Покупка недвижимости в ОАЭ (Дубай): как купить квартиру иностранцу в 2026

Сегодня недвижимость в ОАЭ, а особенно в Дубае — один из самых популярных инструментов для инвестиций и переезда. Большой спрос на квартиры, дома и коммерческие объекты среди иностранцев обусловлен высоким уровнем безопасности и качеством жизни в стране. А еще тем, что в ОАЭ нет ежегодного налога на недвижимость и налога на доход физлиц, в том числе от аренды.

Иностранцам доступна покупка недвижимости в ОАЭ, в том числе и россиянам. Для этого выделены специальные freehold-зоны, в которых можно оформить полное право собственности. Рынок в ОАЭ, а особенно в Дубае, «заточен» под иностранных инвесторов, а процедура оформления сделки четко регламентирована.

В этой статье мы подробно опишем, как купить недвижимость в Дубае (ключевом городе инвесторов), расскажем обо всех возможных расходах и рисках. Также объясним, при каких условиях покупка может стать основанием для оформления ВНЖ в ОАЭ.

Плюсы и минусы покупки недвижимости в ОАЭ для иностранца

Покупка недвижимости в ОАЭ подойдет тем, кто хочет защитить свой капитал, получать стабильный высокий доход от аренды, ищет качественное и престижное жилье, планирует переезд. Основные преимущества:

• возможность получить ВНЖ — за покупку недвижимости определенной стоимости можно оформить ВНЖ на 2 года или 10 лет для всей семьи;
• полное право собственности — покупая объект в специальной зоне (freehold), иностранец приобретает полное бессрочное право собственности и может сдавать имущество в аренду или перепродать;
• высокая доходность от аренды — в популярных районах годовая доходность достигает от 5 до 9 %, а средний показатель по стране составляет 5,45 %;
• отсутствие налогов — в ОАЭ нет ежегодного налога на владение недвижимостью и налога на доходы физлиц;
• высокий уровень безопасности — ОАЭ являются лидером в международном рейтинге самых безопасных стран мира, не участвуют в военных конфликтах, придерживаются нейтралитета в политике;
• высокий уровень качества жизни — развитая инфраструктура, сфера здравоохранения и образования, сервисы люкс-класса.

Владение недвижимостью в ОАЭ — это про престиж и статус в деловых кругах. Тот факт, что у вас есть собственная квартира или дом в международном финансовом центре, поднимает имидж, помогает налаживать связи с международными партнерами.

Покупка недвижимости в ОАЭ не подойдет тем, кто планирует переезд с минимальными расходами, получение гражданства на этом основании. Из минусов:

• высокий порог входа — средняя цена на недвижимость варьируется от 400 000 до 700 000 USD;
• ограничения для иностранцев — покупать недвижимость можно в определенных районах, не на всей территории ОАЭ;
• существенные сопутствующие расходы — в бюджет нужно заложить 6–8 % от цены объекта на сборы и комиссии;
• рыночные риски — цены на недвижимость корректируются, а быстрый рост стоимости не гарантируется.

Можно ли иностранцу купить недвижимость в Дубае и других эмиратах

Иностранец может купить недвижимость в Дубае и других эмиратах ОАЭ, но есть нюансы. Покупка разрешена только в зонах, определенных законодательством Эмиратов — они называются фрихолд-зоны (freehold).

В зависимости от эмирата, в этих районах действуют разные права собственности:

• полное — иностранец полностью владеет жилой, коммерческой недвижимостью или землей, может ее продавать, сдавать в аренду, передавать в наследство;
• ограниченное — право собственности на жилье сроком до 99 лет с возможностью продажи;
• мусатаха (musataha) — пользование жильем в течение 50 лет с возможностью продления на такой же срок, разрешена перепланировка / ремонт;
• узуфрукт (usufruct) — владение жильем в течение 99 лет без права на ремонт;
• долгосрочная аренда (leasehold) — иностранец владеет объектом минимум 25 лет.

Дубай — наиболее открытый эмират для иностранцев. Официально здесь 23 freehold-зоны, но если включать в список подрайоны и сообщества, то их больше 50. Самые популярные из них:

• Dubai Marina
• Palm Jumeirah
• Business Bay
• Downtown Dubai
• Emirates Hills
• Jumeirah Village Circle
• Jumeirah Lake Towels (JLT)
• Jebel Ali
• Sheikh Zayed Road

В других эмиратах ОАЭ также можно купить недвижимость в freehold-зонах, но таких районов меньше. К примеру, в Абу-Даби для иностранцев открыто 9 районов: остров Яс, Рим, Саадият, Лулу, Сайх-эль-Седайра, Мария, Аль-Риф, пляж Аль-Раха, Масдар-Сити. В 2019 году в местное законодательство были внесены поправки, которые официально разрешили полное право собственности на недвижимость для иностранцев. Но можно заключать и другие договора — musataha, usufruct, leasehold.

В Шардже иностранцы не становятся полными владельцами недвижимости, а приобретают право пользования на срок до 100 лет. Это возможно только после получения специального разрешения от правителя эмирата, а договор регистрируется в Департаменте регистрации недвижимости.

Рынок недвижимости Дубая: что важно знать в 2026 году

За последние годы на рынке недвижимости Дубая наблюдается рост. По официальным данным Земельного департамента Дубая, за 2025 год была совершена 209 181 сделка купли / продажи объемом 665,62 млрд AED, а только за первую четверть января 2026 — 3 908 сделок на 13,94 млрд AED.

Спрос объясняется:

• притоком состоятельных иностранцев — в ОАЭ переезжают IT-специалисты, предприниматели, финансово независимые лица, а общее количество экспатов превышает число граждан (10,4 млн человек против 1,3 млн);
• поддержкой государства — власти активно создают инвестиционную экосистему сферы недвижимости и только за 2024 год привлекли 110 000 новых инвесторов;
• высоким спросом на аренду — число приезжих растет быстрее, чем предложение жилья, только за 2025 год Дубай посетило 15,7 млн человек;
• развитием туризма и инфраструктуры — власти инвестируют в туристические кластеры (связку отелей, ресторанов, музеев, развлекательных комплексов), транспорт, укрепляют статус города как финансового и делового центра;
• упрощенной легализацией — после покупки недвижимости определенной стоимости можно оформить ВНЖ;
• низкой и контролируемой инфляцией — она находится на уровне 2,73 %, что снижает риск обесценивания инвестиций.

Какие объекты недвижимости в ОАЭ чаще всего покупают иностранцы

Наибольшим спросом пользуются апартаменты (квартиры). Их покупают и для сдачи в аренду, и для долгосрочного проживания. Средняя стоимость апартаментов — 1,52 млн AED, но окончательная цена зависит от местоположения и типа. Элитные квартиры в престижных районах стоят дороже. Например, апартаменты в новом ЖК в Dubai Marina обойдутся от 2,7 млн AED, а в Dubai Downtown — от 6 млн AED.

Квартиры востребованы благодаря:

• высокому спросу на аренду со стороны туристов и иммигрантов;
• сравнительно низкому входному порогу;
• большому количеству предложений на рынке.

Виллы и таунхаусы выбирают состоятельные инвесторы и семьи с детьми, которые планируют долгосрочное проживание в ОАЭ. Стоимость зависит от района: на элитном острове Палм-Джумейра (Palm Jumeirah), где среди владельцев можно найти знаменитостей (например, Дэвида и Викторию Бекхэм) цены стартуют от 18 млн AED. В менее «раскрученных» локациях дома стоят от 2,5 до 12 млн AED.

Преимущества покупки вилл и таунхаусов в ОАЭ:

• большая площадь;
• престиж и приватность;
• большой пассивный доход от сдачи в аренду (можно получать от 300 000 AED в год).

Коммерческую недвижимость (офисы, склады, торговые помещения) покупают бизнесмены и инвесторы. Важно учитывать, что условия покупки более строгие, поэтому в большинстве случаев требуется юридическая проработка. Средняя цена зависит от местоположения и площади. Офис около 62 м² в Business Bay обойдется в 1,6 млн AED, склад на 4 200 м² в Dubai Industrial City — 23 млн AED.

Инвесторы также часто выбирают покупку объектов на стадии строительства (off-plan). Среди преимуществ — более низкая цена на старте и возможность получить рассрочку от застройщика. Но сделка всегда сопровождается рисками: перенос сроков сдачи в эксплуатацию, заморозка строительства на неопределенный период, невозможность оценить качество постройки.

Покупка готовых объектов от застройщиков также пользуется спросом. Из плюсов — сразу после сделки можно жить или сдавать. Минусы — чаще требуется сразу полная оплата или ипотека, а платежи менее гибкие.

Популярные районы Дубая для покупки квартиры и дома

Популярными районами для покупки недвижимости в Дубае среди иностранцев считаются:

• Dubai Marina.
  Прибрежный район, окруженный небоскребами, входит в топ-50 лучших локаций для жизни по версии Time Out. Здесь активная городская жизнь, а сердцем считается ТЦ Dubai Marina Mall. В районе наблюдается повышенный спрос на аренду среди туристов, цифровых кочевников. Средняя стоимость 1 м² — 25 400 AED, а рентабельность инвестиций — от 5 до 7 %.
• Downtown Dubai.
  Ключевой культурный центр Дубая, который находится рядом с Burj Khalifa. Помимо развлекательных заведений и коммерческих объектов здесь много жилых домов. Средняя цена за 1 м² — 32 200 AED, а рентабельность инвестиций — от 4 до 6 %.
• Jumeirah Village Circle (JVC).
  Район популярен благодаря более низким ценам. В среднем за 1 м² нужно заплатить 15 400 AED. Локация активно развивается и застраивается, поэтому вскоре цены вырастут.
• Palm Jumeirah.
  Считается символом роскоши Дубая и иконическим местом. Это искусственно созданный остров в виде пальмы, на котором расположились элитные курорты (Atlantis, The Palm) и виллы люкс-класса. Здесь выбирают недвижимость знаменитости, среди которых Мадонна, Ким Кардашьян.
• Dubai Hills Estate.
  Находится недалеко от центра Дубая и считается одним из самых зеленых районов для семейной жизни. В центре расположилось гольф-поле на 18 лунок, парки для отдыха с детьми. Есть как элитная недвижимость, так и более доступные по цене апартаменты.

Сколько стоит недвижимость в Дубае: цены, налоги и сборы при покупке

Цены на недвижимость в Дубае разнятся в зависимости от локации, типа объекта, года постройки и вида (на море / на город). Средняя стоимость квартир:

При покупке недвижимости в Дубае нужно закладывать дополнительные расходы:

• налог 4 % на передачу права собственности — рассчитывается от цены объекта, иногда делится с продавцом;
• комиссия от 2 до 10 % риелтору — зависит от тарифов конкретного агентства;
• 390 AED за оформление права собственности (Title Deed) — уплачивается в Земельный департамент Дубая;
• 5 300 AED за Сертификат об отсутствии возражений на покупку (No Objection Certificate — NOC) — нужен при проведении сделки на вторичном рынке;
• сборы за регистрацию ипотеки, оценку недвижимости банком (если применимо) —зависит от стоимости жилья.

Итого, к первичной стоимости недвижимости нужно закладывать 6–8 % на сопутствующие расходы.

Расходы на содержание недвижимости в ОАЭ после покупки

В ОАЭ нет ежегодного налога на владение недвижимостью и налога на доход от аренды для физических лиц. Но каждый собственник несет регулярные расходы на содержание:

• Сервисный сбор (service charge).
  Обязательный ежегодный платеж за обслуживание здания и территории. Он включает в себя плату за уборку, безопасность, озеленение, утилизацию отходов, ремонт, общее содержание объекта. Сумма зависит от набора услуг. В среднем нужно уплачивать от 11 до 30 AED за 1 м² в год.
• Коммунальные услуги.
  Электричество, вода и кондиционирование не входят в сервисный сбор, поэтому оплачиваются отдельно. В среднем на квартиру 85 м² ежемесячно уходит 860 AED.
• Связь и интернет.
  Расходы зависят от тарифов поставщика. В среднем ежемесячно на мобильную связь (звонки и 10 ГБ интернета) уходит 225 AED, а на домашний безлимитный интернет — 350 AED.
• Страховка.
  Обязательна только для тех, кто покупает недвижимость в ипотеку. Специалисты iWorld рекомендуют приобретать полис для защиты недвижимости. Ежегодный страховой взнос — 0,1–0,5 % от цены объекта, зависимо от объема покрытия и факторов риска.
• Управление недвижимостью.
  Если собственник сдает недвижимость в аренду через управляющую компанию, то обязательно платит комиссию. Размер зависит от агентства. Как правило, управляющие компании берут 5–10 % с ежемесячного дохода от долгосрочной аренды, а при краткосрочной — от 15 до 20 %.

В некоторых эмиратах есть небольшие муниципальные сборы, которые автоматически включаются в счета за коммунальные услуги. Они обычно оплачиваются арендатором. Например, в Дубае сбор называется Dubai Municipality Housing Fee. Ставка — 5 % от годовой арендной стоимости недвижимости (или предполагаемой — для собственников). Ежегодная плата равномерно разделена на 12 платежей и взимается ежемесячно.

Как купить недвижимость в Дубае: пошаговая инструкция

Покупка недвижимости в Дубае — это четко регламентированный процесс из 6 этапов:

1. Определение целей и бюджета.
   Определите цель покупки: инвестиции, переезд с семьей, бизнес или получение ВНЖ. От этого зависит необходимая стартовая сумма. Например, для личного проживания подойдет объект любой стоимости, а для ВНЖ нужно отталкиваться от конкретной. Планируя покупку в ипотеку, узнайте размер обязательного первоначального взноса.
2. Выбор объекта и района.
   Для инвестиций подойдут популярные локации (Dubai Marina, Downtown Dubai), для семейного проживания — более спокойные и зеленые территории (Dubai Hills Estate). Обычно на данном этапе привлекают риэлторов (они подбирают объект), и юристов, которые сравнивают варианты для избежания неликвидной недвижимости.
3. Проверка объекта и условий.
   Этап стоит доверить специалистам iWorld — здесь важна точность и знание законодательства ОАЭ. Юристы проверяют право собственности, наличие обременений, репутацию продавца / застройщика. Далее согласовывается цена, обсуждаются условия сделки и сроки расчетов. В случае ипотеки к процессу привлекается банк, сотрудник которого проводит оценку объекта.
4. Подписание предварительного договора и внесение депозита.
   При покупке недвижимости на вторичном рынке подписывается Меморандум о взаимопонимании (Memorandum of Understanding — MOU) или форма F, где фиксируются детали сделки. Документ регистрируется в Департаменте земельных ресурсов. После вносится депозит — 10 % от стоимости недвижимости. При покупке у застройщика подписывается бронирующий договор и делается первый платеж.
5. Получение NOC (если применимо).
   Документ нужен при покупке вторичной недвижимости. Он подтверждает, что управляющая компания и другие госорганы не возражают против сделки. Заявление на выдачу NOC подается онлайн на сайте Министерства промышленности и передовых технологий.
6. Окончательный расчет и регистрация права собственности.
   Нужно перевести остаток суммы продавцу, а при ипотеке — зарегистрировать сделку в банке.  Также покупатель уплачивает налог на передачу права собственности (4 %) и другие обязательные сборы. После регистрации сделки в Земельном департаменте Дубая новый владелец получает свидетельство о праве собственности (Title Deed).

Для покупки недвижимости в ОАЭ не обязательно приезжать в страну. Сделку можно провести удаленно, подписав доверенность на юриста. Специалисты iWorld расскажут все детали покупки жилья в Дубае, подберут подходящий объект и оформят все документы.

Ипотека и рассрочка при покупке недвижимости в ОАЭ

Иностранец может оформить ипотеку в ОАЭ, но ее условия для нерезидентов строже, чем для граждан и резидентов:

Для оформления ипотеки нужно подтвердить доход и иметь стабильную финансовую историю. Банк должен проверить объект перед выдачей кредита и дать свое одобрение. Дополнительно каждый клиент уплачивает сборы за регистрацию ипотеки и залога, оценку недвижимости.

При покупке объекта на этапе строительства можно оформить рассрочку от застройщика. Это пользуется спросом среди инвесторов, так как на стадии котлована ниже входной порог. Некоторые застройщики предлагают 0 % рассрочку и удобные схемы оплаты (20/80, 60/40). К примеру, при бронировании квартиры вносится первоначальный взнос 20 %, во время строительства — 55 %, а при передаче объекта остаток 25 %. Но в этом варианте вы привязаны к срокам строительства, а также есть риск сотрудничества с ненадежным застройщиком.

Если покупка недвижимости связана с оформлением ВНЖ, то важно выполнить условия по минимальной сумме. Как правило, на момент запроса резидентской визы нужно внести по ипотеке минимум 50 % стоимости квартиры / дома.

ВНЖ и «золотая виза» в ОАЭ при покупке недвижимости

Покупка недвижимости в ОАЭ может стать законным основанием для оформления вида на жительство. Срок его действия зависит от стоимости объекта. Сегодня действует два формата: стандартная инвесторская виза и «золотая виза».

Стандартная инвесторская виза выдается на 2 года и продлевается, пока сохраняется право собственности. Минимальная сумма инвестиций — 750 000 AED (204 220 USD). После получения ВНЖ иностранец может пригласить супругу/-а и детей (независимо от возраста) — им также выдадут визу на 2 года. Важно: нужно купить готовый объект, а не off-plan. Объект можно купить в ипотеку, но для оформления ВНЖ необходимо выплатить минимум половину стоимости без просрочек.

«Золотая виза» выдается на 10 лет тем, кто покупает недвижимость стоимостью от 2 млн AED (544 600 USD). Сделка возможна без местного спонсора. ВНЖ выдается собственнику, а после его получения он может пригласить супругу/-е и детей независимо от возраста. Допускается оформление ипотеки в банке ОАЭ. В некоторых случаях можно купить off-plan объект, если выполняются все базовые условия по оплате.

Статус резидента ОАЭ — это про престиж и безупречную репутацию. ВНЖ дает право на:

• получение Emirates ID;
• долгосрочное проживание в Эмиратах;
• открытие счетов в местных банках;
• получение престижного образования;
• оптимизацию финансов (нет налогов на доход, дивиденды, богатство, недвижимость);
• получение местного водительского удостоверения.

Покупка недвижимости в ОАЭ — это шанс быстро стать резидентом страны, которая считается самой безопасной в мире. Сделайте первый шаг к арабской мечте — запишитесь на консультацию.

ВНЖ ОАЭ дает возможность:

• Жить в стране с развитой экономикой
• Открывать счета в надежных банках
• Вести бизнес в ОАЭ
• Упрощенно оформлять визы в страны Шенгена и США

Бесплатно

Оставьте заявку и получите
консультацию специалиста

Имя* Ваш телефон* Ваш e-mail* Отправить

WhatsApp Telegram Instagram

Коротко о главном: покупка недвижимости в Дубае и ОАЭ

Основные моменты, которые нужно знать при планировании покупки недвижимости в Дубае или другом эмирате ОАЭ:

• право на покупку — иностранцы (в том числе и россияне) имеют право приобретать недвижимость в ОАЭ даже без ВНЖ в freehold-зонах;
• Дубай — ключевой рынок недвижимости, где большой выбор объектов (дома, апартаменты, виллы люкс-класса) и действуют понятные, стабильные правила для инвесторов;
• регламентированная процедура — сделка купли-продажи закономерно структурирована и занимает несколько недель, а часть этапов можно провести удаленно через доверенность на юриста.
• ВНЖ в обмен на инвестиции — вся семья инвестора при покупке недвижимости от 750 000 AED получает ВНЖ на 2 года, а если цена объекта от 2 млн AED — «золотую визу» на 10 лет;
• дополнительные расходы — к цене недвижимости нужно закладывать 6–8 % на уплату всех госпошлин, услуг агентов, регистрацию сделки;
• отсутствие налогов — в ОАЭ нет ежегодного налога на владение недвижимостью, на доход от аренды, а средняя доходность составляет 5–8 %, что делает рынок привлекательным для инвестиций и диверсификации капитала.