Недвижимость в Испании пользуется спросом в силу рентабельности вложений и относительной доступности цен на жилье по среднеевропейским меркам. В связи с туристической привлекательностью страны иметь дом на ее территории особенно выгодно для заработка с аренды. Прирост стоимости за 2023 год составил 4,6 %, что подтверждает перспективность вложения финансов и их защиту от инфляции.
Чтобы купить недвижимость в Испании, соискателю из-за рубежа необходимо подобрать на рынке оптимальный объект и оформить NIE (идентификационный номер иностранца). Сделка для мигрантов проходит по стандартному алгоритму с подписанием договора, его нотариальным заверением и передачей прав собственности. Ограничений относительно типов недвижимости нет, поэтому для приобретения можно рассматривать любые объекты.
Для оформления ВНЖ Испании при покупке недвижимости потребуется соблюсти дополнительные условия относительно минимальной стоимости.
При этом существуют другие выгодные варианты приобретения резидентства с меньшими вложениями или вовсе без них — по стартапу, финансовой независимости, цифровой визе, о чем готовы рассказать специалисты.
Рынок недвижимости в Испании
В Испании покупатели могут выбирать между объектами на вторичном и первичном рынках. Жилье в новостройках дороже, но, как правило, есть выгодные варианты получения рассрочки от застройщика и больше ипотечных программ рассчитаны именно на такие объекты. В случае со вторичной недвижимостью существует больше вариантов в выборе района, можно приобрести дом в жилом состоянии и сократить расходы на ремонт, большинство зданий старого фонда располагаются в центральных частях городов с красивыми видами из окон.
По закону в Испании не предусмотрено ограничений для иностранцев относительно покупки недвижимости — это могут быть любые жилые или коммерческие объекты. Стоит учесть, что в стране своеобразная классификация недвижимости, количество комнат считается только по спальням, для некоторых объектов применяются одни и те же названия.
В Испании можно выделить следующие типы построек:
- Студия (estudio, piso estudio, apartamento estudio) — фактически однокомнатная квартира, но в ней кухня и основное помещение соединены.
- Квартира/апартаменты (piso, apartamento) — жилье, в котором количество комнат определяется спальнями.
- Двухуровневая квартира (piso duplex, apartamento duplex) — жилье в многоквартирном доме на два уровня, но находится оно не на последнем этаже.
- Пентхаус (ático, piso ático, atico duplex) — квартира может состоять из нескольких уровней, но всегда расположена на последнем этаже и имеет открытую террасу.
- Лофт (loft) — коммерческое или промышленное помещение, переделанное под жилое с нестандартным дизайном (обязательно при покупке необходимо убедиться в законном изменении целевого назначения объекта).
- Бунгало (bungalow bajo, piso bajo, apartamento bajo) — это квартиры преимущественно в двухэтажных домах, которые имеют личный дворик на прилегающей территории.
- Коттедж (casa, torre) — нечто среднее между квартирой и частным домом, застройка, рассчитанная на несколько владельцев с отдельным входом и небольшим двором для каждого.
- Вилла (villa) — отдельный большой дом с просторной территорией, где есть место для зоны отдыха, парковки, бассейна.
- Шале (chalet) — это также частный отдельный дом со своим двором, но по площади меньше виллы.
Что дает покупка недвижимости в Испании
Преимущества покупки испанской недвижимости в 2024 году:
- получение жилья для личного отдыха в туристической стране или выгодной сдачи в аренду;
- перспективное вложение финансов с приумножением капитала за счет роста цен;
- возможность выбора элитного или относительно дешевого объекта на любой запрос;
- право на оформление ВНЖ на основании покупки, а в будущем и возможность претендовать на гражданство Испании;
- наличие варианта удаленной организации сделки.
Стоимость квартиры или дома в регионах Испании
Цены на недвижимость в Испании определяются множеством факторов, основной из которых — тип объекта. Квартира будет доступнее виллы, а коттедж купить можно дешевле отдельно стоящего частного дома. Жилье стоит на 20–30 % больше в новостройке, чем в недорогом вторичном жилом фонде, что оправдывается даже не качеством и новизной дома, а развитой инфраструктурой на территории комплекса. В стране значительное влияние на стоимость оказывают район и близость к побережью. Например, в Коста-Бланке наиболее недорогая недвижимость в Испании у моря за счет климата, а в Коста-дель-Соль продается элитное жилье, ведь там отдыхают голливудские звезды.
При приобретении недвижимости в Испании предусмотрены следующие статьи расходов:
- Налог на покупку недвижимости.
Если в собственность приобретается объект в новостройке, покупателем уплачивается НДС в размере 10 %. При приобретении жилья во вторичном фонде, актуален налог на недвижимость в Испании под названием ITP, ставка которого зависит от муниципалитета и колеблется в диапазоне 6–11 %. - Оплата госуслуг.
Основная процедура, которую необходимо провести новому владельцу — зафиксировать договор купли-продажи в Реестре недвижимости. Стоимость услуги рассчитывается по ставке 0,2 % от суммы сделки. Изменить данные по счетам для коммунальных платежей, уплаты ежегодных налогов можно бесплатно. - Гонорар риэлтору, нотариусу.
Нотариальные расходы регулируются государством и зависят от вида недвижимости в Испании, количества страниц акта и сложности операции. Как правило, комиссия для специалиста рассчитывается по ставкам 0,2–0,5 % от стоимости объекта и дополнительно устанавливается сумма подготовки копии документа. Цена работы риэлтора определяется индивидуально специалистом или агентством и также зависит от суммы сделки. Как правило, комиссия составляет от 3 до 5 % от стоимости. - Помощь переводчика.
Для того чтобы иметь полное представление о происходящем и ничего не упустить, иностранцу может потребоваться переводчик. Услуги специалиста при подписании договора стоят примерно 50–100 EUR.
Актуальные цены на недвижимость в Испании
По наглядной таблице можно оценить, сколько стоит жилье разного типа в тех или иных регионах страны.
| Стоимость квартиры во вторичном фонде (до 85 м2) в € | |
|---|---|
| Коста-Бланка | 180 000 |
| Коста-Брава | 260 000 |
| Кастельон | 140 000 |
| Валенсия | 250 000 |
| Барселона | 500 000 |
| Балеарские острова | 340 000 |
| Цена квартиры в новостройке (до 85 м2) в € | |
| Коста-Бланка | 220 000 |
| Коста-Брава | 290 000 |
| Кастельон | 240 000 |
| Валенсия | 325 000 |
| Барселона | 700 000 |
| Балеарские острова | 490 000 |
| Стоимость частного дома (150 м2) в € | |
| Коста-Бланка | 240 000 |
| Коста-Брава | 380 000 |
| Кастельон | 280 000 |
| Валенсия | 500 000 |
| Барселона | 800 000 |
| Балеарские острова | 795 000 |
Как купить недвижимость в Испании иностранцу
Основной правовой акт, которым регулируются процедуры вступления в право собственности на недвижимость, имеет название закон «О жилье». Дополнительные вопросы описываются в соответствующих тематических документах, например, в акте «О кредитных договорах на недвижимость». Сделка купли-продажи квартиры или дома в Испании обязательно должна быть заверена нотариусом. Основным доказательством права на владение объектом является не обозначенный договор, а выписка из Реестра собственности.
Поиск недвижимого имущества
Искать жилье в Испании можно без посредников с помощью разнообразных тематических сайтов недвижимости или через риэлтора. В первом случае соискатель имеет возможность сэкономить финансы на комиссии специалиста, но во втором — больше шансов быстрее закрыть вопрос и подобрать объект строго под имеющиеся запросы. Риэлторы отлично ориентируются на рынке, могут под конкретные требования и бюджеты предложить варианты, умеют вести переговоры с продавцами, берут на себя множество организационных моментов, например, по проведению осмотров, бронированию объектов. В данном случае выбор подхода за соискателем, но в зарубежной стране при наличии языкового барьера и мошенников, которые работают на сайтах недвижимости в Испании, помощь специалиста особенно важна.
Юридическая проверка объекта
До заключения договора очень важно проверить недвижимость на предмет количества собственников, наличия залогов и ипотек, долгов по коммунальным услугам. Покупатель может самостоятельно запросить данные у продавца или воспользоваться помощью специалиста. По выписке из Реестра недвижимости можно определить, кто является собственником, не находится ли объект в залоге и не имеет ли обременений. Историю коммунальных платежей также должен предоставить продавец.
Если покупатель не уверен, что может самостоятельно разобраться во всех документах, будет полезной профессиональная помощь. Если сделку сопровождает риэлтор, это входит в его обязанности — специалист по всем обозначенным аспектам проводит проверку и предоставляет информацию клиенту. В противном случае можно нанять профессионала сугубо для выполнения данной задачи.
Открытие счета и ИНН
Соискателю для проведения сделки необходимо иметь идентификационный номер иностранца (NIE). Запросить код можно в комиссариате. Оплата самой недвижимости и всех сопутствующих расходов, связанных со сделкой, проходит по банковским переводам, поэтому покупателю необходимо открыть счет. Обратиться можно в любое испанское учреждение, оптимально согласовать данный момент с продавцом и получить счет в том же банке для удобства и скорости транзакций. Заведения выдвигают разные требования относительно набора документов, но в основном это паспорт, идентификационный номер налогоплательщика, который в случае отсутствия также необходимо запросить в налоговой инспекции, подтверждение наличия дохода.
Оформите ВНЖ Испании и получите новые возможности
- Жизнь в развитой стране
- ВНЖ для всех членов семьи
- Перспектива оформления ПМЖ и гражданства
- Путешествия по Европе без виз
Оставьте заявку
и получите консультацию иммиграционного специалиста
Подготовка документов
Основное досье готовится продавцом, а покупателю в свою очередь необходимо удостовериться в полноте и актуальности документов. Собственник объекта обязуется предоставить:
- справку и выписку из Реестра недвижимости о праве собственности на объект;
- чек об уплате последнего налога IBI;
- квитанцию от сообщества владельцев об отсутствии долгов по сборам;
- энергетический сертификат на дом или квартиру от компетентного специалиста;
- счета-фактуры на коммунальные услуги, чтобы новый собственник мог внести изменения.
От покупателя требуется минимальный набор документов — как правило, это паспорт, в случае нахождения в браке может потребоваться свидетельство и согласие супруга/-и, если сделка оформляется через ипотеку, то банк требует данные о платежеспособности, источниках и объемах дохода.
Подписание договора купли-продажи
В Испании практикуется подписание так называемого предварительного договора, которым резервируется объект, определяются последующие шаги, способ и последовательность внесения оплаты, дата согласования основной сделки. Договор купли-продажи подписывается сторонами с заверением нотариуса, который также и составляет документ. Если покупка осуществляется в ипотеку, присутствует представитель банка. Документу присваивается регистрационный номер, по которому он будет направляться в Реестр недвижимости.
Оплата и оформление права собственности
Формат оплаты согласовывается сторонами, например, определенная сумма может быть переведена после заключения предварительного договора в качестве залога, а оставшаяся — после подписания основного акта. Расчет наличными невозможен, применяется исключительно банковский перевод. После обозначенных этапов нотариус или риэлтор подает договор купли-продажи в Реестр недвижимости для регистрации нового владельца и получения выписки, которая и будет подтверждать право собственности. Покупателю также потребуется оформить на свое имя счета за коммунальные услуги, налоги, муниципальные сборы.
Получить консультацию
Можно ли купить объект недвижимости удаленно
Купить недвижимость в Испании можно в удаленном формате. Чтобы не ездить в страну для реализации каждого этапа сделки, необходимо подобрать агента по недвижимости и оформить на него доверенность. В данном случае специалист сможет полностью закрыть все вопросы без участия клиента. В целях безопасности не стоит оформлять генеральную доверенность, лучше прописать в документе конкретные полномочия агента — например, открытие счета, получение номера иностранца, подписание договора купли-продажи. Для успешной реализации удаленной покупки важно найти надежного специалиста, которому можно будет доверить представление своих интересов.
Условия приобретения и владения недвижимостью иностранцами
Каждый владелец имеет право на пользование и распоряжение объектом в соответствии с его назначением. То есть лицо может проживать в квартире или доме лично либо сдавать в аренду. Ограничений относительно сдачи жилья и получения дохода для мигрантов нет. При этом важно подписать с арендаторами официальный договор и по закону уплачивать налог с прибыли.
Ипотека и кредит
Иностранцы могут купить недвижимость в Испании в кредит, но условия и особенности диктуются конкретными банками. Как правило, мигранту необходимо доказать свою платежеспособность путем подтверждения получения стабильного дохода, иногда может дополнительно проверяться происхождение средств для первого взноса. Что касается ставок и сроков кредитования, данные вопросы также регулируются банками в соответствии с каждой индивидуальной ситуацией. В целом иностранцы могут рассчитывать на приобретение дома в ипотеку, но необходимо тщательно проанализировать предложения, чтобы остановиться на наиболее выгодном.
Налоги
Раз в год обязательно уплачивается общий налог на недвижимость IBI, сумма которого зависит от кадастровой стоимости. В муниципалитет также вносятся сборы за дренаж, канализацию, вывоз мусора и другие услуги, как правило, они не превышают нескольких сотен евро в год. Если квартира находится в коммунальном комплексе, предусмотрены также платежи в сообщество владельцев. Годовая сумма рассчитывается в зависимости от площади объекта.
Подключение коммунальных услуг
Для того чтобы изменить данные о владельце, необходимо обратиться в местные ответственные органы с соответствующим запросом. При себе следует иметь удостоверение личности и подтверждение права собственности на объект, знать его кадастровый идентификатор и регистрационный номер. Процедура проводится бесплатно.
Расходы на содержание
Помимо описанных выше налогов, которые уплачиваются раз в год на уровне государства, муниципалитета и жилищного сообщества, ежемесячно владельцы квартиры или дома обязаны платить за коммунальные услуги. В базовый набор входят отопление, электричество, вентиляция, вода, чек с расчетом на квартиру площадью 85 м2 составляет примерно 125 EUR. При проживании в частном доме предусмотрены дополнительные расходы на уход за территорией. При желании владельцы могут застраховать жилье и уплачивать соответствующие взносы.
Оформление ВНЖ и гражданства Испании
Иностранец, который купил недвижимость, может на данном основании запросить ВНЖ Испании. При этом объект должен стоить не менее 500 000 EUR. Вид на жительство выдается на 2 года и подлежит продлению, пока сохраняются условия его выдачи.
Что касается общих требований к желающему переехать в Испанию с оформлением вида на жительство, они охватывают:
- отсутствие судимости и запретов на въезд в государство;
- оптимальное состояние здоровья на предмет инфекционных заболеваний, которые могут грозить обществу;
- наличие финансов к существованию;
- оформление медицинской страховки.
Иностранец, который на основании покупки недвижимости получил временный вид на жительство, спустя 5 лет проживания в государстве может запросить ПМЖ Испании. После приобретения статуса постоянного резидента необходимость сохранять недвижимое имущество в собственности перестает быть актуальной. Оформление гражданства становится доступным после 10 лет легального проживания в стране.
Правовая помощь в Испании
В зависимости от способа иммиграции, необходимо учесть существующие требования и нюансы для успешного завершения всей процедуры. Юристы международного права самостоятельно занимаются документами, действуют в рамках актуального законодательства, могут представлять интересы соискателя по доверенности или подготовить инструкции для личных визитов с сопровождением. Cпециалисты компании iWorld много лет оказывают услуги по иммиграции в разные страны мира, поэтому смогут предложить наиболее выгодные решения и профессионально все реализовать на практике.
Получить консультацию
