Получить вид на жительство в Турции при покупке недвижимости можно через приобретение жилья стоимостью от 200 000 USD. Такой способ оформления ВНЖ является одним из самых востребованных: вы решаете жилищный вопрос и параллельно оформляете Икамет — разрешение на проживание до 2 лет. Основание — Tapu (свидетельство о праве собственности) и регистрация адреса. При правильной организации процесса ВНЖ через недвижимость одобряют практически в 100 % случаев — например, в резидентстве на основании туризма часто отказывают.
Вид на жительство Турции пользуется большой популярностью — за 2024 год его получило практически 211 000 человек. ВНЖ позволяет легально жить, путешествовать и, при получении разрешения, работать в стране. При этом стоимость проживания в Турции сравнительно низкая, есть выход к трем морям, много достопримечательностей. Благодаря расположению между Азией и Европой Турция является идеальной отправной точкой для путешествий по всему миру. А еще временное резидентство — это путь к постоянному виду на жительство и инвестиционному гражданству Турции.
В этой статье расскажем, как купить жилье для оформления турецкого ВНЖ, можно ли сдавать объект в аренду и почему отказать могут даже владельцу недвижимости.
Почему Турция — разумный выбор для покупки недвижимости и получения ВНЖ
Вид на жительство через недвижимое имущество можно оформить во многих странах. Например, в Грузии минимальная стоимость объекта — 100 000 USD, а в Сербии и Черногории нижний порог официально не установлен. Но у Турции и ее ВНЖ за недвижимость есть несколько преимуществ:
- резидентство в Турции предоставляют на срок до 2 лет, тогда как в Грузии и Черногории — только на 1 год;
- многие могут посещать Турцию по безвизовому режиму и прямо на ее территории запросить ВНЖ, тогда как, например, в государствах ЕС обычно нужно сначала получить долгосрочную визу;
- есть хорошая перспектива заработка — за последний год реальная стоимость жилья в Турции поднялась на 51 % (и это самый высокий показатель в мире), благодаря чему инвестиции очень быстро окупаются;
- цены на недвижимость в Турции на 40 % ниже средних по миру, несмотря на их рост внутри государства — поэтому за 200 000 USD реально купить комфортное, большое и качественное жилье;
- в Турции разнообразный рынок недвижимости — можно подобрать и апартаменты, и домик на берегу моря или в горах, помимо вторичного рынка здесь много новостроек;
- Турция расположена в сердце Евразии — сюда часто иммигрируют жители близлежащих стран (Азербайджана, Армении, Ирана, Грузии, России), поскольку можно часто и дешево ездить на родину;
- здесь идеально развита транспортная и развлекательная инфраструктура, так как Турция — одно из самых популярных туристических направлений региона;
- это инвестиции в политически стабильную страну, чего не скажешь о той же Грузии, например;
- в Турции проживает большое сообщество экспатов, в том числе русскоязычных, — многие приезжают просто перезимовать или отдохнуть летом.
Члены вашей семьи также смогут получить вид на жительство в Турции через покупку недвижимости. Можно податься всем вместе, если вы совместно владеете недвижимостью. Доплаты не нужны — только расходы на непосредственное оформление ВНЖ.
Временное резидентство позволяет вам оформить постоянное — ПМЖ. Получить его можно через 8 лет проживания в Турции. При этом уже через 5 лет после оформления ВНЖ вы сможете подать заявление на турецкое гражданство. Кроме того, в Турции работает программа, по которой за вложения в недвижимость от 400 000 USD выдается 5-летний ВНЖ, а с ним можно сразу подаваться на паспорт — причем семья также получает статус без дополнительных условий.
Получите максимум привилегий с ВНЖ Турции
- Ускоренная процедура
- ВНЖ для всех членов семьи
- Возврат инвестиций через 3 года
- Право подачи на второе гражданство
Оставьте заявку и получите
консультацию специалиста
Условия получения ВНЖ в Турции через недвижимость
Как мы упомянули выше, в Турции есть 2 варианта инвестиций в недвижимость с получением ВНЖ. Разница между ними в первую очередь заключается в сумме вложений (200 000 или 400 000 USD) и сроке действия статуса (2 года или 5 лет соответственно).
Более дорогой вариант инвестиций позволяет сразу после выдачи ВНЖ подаваться на паспорт. Для этого в свидетельстве о праве собственности важно указать, что недвижимость покупалась именно для получения гражданства.
Требования к недвижимости отличаются в зависимости от того, на какой тип турецкого ВНЖ вы претендуете:
- 2-летний ВНЖ. Покупать можно только жилье для проживания заявителя и его семьи. Если собственник сдает объект в аренду, ему не выдадут ВНЖ. Продать можно в любой момент, но тогда резидентство аннулируют.
- 5-летний ВНЖ. Можно покупать любую недвижимость, даже земельные участки под строительство. Если это жилье, вы не обязаны лично жить в этой квартире или доме, поэтому можно сразу сдавать и зарабатывать. Чтобы оформить ВНЖ, нужно получить сертификат соответствия — этот документ выдают, если человек дает обязательство не продавать объект 3 года.
В Турции есть так называемые «закрытые кварталы», в которых не могут поселиться иностранцы и, соответственно, получить ВНЖ. Такой статус получают те части города, в которых проживает более 20 % иностранцев. То есть, купить недвижимость вы можете, однако использовать ее для постоянного проживания и оформления резидентства — нет. Всего в стране свыше 1 000 таких кварталов, больше всего их в крупных городах.
Иностранцам запрещено приобретать недвижимость в зонах ограниченного военного режима и военное безопасности. Иногда такая возможность все же предоставляется, но только с одобрения военных властей региона.
Требования к претенденту на ВНЖ Турции через недвижимость:
- наличие страхового полиса — можно оформить в частном порядке или через Управление Социального Обеспечения (SGK) на территории Турции;
- стабильный доход или наличие сбережений — вы должны самостоятельно обеспечивать свое проживание в стране без использования социальной помощи;
- покупка недвижимости — если вы будете подаваться на 2-летний ВНЖ, это обязательно должно быть жилье, а также понадобится подтвердить, что вы в нем живете (например, при помощи счетов за коммунальные услуги);
- оформление национального электронного адреса уведомлений (UETS) — для этого нужно обратиться в любое отделение почты;
- отсутствие судимостей (актуально для претендентов на 5-летний ВНЖ).
Список необходимых документов
Общий список документов, который нужен для оформления ВНЖ Турции через недвижимость:
- заявление — нужно заполнить установленную форму и подписать;
- паспорт — требуется сделать копии страниц с фото, личной информацией и визами;
- 2 биометрических фото, которые были сделаны за последние полгода;
- медицинский полис, подтверждающий право на получение медуслуг в Турции;
- выписка из банка или другой документ, подтверждающий ваш доход или сбережения;
- справка с места жительства в Турции (можно запросить через сайт электронного правительства) и счета за коммунальные услуги, выписанные на ваше имя;
- национальный электронный адрес уведомлений (UETS);
- квитанция об уплате сбора за ВНЖ + если вы находитесь в стране по безвизовому режиму — об оплате стоимости визы.
Если вы хотите получить 2-летний ВНЖ, дополнительно подайте свидетельство о праве собственности (TAPU) на купленное вами жилье и документ о присвоении нумерации с указанием адреса (нужно запросить в муниципалитете по месту жительства). Также нужны документы о родственных связях с членами семьи, если они владеют долей недвижимости — например, свидетельство о браке.
Чтобы оформить 5-летний ВНЖ, дополнительно нужен сертификат соответствия — его выдает Главное управление земельного кадастра и регистрации. Этот документ подтверждает, что ваши инвестиции соответствуют требованиям законодательства. Также нужна справка об отсутствии судимостей в вашей стране или в Турции, если вы провели на ее территории последние 5 лет. Если вы купили коммерческую недвижимость для получения ВНЖ, понадобится документ о наличии жилья в Турции (договор аренды, например). Если статус хотят оформить и члены семьи — свидетельство о рождении детей, браке для подтверждения ваших родственных связей.
Справку о несудимости, свидетельства о рождении / браке, выданные за пределами Турции, нужно перевести на турецкий язык, заверить перевод у нотариуса, а также поставить апостиль. Очень важно выбрать компетентного переводчика, чтобы избежать ошибок в написании имен, дат и адресов. Поэтому иммигранты зачастую действуют через миграционных юристов, которые занимаются и сбором досье, и его правильным оформлением.
Пошаговый процесс: от покупки недвижимости до получения ВНЖ
Чтобы купить жилье в Турции и затем оформить здесь ВНЖ, важно проконсультироваться с миграционными юристами и пройти предварительную проверку. Во-первых, юристы ознакомят вас с деталями проведения сделки и оформления всех документов. Во-вторых, они смогут сразу найти и устранить возможные причины отказа. Например, инвестору могут отказать в ВНЖ, если нет информации о происхождении средств — юристы заранее подготовят выписки о ваших доходах, чтобы у турецких властей не возникало дополнительных вопросов и оформление резидентства не затянулось.
Процесс оформления ВНЖ через недвижимость в Турции обычно выглядит так:
Шаг 1. Поиск предложений о продаже недвижимости
Найти объявления о продаже жилья можно на сайтах hepsiemlak.com, emlakjet.com и sahibinden.com. Вы можете заниматься поиском и общением с продавцами самостоятельно или обратиться в агентство недвижимости. Но зачастую покупатели-иностранцы действуют через миграционных специалистов, ведь кроме выбора объекта важно проверить, не находится ли он в кредите или залоге — с этой задачей лучше всего справятся именно юристы. Кроме того, в стране есть зоны, где иностранцы не могут купить недвижимость и получить ВНЖ, этот момент также смогут учесть специалисты.
Средние цены на недвижимость в Турции — 1 111 USD/м2 в спальных районах и 1 889 USD/м2 в центре города. Но помните, что для получения 2-летнего ВНЖ жилье не может стоить дешевле 200 000 USD. В Стамбуле видовую однокомнатную квартиру площадью в 54 м2 с доступом к общему бассейну можно купить за 58 000 USD. Но до центра города будет 30 минут езды. А вот в центре аналогичное жилье будет стоить уже как раз 200 000 USD. В Анталье самая низкая цена на квартиры — 72 000 USD, а за 200 000 USD можно приобрести апартаменты в жилом комплексе класса люкс.
Шаг 2. Поездка в Турцию
В зависимости от гражданства, вам может потребоваться виза — точную информацию можно узнать на сайте МИДа страны или при помощи безвизовой карты iWorld. Для ее оформления нужно подать заявку через сайт evisa.gov.tr, обратиться в турецкое консульство или визовый центр. Для получения туристической визы нужен паспорт, бронирование отеля и билетов, справка о доходах.
Если же виза не нужна, для покупки недвижимости и подачи заявления на ВНЖ вы можете приехать по безвизовому режиму. Например, такой вариант доступен россиянам, которые могут находиться в Турции до 60 дней просто по загранпаспорту.
Шаг 3. Покупка жилья
Для оформления недвижимости не обязательно лично ехать в Турцию — вместо вас это может сделать доверенное лицо, например, ваш юрист. В любом случае необходимо подписать договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Главном управлении земельного кадастра (лучше заранее записаться на прием через сайт ведомства). В результате вы получите TAPU — свидетельство о праве собственности. Дополнительно в муниципалитете нужно запросить документ о присвоении нумерации.
Шаг 4. Подача заявления на ВНЖ
Если все документы для оформления Икамета, то есть резидентства, готовы, нужно сначала подать электронную заявку через сайт e-ikamet.goc.gov.tr. Лучше делать это вместе с юристами, чтобы избежать ошибок. Затем вам нужно посетить провинциальную дирекцию миграционного управления для подачи документов. Вместо вас это может сделать доверенное лицо, например, юрист.
Шаг 5. Получение вида на жительство
Рассмотрение заявки занимает до 90 дней. Вы можете отслеживать этот процесс на сайте электронного правительства Турции. Когда заявка будет одобрена, карту резидента вышлют по почте на адрес вашего проживания.
Оформление под ключ
От выбора недвижимости до получения официальных документов — все под контролем юристов
Сколько стоит в итоге оформление ВНЖ Турции через покупку недвижимости
Инвестиции в турецкую недвижимость от 200 000 или от 400 000 USD — это обязательная статья расходов на пути к оформлению ВНЖ Турции. Однако иммигрантов ждут и дополнительные затраты, связанные с покупкой жилья и оформлением резидентства:
| Статья расходов | Стоимость в 2025 году, $ |
|---|---|
| Оценка стоимости недвижимости | От 135 |
| Работа нотариуса | От 12 до 98 |
| Сбор в оборотный фонд | От 49,5 |
| Дополнительный сбор в оборотный фонд при сделках с иностранцами | 403 |
| Обязательное страхование от землетрясений | От 14 до 67 |
| Перевод и заверение документовv | Около 100 |
| Оформление визы | 191–640 |
| Карта ВНЖ | 19,6 |
Покупатель недвижимости также оплачивает часть налога на передачу собственности — 2 % от ее стоимости (еще 2 % платит продавец) и услуги риелтора (не более 4 % от суммы сделки). То есть, если вы покупаете квартиру за 200 000 USD, то этот налог составит 4 000 USD и + 8 000 USD риелторам.
Точная стоимость оформления самого статуса резидента (не карты) зависит от вашего гражданства и срока действия ВНЖ. Например, для россиян 2-летнее разрешение на временное проживание обойдется в 41,5 USD. Точную стоимость вы узнаете во время заполнения онлайн-заявки на ВНЖ — система автоматически рассчитает сумму.
Итого, при покупке квартиры стоимостью 200 000 USD и оформлении 2-летнего ВНЖ россиянин дополнительно заплатит от 12 860.
Сопутствующие расходы — это услуги юристов, перелет в Турцию из родного государства, затраты на проживание (еда, развлечения, одежда). Чтобы узнать, во сколько точно обойдется турецкий ВНЖ и переезд конкретно для вас, проконсультируйтесь с миграционными специалистами.
Срок действия и продление ВНЖ
Согласно закону «Об иностранцах», ВНЖ Турции за покупку недвижимости стоимостью от 200 000 USD выдают на период до 2 лет. Фактический срок его действия устанавливается на усмотрение миграционных властей и зависит от досье иностранца. Чтобы получить ВНЖ на максимальный срок, важно готовить необходимые документы вместе с опытными юристами.
Если вы вкладываете минимум 400 000 USD — вид на жительство выдадут на 5 лет, и вы сразу сможете запросить гражданство.
Продлить ВНЖ можно, если вы и дальше владеете недвижимостью. Сделать это необходимо за 2 месяца до истечения срока действия актуального разрешения. Для продления требуются такие документы:
- заявка;
- паспорт;
- 4 биометрических фото;
- действующий Икамет;
- выписка из банка о вашем финансовом благосостоянии;
- свидетельство о праве собственности на жилье;
- медицинский полис.
Заявление нужно подать онлайн через сайт e-ikamet.goc.gov.tr. Система определит дату, когда вам нужно лично посетить миграционное управление для подачи оригиналов документов.
Обычно ВНЖ продлевают на 2 года. Процесс рассмотрения заявки можно отслеживать на сайте электронного правительства — зачастую процедура занимает до 90 дней. Вы сможете жить в Турции, пока рассматривается ваше заявление о продлении — вам бесплатно выдадут специальный документ, подтверждающий законность пребывания.
Что изменилось в 2025 году для владельцев турецкой недвижимости
Частая цель покупки недвижимости в Турции — ее перепродажа в будущем, которая может принести существенную прибыль. Если у вас есть такие планы, обязательно учтите нововведения турецкого правительства от 2025 года:
- продавцу нельзя необоснованно повышать цену на недвижимость, когда он выставляет онлайн-объявление о продаже — выписывается административный штраф;
- для размещения объявления о продаже необходимо обязательно пройти верификацию через государственную электронную систему проверки рекламы (EİDS) — в противном случае платформа не сможет его опубликовать;
- агентства по недвижимости не могут выступать посредниками в сделках, где стоимость объекта необоснованно завышена.
Новые правила нацелены на то, чтобы уберечь покупателей от мошенников и устранить спекуляции на рынке недвижимости.
Иммиграционное законодательство Турции подвержено изменениям, которые напрямую влияют на условия получения статуса. поможет вам заранее предусмотреть все нюансы и пройти процедуру без риска отказа.
Частые ошибки и как их избежать
Правительство Турции может отказать в предоставлении ВНЖ — в таком случае иностранец получает соответствующее уведомление по почте или через смс на телефон. Причина отказа будет написана в уведомлении.
Ошибки, которые могут привести к отказу в предоставлении ВНЖ:
- Использование паспорта с коротким сроком действия. Важно, чтобы срок действия загранпаспорта минимум на 2 месяца превышал срок действия ВНЖ, который вы запрашиваете. Например, если вы оформляете ВНЖ за недвижимость на 2 года, то ваш паспорт должен оставаться действительным еще минимум 2 года и 2 месяца. Если вы понимаете, что документ станет недействительным раньше, нужно заранее оформить новый паспорт для поездок за границу.
- Предоставление поддельных документов. Такое подозрение может возникнуть, если, например, в переводе были допущены какие-то ошибки. Поэтому важно заниматься подготовкой досье вместе с опытными миграционными юристами, которые проконтролируют такие детали.
- Медицинский полис не соответствует требованиям. Важно, чтобы он покрывал весь период вашего пребывания в стране. Поэтому, если вы запрашиваете 2-летний ВНЖ, полис требуется также оформить на 2 года.
- Нет причины для получения ВНЖ. В случае с недвижимостью нужно приложить к заявлению документы о праве собственности.
- Недостаточный доход. Правительство не устанавливает минимальной суммы для заработка, однако его должно хватать для проживания в стране. По опыту юристов iWorld, при миграции достаточно доказать наличие ежемесячного дохода на уровне минимальной зарплаты — 630 USD.
- Отсутствие справки о несудимости. Это обязательный документ для тех, кто претендует на 5-летний ВНЖ. Запросить ее нужно в родной стране или государстве постоянного проживания.
- Есть предписание о высылке иностранца из Турции, или его депортировали ранее. В таком случае можно обжаловать решение о высылке вместе с юристами. Как только его отменят, заявку одобрят.
Поскольку оснований для отказа в ВНЖ Турции очень много, стоит оформлять резидентство при содействии юристов. Ведь специалисты заранее проводят оценку каждого кандидата и, при необходимости, сразу переходят к устранению всех возможных препятствий. Такой подход не только снижает вероятность отказа, но ускоряет весь путь от покупки недвижимости до резидентства. Чтобы узнать больше об услугах юристов и всей процедуре получения ВНЖ Турции за недвижимость, оставьте свои контакты для связи. Первая консультация бесплатна.
ВНЖ в Турции с гарантией безопасности сделки
- Полное юридическое сопровождение при покупке недвижимости
- Проверка документов и прозрачность каждой операции
- Выгодные условия инвестиций и сохранение капитала
Оставьте заявку и получите
консультацию специалиста
Добрый день Алексей,
меня зовут Анатоль, я гражданин Германии, я и моя супруга а также наши двое детей родились в казахстане, в 1993 переехали в германию, нам с супругой по 57 лет, у меня возникли проблемы с здоровьем, с нехваткой солнца, по медецински называется Остеопароз, вот я и решил узнать у вас, как выглядит с внж в Турции для иностранцев из германии?
Мы хотели бы, первый год прооживать в турции на съёмной квартире, получить внж, затем опредилиться с покупкой жилья а затем получить гражданство Турции, конечно же если есть токая возможность?
Также хотел бы узнать у вас, насчёт ВНЖ а также гражданство Турции, делаете вы под ключь, если да то сколько будет стоить ваши услуги?
Заранее огромное спасибо за ваш ответ и вашу помощь.
С огромным уважением Анатоль
Добрый день, Анатоль. Чтобы следовать Вашим планам, сначала Вам нужно получить турецкий ВНЖ на любом доступном основании, например, туризм, лечение или изучение местного языка. Вы можете купить жилье в Турции, закон в этом не устанавливает ограничений для иностранцев. Но если Вы планируете перерегистрировать ВНЖ именно на основании покупки недвижимости, стоимость объекта должна быть не ниже установленной властями суммы, сейчас это 200 000 USD.
Что касается гражданства, то его можно получить только в общем порядке натурализации ― через 5 лет проживания в стране при условии знания турецкого и выполнении других требований.