Покупка недвижимости в Сербии иностранцами

Недвижимость в Сербии пользуется высоким спросом в силу доступной стоимости и перспективной рентабельности. Сдача объекта в аренду на длительный срок приносит ежемесячный доход на суму от 300 до 1 500 EUR или более в зависимости от типа постройки, а продажа жилья спустя определенный промежуток времени позволяет получить выгодный финансовый прирост благодаря стабильному повышению цен на недвижимость. Иностранцы часто пользуются доступной им возможностью купить дом или квартиру в Сербии, чтобы на данном основании оформить ВНЖ и в будущем претендовать на гражданство.

Зарубежные соискатели проходят процедуру купли-продажи в стандартном режиме ― к ним не выдвигаются дополнительные требования, а процесс ничем не отличается от сделок с местными жителями. После подбора подходящего объекта и согласования условий с владельцем недвижимости соискателю требуется открыть счет в банке, с помощью нотариуса стороны готовят договор и заключают сделку, а затем оформляется передача прав собственности в кадастровом реестре.

Рынок недвижимости в Сербии

Период 2021‒2022 годов отметился для рынка недвижимости Республики Сербия стремительным ростом ― наблюдался достаточно высокий спрос на недвижимость и стабильное повышение цен. Однако на последнем бизнес-форуме Kopaonik директор Республиканского геодезического института Борко Драшкович заявил, что в 2023 году ниша входит в период затишья. Нельзя говорить о снижении стоимости жилья, но скорее всего на определенный промежуток времени рост цен остановится. Данная тенденция является благоприятной для потенциальных покупателей, чтобы без спешки спланировать инвестиции и подобрать оптимальный объект. Тем не менее в перспективе стоимость сербской жилплощади возобновит свой рост, что может положительно отразиться на доходе от перепродажи имущества.

В Сербии действует программа получения ВНЖ за 1 месяц — с условиями можно ознакомиться на бесплатной консультации.

Рынок традиционно состоит из вторичного жилья и новостроек. Сербские квартиры в домах старого фонда немного доступнее ― на примере столицы можно сделать вывод, что разница в стоимости м² несколько сотен евро. При этом новостройки обладают большей ликвидностью, если есть цель в будущем заработать на перепродаже объекта. Среди преимуществ вторичного жилья ― нахождение в обжитых районах, вблизи развитой инфраструктуры. Многие эксперты и местные жители отмечают, что старые дома отличаются высоким качеством постройки и власти не намерены в ближайшие десятилетия списывать их со счетов рынка недвижимости и выводить из эксплуатации. В то же время в случае с новостройками есть возможность вложить средства на этапе строительства и в результате существенно сэкономить на конечной цене.

Согласно законодательству Сербии, иностранные соискатели имеют право покупать недвижимость (дома, квартиры, складские, коммерческие помещения) с единственным исключением. Земли сельскохозяйственного назначения недоступны мигрантам и могут передаваться в собственность только сербам. Стоит учесть, что право на покупку объектов в пределах республики имеют не все иностранцы, а только граждане тех государств, с которыми у Сербии подписано соглашение о взаимности в приобретении прав на имущество. К таким относятся почти все страны ЕС, Украина, Беларусь, РФ, Армения, Казахстан.

Что дает покупка недвижимости в Сербии

Приобретение дома или квартиры — это всегда рациональное и окупаемое со временем вложение финансов. Что касается покупки жилья в Сербии, то в данном случае можно рассчитывать на следующие преимущества:

• право оформления вида на жительство на основании владения недвижимым имуществом, а затем ― ПМЖ и гражданства для россиянина или другого иностранца;
• возможность включения супруга/-и и несовершеннолетних детей в заявку на ВНЖ основного соискателя или их переезда позже по программе воссоединения семьи;
• устойчивая экономика страны и отсутствие рисков для финансовых инвестиций;
• получение в собственность высоколиквидного объекта с возможностью заработка на аренде либо повторной продаже после повышения стоимости;
• перспектива вступления Сербии в ЕС до 2025 года, что даст покупателю владение имуществом на территории объединения и легализацию в стране Евросоюза;
• возможность приобрести жилье недорого по среднеевропейским меркам на стабильном рынке.

Стоимость квартиры или дома в регионах Сербии

Цену недвижимого объекта определяют несколько факторов:

1. Тип постройки. Жилье в новом фонде стоит дороже, нежели во вторичном, но в каждом секторе влияет на стоимость также материал, из которого построен дом (кирпичные предпочтительнее панельных), планировка, наличие балкона, подвала.
2. Район и расположение дома. Уровень развития инфраструктуры, близость остановки общественного транспорта или станции метро, школ, детских садов, развлекательных центров, наличие вблизи промышленных объектов, парков ― характеристики, которые могут существенно повышать или снижать цену жилья. Зависит стоимость и от города ― например, в столице или небольших городках по типу Лозницы, Ниша разница составляет десятки тысяч евро.
3. Этаж. Пользуются наибольшим спросом и, соответственно, более дорого оцениваются апартаменты на средних этажах. Сложнее продаются объекты, которые находятся выше 3 уровня в домах без лифтов, также менее привлекательны и дешевле на рынке квартиры на первом / цокольном или последнем этаже в связи с рядом минусов (холод, сырость, риски протекания крыши).
4. Состояние ремонта. Во вторичном фонде берется во внимание свежесть и актуальность отделок. Если владельцы оставляют часть мебели в хорошем состоянии, данный фактор также повышает общую стоимость или индивидуально обсуждается с покупателем момент доплаты. Новостройки преимущественно сдаются в состоянии «после строителей», в таком случае цену определяет тип отделки (черновая или чистовая), наличие разводки коммуникаций.
5. Состояние подъезда и особенности придомовой территории. Наличие детской площадки и просторной парковки ― факторы, которые напрямую влияют на стоимость, а живописный вид из окна, ухоженность подъезда, озеленение двора создают более престижный образ жилья в целом и дополнительные возможности продавцу для торга.

Остались вопросы

Задайте их бесплатно миграционному юристу

Получить консультацию юриста

Планируя покупку недвижимости в Сербии, стоит учитывать не только цену самого объекта, но и сопутствующие расходы в процессе сделки:

• налог на переход права собственности ― оплачивается по фиксированной ставке в размере 2,5% от стоимости объекта;
• регистрационный сбор за оформление прав собственности в кадастровом реестре ― 2,8 EUR уплачиваются за подачу заявления, 50 EUR для частного дома или 46 для квартиры за регистрацию.
• юридический сбор ― определяется индивидуально;
• гонорар риелтора ― зависит от ценовой политики компании, в среднем составляет 2‒3% от суммы сделки.

Иностранцу могут потребоваться услуги переводчика для эффективной организации переговоров и самой сделки. В среднем стоит рассчитывать на тариф 60 EUR / час устного перевода, дополнительно оплачивается письменный при необходимости.

Ценовые тенденции рынка недвижимости Сербии в отношении разных объектов и регионов наглядно представлены в таблице:

Как купить недвижимость в Сербии иностранцу

Права иностранцев получать в собственность недвижимые объекты на основании приобретения, дарения, пожизненного содержания или наследства регулируются законами «Об основах имущественных отношений» и «О налогах на имущество». Сделка в обязательном порядке проводится в сопровождении нотариуса, в результате которой подписывается договор купли-продажи. Факт передачи прав собственности новому владельцу является завершенным после его фиксации в кадастровом реестре. Основные этапы процесса приобретения недвижимости иностранцем в Сербии стоит рассмотреть детальнее.

Поиск недвижимого имущества

Для поиска дома / квартиры или просмотра отобранных раннее вариантов россияне, украинцы и белорусы имеют возможность лично приехать в Сербию без оформления визы. Оценивать объекты можно самостоятельно через популярные сайты по продаже недвижимости, на которых регулярно появляются свежие предложения — 4zida.rs, halooglasi.com, nekretnine.rs либо при участии агентств недвижимости. Решая все вопросы без профессиональной помощи, соискатель может сэкономить финансы, но в таком случае ему стоит быть готовым к определенным хлопотам и затратам времени. Организация просмотров, переговоры с владельцем, торги — все это возлагается на покупателя, а в зарубежной стране и при наличии языкового барьера в разы усложняется.

Опытные риелторы хорошо знают рынок, поэтому могут быстро подобрать максимально подходящие под запросы соискателя объекты, сориентировать в нюансах формирования стоимости, оперативно разрешать текущие формальности и профессионально вести диалог с продавцом. Основной минус такого варианта — необходимость предусмотреть затраты на услуги специалистов. Если есть желание быстро и эффективно приобрести подходящую недвижимость, стоит отдать предпочтение экспертному сопровождению, а если нет спешки и хочется больше погрузиться в процесс ― можно действовать самостоятельно.

Оформив ВНЖ Сербии, вы получите:

• Возможность свободно работать в Европе
• Перспективу открывать бизнес с низкими налогами
• ВНЖ страны-кандидата в ЕС
• Социальную поддержку от государства

 

Бесплатно

Оставьте заявку
и получите консультацию иммиграционного специалиста

*Ваше имя *Ваш телефон *Ваш e-mail Получить консультацию юриста

Юридическая проверка объекта

Перед тем, как подписывать договор купли-продажи, покупателю нужно убедиться в юридической чистоте имущества. Через записи в кадастровом реестре проверяется, кто является действительным владельцем и имеются ли на объекте обременения (кредиты, залоги, договора о пожизненном пользовании или жизнеобеспечении). Запрос данных из кадастра ― обязательная мера для проведения надежной и безопасной сделки, ведь документы на право собственности, которые может демонстрировать продавец, дают лишь ограниченную информацию, а при наличии обременений новый собственник не сможет в полной мере использовать недвижимость. В некоторых случаях имеют место сделки по продаже обремененных объектов, но в таком случае покупатель оценивает все риски, а стоимость существенно снижается.

Проверку можно сделать самостоятельно, обратившись в кадастровый реестр, или с помощью юриста. Если сделка сопровождается агентством недвижимости, то, как правило, процедура входит в услуги специалистов, можно также отдельно нанять профессионала для ее проведения.

Открытие счета и ИНН

Оплата покупки объекта недвижимости осуществляется путем банковской транзакции ― сумму до 15 000 EUR в качестве аванса можно передать наличными. Покупателю в любом случае необходимо открыть счет и внести на него средства, чтобы по факту согласования сделки перечислить их продавцу. Удобнее всего обратиться в тот банк, услугами которого пользуется владелец объекта. В таком случае удастся избежать дополнительной комиссии при переводе. Процедура открытия счета для нерезидента, как правило, не отличается сложностью. В зависимости от учреждения может запрашиваться разный пакет документов.

Подготовка документов

Базовое досье для составления договора купли-продажи и регистрации сделки минимальное. Покупателю требуется подготовить паспорт, справку о семейном положении и подтверждение происхождения средств, если стоимость имущества превышает 15 000 EUR. Продавец для согласования процедуры должен предоставить удостоверение личности, акты гражданского состояния, правоустанавливающие документы на недвижимость. Юрист, который сопровождает сделку, предварительно детально консультирует стороны о том, какие справки понадобятся.

Подписание договора купли-продажи

Договор составляется юристом от агентства недвижимости, которое ведет процедуру, или отдельно нанятым специалистом. Как правило, контракт шаблонный и включает информацию о сторонах, его подписывающих, объекте и характеристиках, стоимости, сроках и порядке выплат, обязанностях продавца и покупателя. Обязательным пунктом во избежание для нового владельца неприятностей в будущем является защита от возможных претензий третьих лиц. До основного договора может заключаться предварительный, с помощью которого обозначаются условия сделки, внесения аванса и сроки заключения окончательного соглашения. Контракт заверяется уполномоченным нотариусом. Освидетельствование на сделке с недвижимостью не является обязательным, но может применяться сторонами, чтобы избежать признания договора недействительным.

Оплата и оформление права собственности

После подписания договора (в тот же день или по другой схеме согласно договоренностям сторон) покупатель переводит средства на счет продавца. По факту оплаты недвижимости у нотариуса подписывается согласие предыдущего владельца зарегистрировать имущество на нового без его участия. Далее нотариус с договором купли-продажи и данным документом обращается в кадастровый реестр для того, чтобы зафиксировать вступление в право собственности. Именно полученное в инстанции свидетельство выступает подтверждением владения недвижимостью.

Можно ли купить объект недвижимости удаленно

Если у иностранца нет возможности лично присутствовать при подписании договора купли-продажи, сделку можно организовать дистанционно. При передаче прав на совершение юридических действий в пределах данного полномочия третьему лицу (по специальной или генеральной доверенности) покупатель может не приезжать в страну и контролировать ситуацию удаленно. Чтобы иметь уверенность в том, что все пройдет успешно, стоит сотрудничать с надежными специалистами, которым можно доверить процесс.

Условия приобретения и владения недвижимостью иностранцами

Иностранные физические лица могут на тех же условиях, что и местные граждане, покупать недвижимое имущество, находящееся на территории страны. Законом не запрещено сдавать объекты в аренду, но владелец обязуется уплачивать налог с прибыли со своевременной подачей декларации. Главные особенности владения недвижимостью в Сербии включают следующие:

• Ипотека и кредит.
  Участие в выгодных государственных программах кредитования на покупку имущества доступно гражданам и резидентам страны. Ранее нерезиденты не могли оформить ипотеку ни при каких условиях, но сейчас банковские учреждения с учетом высокого спроса на сербскую недвижимость, в частности среди мигрантов, предлагают варианты ссуд и для тех, пока не имеет вида на жительство. К примеру, резиденты могут рассчитывать на кредит до 360 месяцев со ставкой 2,9–3,6 %, покрывающий до 80 % от стоимости. Тем, кто проживает за пределами Сербии, доступна ипотека до 20 лет в размере не более 70 % от цены, а ставка составляет до 5,9 %. В связи с этим стоит рассмотреть первоначальное получение ВНЖ на другом основании, например, через бизнес, чтобы затем взять недвижимость в ипотеку на равных с местными жителями условиях.
• Налоги.
  При передаче прав собственности на вторичный объект уплачивается налог в размере 2,5 % от стоимости. Согласно закону, данный сбор должен платить продавец, но на практике обычно расходы возлагаются на покупателя либо делятся между сторонами соглашения. В случае покупки квартиры в новостройке действует НДС (10 %). Для владельца предусмотрен сбор на имущество, который выплачивается на регулярной основе ежеквартально. Процентная ставка составляет 0,4 %, если цена квартиры или дома — до 85 000 EUR, при более высокой стоимости объекта применяется сложная схема расчета.
• Расходы на содержание.
  Для владельца недвижимости предусмотрены следующие затраты на содержание жилья: оплата счетов за электричество, отопление, вентиляцию, водоснабжение и отведение, вывоз мусора. С расчетом на квартиру площадью 85 м² общая сумма за коммунальные платежи в месяц составляет примерно 130 EUR. Обычно отдельно оплачивается Интернет и стоит около 20 EUR. Это средние цифры, которые могут отличаться в зависимости от типа коммуникаций ― например, в случае централизованной подачи тепла владелец не может ее регулировать и вынужден платить фиксированный тариф. Индивидуальное отопление, в частности электрическое, позволяет существенно экономить.
• Сдача в аренду.
  Высокая доходность недвижимости в Сербии позволяет владельцу иметь стабильную прибыль с длительной аренды. Доход от сдачи жилья варьируется в широком диапазоне, ведь зависит в первую очередь от места расположения, площади, состояния квартиры. Например, однокомнатные апартаменты в центре Белграда жители готовы снять за 700‒800 EUR, а трехкомнатные ― около 1 200 EUR. В небольшом городке Суботица или Лозница на берегу реки Дрина на аналогичных объектах можно зарабатывать 250‒440 EUR соответственно. Однако стоит учесть, что и изначальные вложения в покупку существенно отличаются в зависимости от города.

Оформление ВНЖ и гражданства Сербии

Факт владения недвижимым имуществом на территории Сербии является основанием для оформления иностранцем временного вида на жительство. Соискателю требуется обратиться в региональное управление полиции по месту проживания с базовым досье (заполненная по форме заявка, регистрация адреса, страховка, паспорт, подтверждение финансового обеспечения, два фото, чек об уплате сбора) и правоустанавливающими документами на недвижимость (выписка из реестра либо договор купли-продажи). Запрос также можно подать онлайн. Требования относительно стоимости объекта при наличии цели получить резидентство для иностранцев не установлены. Ходатайство рассматривается не более месяца.

Первый ВНЖ Сербии при покупке недвижимости выдается на срок до одного года, а затем может продлеваться. После пяти лет проживания в стране в статусе временного резидента иностранец имеет возможность получить ПМЖ. Еще через три года разрешается претендовать на гражданство Сербии. ВНЖ можно оформить на основании покупки только жилья, но, если иностранец арендует или приобретает коммерческое помещение с целью развития собственного бизнеса, он может запросить статус временного резидента в связи с регистрацией предприятия. Оформив вид на жительство на данном основании, соискатель при дальнейшем приобретении жилья может воспользоваться выгодным кредитом или ипотекой.

Чтобы узнать больше о возможных вариантах легализации в стране и подобрать оптимальное для своего случая решение, стоит связаться с миграционными специалистами.

Правовая помощь при иммиграции в Сербию

Приобретение недвижимости за рубежом ― достаточно сложная процедура, которая требует от иностранца визитов на просмотры, открытия счетов, согласования деталей и подписания договоров. Если на некоторых этапах, например, в выборе квартиры или дома, соискателю в любом случае необходимо участвовать, то решение остальных формальностей можно делегировать специалистам. Опытные эксперты в области международного права по доверенности смогут взять на себя все задачи, связанные с организацией сделки.

Последующая процедура оформления ВНЖ на основании владения недвижимостью также находятся в компетенции юристов и может быть проведена в минимальные сроки. Эксперты предоставят полную и достоверную информацию о легализации в стране, а также окажут компетентную помощь на всех ее этапах.