EUR
ru

iWorld / Блог / Черногория

Как купить недвижимость в Черногории с максимальной выгодой

Алексей Носовский

Алексей Носовский

Представитель юридического департамента iWorld. Автор статей на тему "Миграционное право".

6 сентября 2022 г.

12 минут читать

Property in Montenegro

Приобрести недвижимость в Черногории (Монтенегро) жилого или коммерческого типа может каждый совершеннолетний иностранец. Процедура проводится исключительно на территории Черногории: владелец объекта и покупатель присутствуют лично или привлекают к процессу доверенных лиц, также участвует нотариус. На основании свидетельства о праве собственности иностранец может оформить годовой черногорский ВНЖ с последующим продлением.

Стоимость жилья в Черногории стартует от 1 000 EUR за м2, в элитных районах, например Порто Монтенегро, она достигает 12 000 EUR. Черногорский рынок недвижимости в стране активно растет: согласно данным Статистического бюро Черногории, в первом квартале 2022 года было построено 479 жилищ, что в 5,5 раз больше, чем за аналогичный период 2021 года. Покупка жилплощади или коммерческого помещения может быть выгодна тем, кто планирует переехать в страну и / или развивать собственный бизнес либо рассматривает вариант сдачи объектов в аренду.

Кто может покупать черногорскую недвижимость

Купить недвижимость в Черногории может любое физическое или юридическое лицо практически на таких же правах, что и местный гражданин. В законодательстве не установлены конкретные требования к зарубежным покупателям. Приобретение зданий и участков регулируется законом «Об имущественно-правовых отношениях» от 25 марта 2009 года. Согласно статье 415, существует ряд ограничений на покупку определенных типов недвижимости и земли в данном государстве. Запрещена продажа иностранцам:

  • стратегических объектов;
  • исторических и культурных памятников;
  • территорий национальных парков, островов, лесов, сельскохозяйственных угодий;
  • объектов, расположенных возле границ страны на расстоянии 1 километра.

Кроме того, физическое лицо вправе купить земельный участок размером не более 5000 м2, данное ограничение не распространяется на предпринимателей, зарегистрированных в Черногории.

Где лучше купить недвижимость в Черногории

Большинство иностранцев приобретают жилье, расположенное у моря или в горах. Местный рынок предлагает различные типы имущества — квартиры, апартаменты, дома, виллы, таунхаусы. Объекты на побережье привлекают тех, кто планирует жить в Черногории или рассматривает данную покупку как выгодную инвестицию с целью получения дохода. Цены на недвижимость в курортных районах гораздо выше, но во многом зависят от наличия инфраструктуры и близости к морю. Учитывая разнообразие вариантов жилых и коммерческих помещений, в Монтенегро найдется объект для каждого желающего.

Жилье для постоянного проживания

Среди иностранцев, которые селятся на морском побережье Черногории, наиболее популярными городами являются Бар и Улцинь. Данные курорты отличаются хорошей инфраструктурой, наличием школ, культурных центров и развитой сетью общественного транспорта. В городах можно найти доступную недвижимость любого типа: стоимость м2 стартует от 1 000 EUR при покупке стандартного среднестатистического жилья и достигает более 3 000 EUR для престижных объектов.

Столицу Монтенегро — Подгорицу — выбирают иностранцы, которым важно находиться в деловом центре страны. Городской ритм жизни и развитая инфраструктура привлекают множество иммигрантов из стран СНГ, переезжающих на длительный период. Стоимость м2 жилья в среднем обойдется в 1500 EUR, а коммерческой недвижимости — 6 500 EUR в зависимости от района. Подгорица находится в центре Монтенегро: до моря или гор можно добраться за 40 минут, поэтому город подойдет любителям как активного, так и пассивного отдыха.

Ценители элитной недвижимости в Черногории выбирают побережье Адриатического моря и Которского залива: Будванскую Ривьеру, Тиват, Херцег-Нови. Стоимость м2 жилья премиум-класса стартует от 2 500 EUR, верхний предел в зависимости от объекта может достигать 12 000 EUR. Иностранцам, подыскивающим качественную, но в то же время недорогую недвижимость в Черногории, стоит поискать варианты в общинах Жабляк, Плевла, Колашин, Андриевице. Квартира или дом для постоянного проживания в данных регионах обойдется покупателю примерно в 1 000–1 200 EUR за м2.

Real estate in Montenegro for housing

Недвижимость для сдачи в аренду

Наиболее привлекательными регионами для покупки жилья с целью сдачи в аренду являются Будва, Бар, Котор и Подгорица. Объекты, расположенные на побережье, пользуются спросом круглый год, большинство апартаментов приобретаются еще на стадии строительства. Стоимость м2 жилья у моря стартует от 1 500 и может достигать 4 500 EUR. В Подгорице среди арендаторов востребованы небольшие квартиры-студии в спальных районах, цена за м2 которых составляет 1 100–2 000 EUR. Уровень доходности аренды жилья в центре столицы — 4,39 % в год.

Город Котор и его окрестности окружены морским заливом и горами, также здесь находится национальный парк Ловчен. Местность достаточно популярна среди туристов, которые арендуют преимущественно частные дома — виллы, особняки или небольшие коттеджи. Стоимость м2 жилья в среднем составляет 1 800 EUR. Уровень доходности аренды недвижимости в центре Котора — 3,14 %.

Весьма востребована для сдачи в аренду недвижимость на полуострове Луштица, расположенном между Адриатическим морем и Которским заливом. Стоимость объектов в Крашичах, Весло, Радовичах, Мириште, Луштице составляет 1500–1800 EUR за м2. Развивается туризм в Ульцине: здесь активно строятся комфортные апартаменты, предназначенные для отдыха. При этом цена м2 готового объекта ниже, чем на более известных курортах Монтенегро — от 1 200 EUR.

Пользуется спросом также покупка участков под застройку курортной недвижимости для последующей сдачи в аренду. Стоимость земли в Черногории — от 2 000 до 40 000 EUR за 100 м2. Цена зависит от близости к морю, наличия коммуникаций, ландшафта и других факторов. Важная рекомендация при покупке участка — убедиться перед сделкой, что на земле разрешено строительство.

Процедура покупки-продажи для россиян и других иностранцев

Гражданину России или другой страны доступен свободный выбор жилья в Черногории и оформление сделки без посредников. Чтобы минимизировать возможные риски и подобрать наиболее подходящий объект, покупатель может обратиться в агентство недвижимости. Процедура самостоятельного приобретения включает в себя следующие шаги:

  • Подбор недвижимости.
    Часто покупатели ищут жилье в определенном населенном пункте, где им уже приходилось бывать. В небольших поселениях эффективен поиск дома через местные объявления. Также выбрать объект можно на тематических сайтах, где кроме фотографий здания доступен онлайн-обзор от собственника или риелтора.
  • Проверка имущества и подготовка сделки.
    Иностранец обращается к уполномоченному нотариусу, который тщательно изучает предоставленные продавцом документы на право собственности и готовит договор купли-продажи. Объект проверяется на отсутствие задолженностей по уплате налогов и коммунальных услуг. Дополнительно продавец должен предоставить согласие супруги/-а на продажу, если он состоит в браке. Покупателю достаточно предъявить заграничный паспорт.
  • Подписание предварительного договора.
    Документ составляется на черногорском, но для русских или других покупателей прилагается копия на родном языке или английском. Договор купли-продажи подписывается сторонами на территории Монтенегро в присутствии нотариуса и лицензированного переводчика. В документе указывается размер аванса (обычно 10 % от стоимости недвижимости), который перечисляется после заключения предварительной сделки со счета любого банка. Данный этап не является обязательным в случае перевода всей суммы сразу. На основании договора собственник снимает объект с продажи, а нотариус оформляет в кадастровом реестре недвижимости ограничение на отчуждение, согласно которому имущество нельзя продать третьему лицу или сдать в аренду.
  • Завершение сделки.
    Нотариус готовит основной договор, затем покупатель переводит на счет собственника остаток суммы или проводит полную оплату, если не заключалось предварительное соглашение. После подписания экземпляры документа направляется в кадастр для регистрации недвижимости, а также передается налоговой инспекции с целью расчета размера пошлины.
  • Получение свидетельства о праве собственности.
    Документ выдается покупателю после уплаты налога в отделении кадастрового управления. Срок изготовления свидетельства — до 30 дней.

Ипотека в Черногории для иностранцев

Россиянам и другим иностранцам покупка недвижимости в ипотеку сейчас доступна в ограниченном числе черногорских банков — например, такую возможность предоставляет Erste Bank. Получить заем может только владелец ВНЖ, ПМЖ или гражданин Монтенегро. Иностранец должен иметь положительную кредитную историю. Ставки для резидентов страны составляют примерно 5 % на срок до 20 лет. Размер первого взноса — порядка 50 % от общей стоимости. Также продажа недвижимости в Черногории от застройщика часто осуществляется в рассрочку на 1–3 года.

Налог на недвижимость в Черногории

После подписания договора купли-продажи иностранец регистрируется в налоговой службе и получает индивидуальный номер. Затем необходимо открыть счет в местном банке для уплаты налогов. Сбор составляет 3 % от стоимости собственности, платеж нужно совершить в течение 15 дней после принятия соответствующего решения госорганом. Если иностранец приобретает здание от застройщика, который является плательщиком НДС, данный налог не взимается. При занесении договора купли-продажи в кадастр также нужно уплатить гербовый сбор — 0,5 % от стоимости жилья.

После покупки недвижимости в Черногории собственник должен вносить ежегодный налоговый платеж, ставка которого составляет 0,25–1 % от цены объекта. Величину сбора рассчитывает местный орган самоуправления в зависимости от состояния жилья, расположения и других характеристик. С иностранцев, которые приобрели недвижимость в курортной зоне, взимается туристический налог. Размер платежа определяется ведомством исходя из площади помещения, стоимости аренды в сезон и прочих показателей.

Real estate in Montenegro with optimal taxes for foreigners

Коммунальные платежи

Основные коммунальные платежи в Монтенегро — электричество и водоснабжение, которые оплачиваются по счетчикам. Дополнительно собственники заключают договор на вывоз мусора, газ преимущественно приобретается и используется в баллонах. Стоимость коммунальных услуг в месяц за жилье площадью 70–80 м2 составляет в среднем от 100 до 130 EUR. В новых комплексах также оплачивается обслуживание здания и территории вокруг него. Владельцам квартир, метраж которых 100 м2 и больше, придется ежемесячно тратить 100–200 EUR в зависимости от региона и класса помещения.

Сдача недвижимости в аренду

Стоимость аренды жилья в Монтенегро существенно зависит от региона. Объект площадью до 100 м2 на севере или в центре страны (общины Жабляк, Беране, Плужине, Петница) может приносить собственнику 100–300 EUR ежемесячно. Аналогичное помещение в курортных зонах — Будве, Которе, Тивате — обойдется арендаторам в 500–1 500 EUR. В столице Черногории квартиру с тремя спальнями можно сдавать за 500–600 EUR в месяц. Владелец обязан ежегодно уплачивать налог (9 %) от дохода с аренды. Средняя прибыльность сдачи недвижимости в Монтенегро составляет 4,97 %.

Что дает покупка недвижимости в Черногории

Приобретение объекта жилого либо коммерческого типа любой стоимости в Монтенегро предоставляет иностранцу возможность:

  • отдыхать и проживать в стране с комфортным климатом и живописной природой;
  • оформить ВНЖ и продлевать статус при условии сохранения права собственности;
  • получать прибыль при сдаче объекта в аренду.

Помимо плюсов, приобретение имущества в Монтенегро имеет свои минусы. Комфортное жилье в курортном районе обойдется иностранцам достаточно дорого, особенно если речь идет о первой линии Адриатического моря. Дешевая недвижимость расположена обычно далеко от побережья и главных достопримечательностей Монтенегро. Если гражданин другого государства покупает жилье с целью иммиграции, ему стоит учитывать, что в Черногории сложно найти высокооплачиваемую работу, особенно технической и узконаправленной специальности.

Многие иностранцы считают недостатком неспешность коренного населения, но для семей с детьми, пенсионеров и тех, кто желает отдохнуть от динамичного ритма жизни, это весомый плюс. Часто покупатели недвижимости получают вид на жительство в Монтенегро — особенно это популярно среди фрилансеров, лиц с пассивным доходом и владельцев бизнеса.

Получение ВНЖ через покупку недвижимости

Оформить годовой черногорский вид на жительство может каждый совершеннолетний иностранец на основании покупки недвижимого имущества в государстве. После регистрации приобретенного объекта новый собственник лично подает соответствующее прошение и пакет документов в отделение Министерства внутренних дел. Для запроса ВНЖ претенденту необходимо предоставить:

  • действующее удостоверение личности;
  • свидетельство о праве собственности на недвижимость;
  • доказательство наличия средств для проживания в Монтенегро (минимум 3 650 EUR на год);
  • полис медицинского страхования;
  • справку о несудимости;
  • квитанцию об уплате государственной пошлины.

Рассмотрение заявки на выдачу ВНЖ занимает до 40 дней, затем иностранец должен забрать в отделении МВД пластиковое удостоверение резидента. Продлить разрешение на пребывание можно на год при условии сохранения основания. Покидать страну более чем на месяц за год не рекомендуется — это послужит причиной аннулирования статуса.

ВНЖ Черногории через покупку коммерческой или жилой собственности не требует вложения определенной суммы. Недорогая недвижимость также дает право оформить временное резидентство и использовать все преимущества пребывания в Монтенегро. Запросить ВНЖ для ближайших родственников владелец объекта может по программе воссоединения семьи.

Оцените статью

Отправить ссылку в:

Недвижимость на iworld.com
  • Широкий выбор объектов
  • Удобный и быстрый поиск
Начать поиск