Покупка недвижимости в Турции

Приобретение дома или квартиры в Турции — это выгодное капиталовложение для россиян и выходцев из других стран, планирующих переехать в государство, посещать его во время отпуска или сдавать жилье в аренду. Согласно турецкому законодательству, все иностранцы, покупающие недвижимость на любую сумму, могут оформить местный ВНЖ. Лица, совершившие покупку стоимостью более 400 000 USD, имеют право ходатайствовать о гражданстве Турции.

К основным преимуществам приобретения жилья в данной стране относятся выгодные цены (стандартную квартиру площадью 70 м² можно купить сравнительно недорого — приблизительно за 34 500 USD), низкие тарифы на коммунальные услуги, широкий выбор различных видов объектов (таунхаусы, дуплексы, апартаменты и другие). Местную недвижимость можно назвать дешевой благодаря политике государства и четкому контролю цен на рынке.

Плюсы и минусы покупки недвижимости в Турции

Перед покупкой недвижимого имущества в Турции иностранцам следует взвесить все плюсы и минусы сделки, а если они планируют переезд на данном основании — изучить особенности жизни местных жителей, их менталитет, культуру и быт. К преимуществам приобретения турецкой квартиры или дома можно отнести:

• возможность дополнительного заработка при сдаче недвижимости в аренду;
• широкий выбор на рынке недвижимости;
• возможность получения вида на жительство или гражданства;
• доступные цены.

Из минусов покупки недвижимости в Турции можно выделить высокие ставки по ипотечному кредитованию в лирах (от 16 % до 24 % в год) и расходы на налоги.

Согласно данным Турецкого статистического института (TUIK), по состоянию на ноябрь 2022 года большую часть сделок о покупке недвижимости совершили граждане Российской Федерации (2 575), Ирана (510), Ирака (331) и Украины (277). Повышенный спрос на приобретение квартир и домов среди россиян в последнее время связан с событиями 2019–2022 годов: пандемия COVID-19, несогласие с действующей политикой правительства, мобилизация, ограничения на путешествия со стороны Европы и США, перспектива закрытия границ РФ. Также большинство граждан Российской Федерации выбирают Турцию для переезда на ПМЖ в связи с выгодными условиями для ведения бизнеса, высоким уровнем жизни и возможностью в дальнейшем получить паспорт.

Какую турецкую недвижимость может купить иностранец

Согласно закону «О земельном кадастре» иностранцы могут купить недвижимость в Турции площадью до 30 Га и не более 10 % площади района, в котором она находится. Также не допускается приобретение квартиры или дома вблизи военных объектов.

Соискатели могут рассматривать для покупки следующие виды недвижимости в Турции:

• Апартаменты. Стандартные квартиры в многоэтажных домах, оборудованные всей необходимой техникой и мебелью. Подходят для лиц, которые только решили переехать в страну и не ориентируются, где лучше искать все для обустройства жилья.
• Пентхаус. Двухэтажные апартаменты, расположенные на последних этажах многоквартирных домов. Чаще всего пентхаусы встречаются в элитных жилых комплексах, на крышах которых есть бассейны или просторные террасы.
• Дуплекс. Двухуровневая квартира, распложенная на любом этаже многоэтажного дома, кроме последнего (без доступа на крышу).
• Вилла. Отдельно стоящий дом, который рассчитан на проживание одной семьи. На территории виллы чаще всего есть передний и задний двор, парковочное место на 1–2 автомобиля и иногда предусмотрен бассейн. Дом можно приобрести в черте города недалеко от многоэтажных жилых комплексов или в пригороде. Чаще всего виллы строятся в элитных коттеджных поселках с охраняемой территорией.
• Таунхаус. Дом, разделенный на две части и рассчитанный на проживание двух семей. Главная особенность таунхаусов состоит в том, что соседи не встречаются друг с другом так как имеют отдельный вход, двор и даже бассейн.
• Земельный участок. Приобретается для постройки собственного дома или ведения фермерской деятельности. Земельные участки чаще всего распложены в сельской местности, а их цена напрямую зависит от расстояния до ближайшего крупного населенного пункта или моря.

Краткая сравнительная характеристика недвижимого имущества, которое могут купить иностранцы, указана в таблице ниже.

Как найти объект недвижимого имущества

Перед тем как купить недвижимость в Турции иностранец может воспользоваться следующими способами подбора предложения.

Самостоятельный поиск объекта на сайте

Соискателям доступно обширное количество веб-ресурсов, на которых риелторы и собственники недвижимости размещают объявления о продаже. На сайтах иностранцы могут предварительно ознакомиться с ценами, посмотреть фотографии, узнать всю важную информацию об объекте (месторасположение, площадь). Основное преимущество веб-ресурсов по продаже недвижимости — это возможность сразу связаться с собственником и не проводить сделку через риелтора. Однако иностранцу необходимо быть готовым к тому, что все действия с документами (заключение договора, нотариальное заверение) ему придется брать на себя. Наиболее популярные сайты по продаже недвижимости в Турции: emlakjet.com, hepsiemlak.com, zingat.com.

Покупка напрямую от застройщика

Иностранцы, которые не рассматривают покупку вторичной недвижимости, могут напрямую обратиться к застройщику и купить уже готовое жилье или на этапе строительства. Основное преимущество данного способа — это возможность приобретения абсолютно нового объекта в современном районе или комплексе. К минусам можно отнести то, что в большинстве случаев застройщики продают жилье без ремонта и мебели.

Обращение в агентство недвижимости

Риелторы помогают иностранцам подобрать жилье согласно их требованиям. При обращении в агентство недвижимости соискатель заключает договор, оплачивает услуги специалиста и объясняет свои ожидания от квартиры или дома. В обязанности риелтора входит подбор и предварительный осмотр нескольких вариантов объектов для покупки, сопровождение клиентов на всех этапах сделки (просмотр, подготовка пакета документов и заключение договора купли-продажи). К минусам обращения в агентство недвижимости можно отнести то, что при проведении операции иностранец дополнительно оплачивает комиссию организации (определенный процент от стоимости объекта).

Обращение к риелтору существенно экономит время иностранца и позволяет сосредоточиться на других организационных моментах переезда в Турцию. Несколько аспектов, которые необходимо учитывать при выборе высококвалифицированного специалиста:

• Проверка лицензии. Перед сотрудничеством соискателю следует проверить, законно ли работает риелтор на территории Турции. Иностранцу необходимо запросить у агента лицензию в бумажном или электронном виде.
• Уточнение специализации риелтора. Высококвалифицированный агент работает в 1–2 областях, например, продажа вторичного жилья или квартир в новостройках.
• Изучение отзывов о специалисте. Рекомендации агента можно найти на турецких форумах. Также иностранцу следует изучить количество объявлений, которые выкладывает риелтор на специализированных сайтах по продаже недвижимого имущества — профессионалы всегда имеют большой объем работы.
• Выяснение плана работы агента. Опытный риелтор всегда имеет четкую последовательность действий, которые помогут подобрать оптимальный объект для покупки.

Чтобы найти посредника, иностранцу нужно обратиться в выбранное агентство недвижимости, также можно связаться со специалистом по телефону через любое его объявление на сайте по продаже жилья.

Где покупают турецкую недвижимость россияне

Турция ассоциируется у многих россиян с морем, поэтому большинство граждан РФ предпочитают покупать дома и квартиры недалеко от него. Наиболее популярные регионы государства среди иностранцев:

• средиземноморское побережье;
• Центральная Анатолия;
• район Мраморного моря.

Перед выбором региона иностранцу необходимо тщательно изучить его климат, оценить возможности собственного развития при постоянном проживании в нем (поступление в вуз, трудоустройство). В случае покупки недвижимости с целью сдачи ее в аренду иммигранту следует просчитать его доходность, а также учесть популярность населенного пункта среди туристов. На основании вышеизложенного иностранец сможет выбрать оптимальный город для приобретения объекта.

Средиземноморское побережье

Регион охватывает множество крупных городов, например, Анталию, Мармарис, Мерсин и Аланью, а также небольших курортных поселков, таких как Сиде, Кемер, Бодрум. На средиземноморском побережье расположено большое количество современных отелей, ориентированных на туристов из Европы и стран постсоветского пространства. Цены на недвижимость в регионе на порядок выше, чем в других районах Турции, в связи с высоким спросом на нее: большинство иностранцев предпочитают покупать жилье именно на побережье.

Основные преимущества:

• близость моря;
• развитая инфраструктура;
• наличие международного аэропорта (Анталия);
• развитое транспортное сообщение между городами;
• большое количество бесплатных городских пляжей.

Недостатки региона:

• регулярный шум;
• высокие цены;
• ориентированность магазинов на туристов, в связи с чем цены на продукты и другие товары могут быть завышены.

Центральная Анатолия

В центре региона находится столица Турции — Анкара. Нередко россияне и другие иностранцы рассматривают покупку жилья в иных крупных городах: Конья, Кайсери и Карабюк. Район менее популярен среди туристов, поэтому цены на дома не очень высокие по сравнению со средиземноморским побережьем. В больших городах иммигранты имеют возможность найти высокооплачиваемую работу. Например, в Карабюке расположен один из наиболее крупных турецких заводов по производству стали — Kardemir.

Основные преимущества региона:

• невысокие цены на жилье;
• развитая инфраструктура в крупных городах;
• возможность найти работу с высокой оплатой труда;
• близость столицы Турции;
• развитое транспортное сообщение между городами и поселками.

Недостатки:

• большинство местных жителей не понимают русский и английский языки;
• невысокий спрос на аренду жилья (если соискатель планирует покупать квартиру с целью получения прибыли от ее сдачи).

Регион Мраморного моря

Территория находится в западной части государства. Наиболее популярные города среди иностранцев — это Стамбул, Бурса, Чорлу, Бандырма и Текирдаг. Лица, которые предпочитают вести более спокойную и размеренную жизнь, рассматривают покупку жилья в небольших, но развитых поселках: Сарай, Люлебургаз и Силиври. Дороже всего дома в Стамбуле, в остальных городах цены гораздо ниже, поскольку они не так популярны среди туристов.

Преимущества региона:

• невысокие цены на квартиры и дома;
• близость аэропорта в Стамбуле;
• наличие крупного морского порта и других мест для трудоустройства.

Недостатки:

• загрязненная вода в море в связи с большим количеством судов, заходящих в порт Стамбула;
• повышение цен в туристический сезон на продукты и бытовые товары в связи с наплывом иностранцев;
• отсутствие возможности купаться в Мраморном море и проливе Босфор (по соображениям безопасности).

Стоимость квартиры или дома в разных городах Турции

Цена турецкой недвижимости зависит от следующих факторов:

• Месторасположение. Стоимость квартиры или дома у моря значительно выше, чем в глубине страны. Также на цену влияет популярность региона среди туристов: чем больше иностранцев ежегодно посещают область, тем выше в ней стоимость объектов.
• Инфраструктура. В развитых городах жилье дороже, чем в некрупных поселках. Мегаполисы дают иностранцам больше возможностей в работе, бизнесе, учебе и саморазвитии — за это им и приходится доплачивать.
• Тип недвижимости. Жилье в новостройках стоит гораздо дороже, чем на вторичном рынке. У иностранцев есть возможность купить современную квартиру в Турции в новом ЖК с бассейном, спортзалом и охраняемой территорией, но цена на неё будет на порядок выше.
• Площадь и количество комнат. Просторные таунхаусы, пентхаусы и дуплексы дороже, чем стандартные однокомнатные квартиры.

В таблице ниже представлены средние цены на квартиры и дома в популярных среди иностранцев турецких городах.

Согласно отчету управления данных и статистики Центрального банка Турецкой Республики по состоянию на октябрь 2022 года цены на недвижимость выросли на 188,2 % в номинальном выражении и на 56,3 % — в реальном по сравнению с аналогичным периодом в 2021 году. Данное явление связано с высоким спросом на покупку жилья среди иностранцев, в частности россиян.

Руководство по покупке жилья в Турции

Регистрация сделок о покупке недвижимости происходит только в органах земельного кадастра по месту нахождения объекта. Иностранцы имеют возможность подписать договор обещания купли–продажи (предварительное соглашение) в присутствии нотариуса. Для проведения сделки иммигранту необходимо иметь действительный паспорт или другое удостоверение личности. В особых случаях уполномоченный орган может потребовать предоставить вид на жительство, доверенность и ее заверенную копию (если соискателя представляет третье лицо). После регистрации соглашения иностранец получает на руки договор купли–продажи недвижимости, а также специальный документ ТАПУ (кадастровый лист), который является подтверждением его права собственности на жилье.

Задаток

Частичная оплата объекта приобретения осуществляется заранее, не менее чем за 1 день до подписания основного договора купли–продажи наличными средствами или в рассрочку продавцу. Сумма задатка прописывается в соответствующем соглашении и составляет от 5 % до 50 % в зависимости от предварительной устной договоренности сторон. Покупатель может отказаться от договора в течение 14 дней с момента подписания и не уплачивать штраф при условии уведомления о своем решении продавца. Внесение задатка за объект является необязательной процедурой, но как правило все владельцы требуют предоплату для гарантии совершения сделки. Для покупателя же предоплата выступает подтверждением того, что жилье не будет продано другому лицу во время проведения проверки.

Юридическая проверка объекта

Перед покупкой недвижимости в Турции иностранцу необходимо заказать проверку объекта (Due Diligence). Юрист анализирует квартиру, дом или земельный участок и выдает заключение о:

• наличии ареста, судебных споров и других разбирательств;
• предыдущих владельцах;
• застройщике;
• технических характеристиках объекта недвижимости и их соответствия стандартам.

Также специалист проверяет, является ли объект приобретения предметом обеспечения кредита. Иностранцу необходимо заказывать юридическую проверку недвижимости в частных компаниях, услуга платная.

Открытие счета и ИНН

Для открытия банковского счета и проведения сделки купли–продажи покупателю необходимо иметь индивидуальный налоговый номер (ИНН). Иностранцу следует посетить официальный сайт налоговой службы и подать онлайн-заявку на получение электронной версии документа. При заполнении анкеты соискатель указывает следующие данные:

• имя, фамилия;
• пол;
• имя матери и отца;
• дата и место рождения;
• код страны проживания;
• номер мобильного телефона;
• адрес проживания;
• номер паспорта, дата его выдачи и срок действия.

Если заявитель находится на территории Турции, он может лично обратиться в налоговую службу для оформления бумажной версии документа. При обращении он заполняет аналогичную заявку и предоставляет заграничный паспорт. ИНН выдается в течение 15 минут после проверки удостоверения личности уполномоченным сотрудником.

С индивидуальным налоговым номером соискатель имеет право открыть счет в турецком банке, если он собирается оплачивать сделку безналичным способом. Заявителю необходимо подготовить следующий пакет документов:

• заявление (выдается в банке);
• заграничный паспорт;
• турецкий ИНН;
• местный номер мобильного телефона.

Иностранцу следует обратиться в любое отделение банка и уточнить уполномоченному сотруднику, что ему нужно открыть расчетный счет для проведения сделки купли–продажи недвижимого имущества.

Подписание договора купли-продажи

Составлением договора занимается турецкий нотариус. В документе обязательно должна содержаться следующая информация:

• наименование объекта и его полный адрес с указанием района, города, улицы, регистрационного номера;
• описание недвижимости (квартира, дом, таунхаус или другое) и его площадь;
• сумма сделки и задатка (цифрами и прописью);
• место, способ и время проведения платежа;
• полные данные покупателя и продавца (фамилия, имя, ИНН, иногда — паспортные данные);
• права и обязанности сторон;
• сборы, которые уплачиваются в земельном кадастре и у нотариуса.

Согласно Гражданскому кодексу Турции и закону «О защите прав потребителей» договор купли–продажи недвижимого имущества считается действительным только после его подписания двумя сторонами, официального оформления документа и нотариального заверения уполномоченным лицом госоргана (представителем земельного кадастра или магистрата).

Оплата и оформление права собственности

Сделка купли–продажи недвижимости может оплачиваться наличным или безналичным способом по предварительному согласованию сторон, а также в разных денежных единицах (доллар, евро, турецкая лира). Произвести оплату в рублях россиянин может только в том случае, если на это согласен продавец.

После внесения иностранцем полной суммы за объект покупатель переоформляет на себя недвижимость через Главное управление земельного кадастра и получает ТАПУ. Предварительно участникам сделки необходимо подать онлайн-заявку на проведение операции с документами о праве собственности.

Подписание договора на предоставление коммунальных услуг

Новым владельцам недвижимости, получившим ТАПУ, необходимо переоформить на себя лицевые счета коммунальных услуг. Иностранец может заключить договор о предоставлении воды, газа и электричества только после оформления специальной страховки от землетрясений DASK. Чтобы получить полис, соискателю необходимо обратиться в офис компании в Стамбуле и предоставить полную информацию об объекте недвижимости (адрес, год постройки, количество этажей, площадь), себе (имя, фамилия, ИНН, турецкий мобильный номер телефона) и подтверждение права собственности на квартиру или дом.

Подключением коммуникаций в Турции занимаются частные компании. Предварительно иностранцу необходимо узнать, какая фирма является поставщиком услуг в его районе, и посетить ее офис для подписания договора. Дополнительно заявитель оплачивает абонентский взнос согласно тарифам компании.

Особенности приобретения и владения недвижимостью иностранцами

Купить квартиру или дом в Турции могут как физические, так и юридические иностранные лица. Приобрести жилье может любой иностранец, вне зависимости от того, является ли он обладателем вида на жительство.

Удаленная сделка

Если по какой-либо причине покупатель не может самостоятельно совершить покупку недвижимости в Турции, у него есть возможность оформить генеральную доверенность на третье лицо. У иностранца есть право передать полномочия опытному юристу, который знает возможные нюансы приобретения жилья в данной стране.

Ипотека

Иностранцам, желающим приобрести жилье в кредит, предварительно необходимо получить вид на жительство или разрешение на работу. Чтобы оформить ипотеку, иммигранту дополнительно может потребоваться предоставить поручителя — гражданина Турции. В качестве залога выступает объект недвижимости. Стандартный пакет документов для получения ипотечного кредита:

• заявка (выдается в банке);
• паспорт;
• вид на жительство или разрешение на работу;
• страховка объекта и покупателя;
• справка о доходах;
• регистрационных документы объекта недвижимости.

Дополнительно финансовое учреждение может потребовать предоставить иные документы, например, заключение специалиста об юридической проверке недвижимости.

Налоги

При заключении договора купли–продажи недвижимого имущества с покупателя и продавца взимается налог за проведение сделки в размере 4 % от стоимости объекта. Чаще всего государственная пошлина делится пополам между сторонами, однако они могут договориться об уплате сбора кем-то одним.

Налог на недвижимость в Турции уплачивается всеми владельцами по ставке от 0,1 % до 0,6 %. Окончательная сумма государственной пошлины зависит от стоимости объекта, прописанной в праве на собственность.

Сдача в аренду

Иностранцы, ставшие владельцами недвижимости в Турции, имеют возможность получить дополнительный заработок от сдачи ее в аренду на срок более года. Основные требования, которые необходимо соблюдать иммигранту:

• наличие вида на жительство у арендатора;
• заключение договора и нотариальное заверение документа;
• наличие у жильцов регистрации по адресу объекта в Управлении по гражданскому состоянию населения при МВД.

Без лицензии иностранцы не имеют права сдавать свои квартиры или дома на короткий срок. Для реализации такой возможности лицу следует заключить специальный договор с агентством недвижимости, согласно которому определенный процент от прибыли выплачивается риелтору.

Расходы на содержание

Основные статьи расходов на содержание объекта недвижимости в Турции:

• Ежегодный налог. Сумма, которую необходимо уплачивать собственнику, зависит от стоимости объекта, типа недвижимости (квартира, дом, земельный участок) и места расположения. Ставка варьируется от 0,1 до 0,6 %.
• Коммунальные услуги. Цена 1 кВт электроэнергии составляет примерно 0,073 USD, 1 м³ воды — от 0,27 до 0,43 USD. Не во всех регионах Турции проложен газопровод, поэтому многие местные жители пользуются баллонами, стоимость которых — около 9 USD.
• Содержание дома (айдат). Собственники объектов недвижимости в многоэтажных жилых комплексах самостоятельно устанавливают размер сбора за обслуживание дома и территории на общем собрании. В среднем с однокомнатной квартиры ежемесячно взимается от 37 до 53 USD.
• Домашний интернет. Приблизительный ежемесячный платеж за домашний интернет и wi-fi составляет 7 USD. Цены у разных провайдеров могут несущественно отличаться.

Обязанности собственника

Иностранным владельцам недвижимого имущества в Турции необходимо соблюдать такие же обязанности, как и местным жителям:

• уплачивать ежегодный налог;
• не нарушать правила жилого комплекса (если являются собственниками квартир);
• оплачивать коммунальные счета и айдат;
• поддерживать объект недвижимости в надлежащем состоянии;
• соблюдать права и законные интересы соседей.

ВНЖ и гражданство Турции при покупке недвижимости

Согласно закону «Об иностранцах и международной защите» для граждан России и других стран, приобретающих недвижимое имущество в Турции, существует возможность получить краткосрочный вид на жительство. Требований к сумме покупки правительство не выдвигает. Соискатель может оформить ВНЖ при условии, что он является законным владельцем квартиры, земельного участка или дома и использует объект строго по назначению. Ближайшие родственники (супруг/-а и дети) также имеют право получить вид на жительство вместе с заявителем. Основные требования к претендентам на ВНЖ:

• наличие доли в приобретенной недвижимости;
• предоставление зарегистрированного адреса проживания в Турции;
• отсутствие судимости в стране постоянного пребывания.

Заявки на получение вида на жительство рассматриваются в течение 90 дней с даты подачи ходатайства. В исключительных случаях срок может быть продлен, о чем иностранца уведомляют.

Лица, совершившие инвестиции в турецкую недвижимость, имеют право на получение гражданства государства по решению президента. Стоимость земельного участка, квартиры или дома не может быть меньше 400 000 USD или эквивалентной суммы в иностранной валюте. Одно из условий получения гражданства — инвестор имеет право продать объект только спустя 3 года после покупки. Срок рассмотрения заявок уполномоченным госорганом составляет от 6 до 8 месяцев. Требования к иностранцам, которые желают получить турецкий паспорт:

• достижение совершеннолетия;
• отсутствие заболеваний, которые могут угрожать здоровью населения;
• наличие веских причин для проживания в стране (в данном случае — жилья);
• отсутствие угрозы национальной безопасности страны.

Недвижимость в Турции для граждан ЕС

Граждане Евросоюза рассматривают Турцию в качестве привлекательной страны для развития бизнеса и инвестирования по нескольким причинам:

• государство является потенциальным кандидатом на вступление в ЕС;
• возможность купить недорогую недвижимость в Турции по сравнению с другими странами Европейского союза;
• высокий уровень безопасности в стране;
• государство является полноценным членом НАТО;
• возможность получить второе гражданство при совершении инвестиций;
• лояльное отношение турецкого правительства к гражданам ЕС.

Также владельцы паспортов стран Евросоюза могут купить дом в Турции на берегу моря по сниженной стоимости (многие турки делают негласные скидки для европейцев).

Иностранцам следует заручиться поддержкой квалифицированных миграционных специалистов на начальном этапе, которые запустят процесс покупки недвижимости в данном государстве. Далее соискателю не нужно самостоятельно искать риелторов и других специалистов для проведения сделки — все будет происходить по налаженной автоматической процедуре. Получить более подробную информацию можно на консультации у миграционных юристов.