  • удостоверение личности покупателя и продавца;
  • лицензия на использование;
  • технический паспорт объекта;
  • квитанции об оплате сборов;
  • сертификат инфраструктуры и энергосбережения.

Ипотека в Португалии для иностранцев

Лица возрастом от 21 до 75 лет имеют возможность приобрести первичное или вторичное жилье в ипотеку. Срок рассрочки может составлять до 40 лет, но последний платеж должен быть осуществлен до 75-летия заявителя. Сумма первоначального взноса составляет 30–50 % от цены на недвижимость в Португалии. Процентная ставка по кредиту зависит от банка, города и других факторов, в среднем она составляет 3,3 %. Ежемесячные выплаты не должны превышать 35 % от дохода заявителя.

Документы для оформления ипотечного кредита в Португалии:

  • загранпаспорт;
  • номер налогоплательщика;
  • выписка из банковского счета;
  • декларация о доходах заемщика за последний год;
  • справка о доходах за последние 3 месяца.

В зависимости от обстоятельств банк имеет право потребовать дополнительные документы.

Налоги на недвижимость

Налог на недвижимость в Португалии для иностранцев включает в себя разовый гербовый сбор в размере 0,8 % от цены объекта при покупке. Также необходимо уплатить налог на переход права собственности (IMT), его размер рассчитывается индивидуально, но не превышает 8 %. На объекты стоимостью менее 92 407 EUR данный налог не распространяется. Ежегодно владельцу нужно платить муниципальный сбор (IMI), размер которого каждый муниципалитет устанавливает индивидуально.

Коммунальные платежи

Расходы на содержание недвижимости в среднем составляют 1 EUR за м2. То есть, если иностранец приобретет жилье площадью 80 м2, то платежи в месяц составят порядка 80 EUR. В крупных городах сумма может отличаться, содержание такой квартиры в Лиссабоне обойдется примерно в 120 EUR. В большинстве населенных пунктов системы подачи воды и электричества централизованные, поэтому плата фиксированная: средняя оплата за воду составляет 10–20 EUR, за электричество — 40–50 EUR в месяц.

Централизованная система подачи газа есть не везде, в некоторых регионах необходимо покупать баллоны. Большой баллон, которого семье из 4 человек хватит на 2 месяца, стоит порядка 50 EUR. За вывоз мусора и канализацию нужно платить 5–8 EUR, пользование телефоном и интернетом — 10–15, телевидение — 25–30 EUR в месяц.

Сдача недвижимости в аренду

Законодательство Португалии не запрещает иностранцам сдавать недвижимость в аренду. В таком случае владельцу необходимо будет регулярно платить налог на доход, который рассчитывается по прогрессивной шкале и составляет от 14,5 % до 48 %. Лица, проживающие на территории страны 183 дня и более, получают право на льготный режим и в течение 10 лет уплачивают данный сбор по фиксированной ставке в 20 %.

ВНЖ за покупку недвижимости в Португалии

Согласно государственной программе «Золотая виза», иностранец имеет возможность оформить ВНЖ за покупку жилой или коммерческой недвижимости на сумму от 500 000 EUR (41 643 000 в рублях). С 1 января 2022 года приобретение жилых объектов в Лиссабоне, Сетубале, Алгарви, Порту и на Серебряном побережье не дает права получить ВНЖ.

Требования к претенденту на португальский ВНЖ:

  • не иметь судимостей за преступления, которые в Португалии караются лишением свободы на срок более года;
  • не являться гражданином ЕС и ЕЭЗ;
  • не иметь опасных заболеваний;
  • обладать достаточной суммой средств для проживания в стране;
  • не иметь запретов на въезд во все государства Шенгенской зоны.

Для оформления ВНЖ инвестору необходимо собрать пакет требуемых документов и подать заявку на портале миграционной службы (ARI). Также необходимо записаться на визит в офис службы и сдачу отпечатков пальцев, а затем в назначенное время посетить Португалию. Карту ВНЖ можно получить лично или через представителя. Для сохранения статуса достаточно посещать страну на срок от 7 дней за первый год и от 14 — за каждые 2 последующих. Продление возможно при условии сохранения недвижимости в собственности. Спустя 5 лет инвестор может оформить ПМЖ, еще через год — гражданство.

Купить недвижимость в Португалии выгодно могут не только те, кто планирует переезд в страну. Стоимость имущества растет, а поток туристов не прекращается — это значит, что объекты можно сдавать в аренду или успешно продать по более высокой цене в будущем. Также покупка недвижимости в Португалии по цене от 500 000 EUR дает иностранцу право на оформление ВНЖ, ведущего к получению паспорта европейского государства.

Оцените статью
  1. 5
  2. 4
  3. 3
  4. 2
  5. 1
(всего: 277 голосов, в среднем: 4.8 из 5)
Отправить ссылку в: