Греция: ВНЖ за инвестиции и покупку недвижимости в 2025 году

ВНЖ Греции за инвестиции выдается при вложениях от 250 000 EUR в бизнес, стартапы, ценные бумаги, депозиты, акции инвестиционных фондов или от 800 000 EUR — в недвижимость. Инвесторам выдают «золотую визу» Греции — вид на жительство на 5 лет. Греческий ВНЖ открывает безвизовые поездки по Шенгенской зоне и является первым шагом на пути к гражданству ЕС.

В последние 2 года Греция приняла много поправок к Иммиграционному кодексу, в частности изменились минимальные суммы вложений для получения резидентства за инвестиции. Далее рассказываем обо всех доступных способах оформления инвесторского ВНЖ в этой стране.

Коротко: сколько стоит ВНЖ Греции и что изменилось в 2025 году

• ВНЖ Греции при покупке недвижимости. От 800 000 EUR нужно вложить в жилье в регионах Аттика, Салоники, Миконос, Тира и на островах с населением от 3 100 жителей. В других частях Греции — от 400 000 EUR. Инвестировать нужно в один объект, есть требование к площади — минимум 120 м².
• ВНЖ Греции за недвижимость от 250 000 EUR. Можно купить нежилое / коммерческое здание, но до оформления ВНЖ его нужно реконструировать в жилье. Это должен сделать покупатель или продавец. Альтернативный вариант — покупка культурно значимого здания под реставрацию, продать его можно будет только после полного восстановления. В обоих случаях можно купить долю.
• Запрет на краткосрочную аренду. Инвесторы, получившие ВНЖ Греции, не смогут сдавать жилье туристам, например, через Airbnb или посредников, а только на длительный срок.
• Золотая виза Греции без покупки недвижимости. С 2024 года действуют новые пороги: с 400 000 до 500 000 EUR поднялась сумма вложений в капитал греческих компаний, депозиты, государственные бонды. Минимальная сумма для акций в инвестиционном фонде снизилась с 400 000 до 350 000 EUR. Для государственных и корпоративных облигаций, которые были допущены к торгам, порог сохранился — от 800 000 EUR.
• Иммиграция в Грецию с семьей. Родственники могут получить ВНЖ по воссоединению семьи. Такая возможность доступна супругам / партнерам, детям до 21 года и родителям инвесторов. Правило распространяется и на однополые браки, которые Греция легализовала в 2024 году. После достижения 21-летия дети могут запросить независимый 3-летний вид на жительство.
• Инвесторы не обязаны постоянно жить в Греции. ВНЖ продлят несмотря на регулярные отъезды, главное — сохранить инвестиции. Но если инвестор планирует получить гражданство Греции, ему нужно будет непрерывно прожить здесь 7 лет + подтвердить интеграцию (выучить язык до уровня В1, историю и законы, платить налоги).

Что такое «Золотая виза» Греции: базовые условия ВНЖ за инвестиции

«Золотая виза» Греции — это неофициальное название 5-летнего вида на жительство для инвесторов.

Инвесторский ВНЖ Греции дает право на:

• путешествия по Шенгенской зоне — можно въезжать в другие страны на 90 дней каждые 180 для туризма или деловых встреч;
• предпринимательство — ВНЖ можно получить через собственный бизнес или стартап в Греции;
• свободное управление инвестициями — например, можно продать акции компании и в течение 2 месяцев купить гособлигации или недвижимость, вам просто обновят ВНЖ;
• право на обучение для детей, при этом государственные школы для них будут бесплатны.

ВНЖ для инвесторов выдается без права на работу в Греции. Чтобы трудоустроиться, нужно оформить отдельное разрешение.

Чтобы получить «Золотую визу» в Греции, человек должен:

• законно въехать и находиться в стране — по шенгенской визе или другому ВНЖ Греции, например;
• иметь достаточно денег для инвестиций — нужно подтвердить, что они получены законно;
• подтвердить отсутствие судимостей и угрозы для безопасности страны, общества;
• не иметь болезней, которые могут быть опасны для других жителей Греции;
• оформить страховку — если вы не работаете в Греции, то это будет частный полис;
• обзавестись жильем — собственным или в аренду.

ВНЖ Греции за инвестиции в недвижимость

Для получения ВНЖ Греции инвесторы зачастую выбирают недвижимость. Многие покупают жилье для себя, чтобы отдыхать на средиземноморье, другие — для сдачи в аренду, перепродажи в будущем. Доходность греческой недвижимости при долгосрочной аренде в 2025 году достигает 5 %.

Греция предлагает несколько вариантов инвестиций в недвижимость, которые зависят от типа объекта и его расположения:

Недвижимость должна находиться в вашей полной собственности. Исключение — если это неделимая собственность супругов. Также можно оформить ВНЖ через жилье, полученное по наследству, если его стоимость соответствует требованиям закона.

Купить можно и долю недвижимости, если ее цена не ниже порога для получения ВНЖ. Разрешается инвестировать через компанию, которая зарегистрирована в ЕС и владельцем которой вы являетесь.

Альтернатива покупке недвижимости — 10-летняя аренда или таймшер объектов в Греции для размещения туристов. Это должно быть меблированное строение на участке площадью от 150 000 м². Минимальная стоимости аренды такая же, как и при покупке недвижимости — 400 000 или 800 000 EUR, в зависимости от региона.

ВНЖ без покупки жилья (за финансовые инвестиции)

В Греции также есть достаточно много вариантов инвестиций без покупки недвижимости — в экономику и бизнес. Такой способ получения ВНЖ в ряде случаев дешевле — за жилье в перспективных туристических районах нужно заплатить от 800 000 EUR, а финансовые инвестиции начитаются от 250 000–500 000 EUR. Также акции и ценные бумаги обычно являются более ликвидной инвестицией, то есть, могут принести большую прибыль, чем недвижимость.

Минимальные суммы финансовых инвестиций для получения Golden Visa Греции указаны в таблице:

Если в создание бизнеса инвестирует иностранная компания, то ВНЖ выдадут не более чем 3 иностранцам. Это могут быть члены совета директоров, держатели минимум 33 % акций компании, управляющие или законные представители. Еще 10 иностранцев, которые занимают руководящие должности, имеют право на Голубую карту ЕС — специальный ВНЖ для специалистов с высокой квалификацией.

Без инвестиций «Золотую визу» Греции может получить член совета директоров или управляющий компании. Также без вложений выдадут ВНЖ представителю филиала иностранной фирмы, если годовой оборот этого бизнеса составляет не менее 4 млн EUR.

Допускаются инвестиции сразу по нескольким направлениям (максимум 3). Общая сумма вложений должна достигать минимального порога той категории, в которой он самый высокий. Например, вы хотите купить государственные облигации, выставленные на торги, а также открыть в Греции депозит и еще вложиться в местную компанию. Тогда в сумме ваши инвестиции должны достигать 800 000 EUR — это минимальная сумма для вложений в акции, которые допущены к торгам.

Вид на жительство для семьи инвестора

Семья инвестора может получить греческий ВНЖ по воссоединению — но уже после одобрения «Золотой визы». Заявление могут подать:

• супруг или партнер, независимо от пола;
• общие дети супругов или партнеров младше 21 года и не состоящие в браке;
• дети супруга / партнера, если ребенок младше 21 года, а инвестор является его опекуном;
• родители, бабушки, дедушки супругов / партнеров.

Срок действия ВНЖ будет таким же, как и у инвестора.

Если ваш ребенок получил ВНЖ по воссоединению семьи, когда ему исполнится 21 год он сможет запросить самостоятельный вид на жительство — его выдают на 3 года. Для оформления нужно предоставить предыдущее разрешение на проживание, других требований нет.

Пошаговая процедура получения ВНЖ за покупку недвижимости

Инвесторы для оформления ВНЖ чаще инвестируют в греческую недвижимость — в последние годы это преимущественно жилье за пределами Афин, включая туристические объекты и дома под реставрацию. К тому же покупка недвижимости подходит тем, кто хочет сам поселиться в Греции. Но чтобы гарантированно получить резидентство, нужна тщательная подготовка с участием компетентных юристов.

1. Юридическая оценка

Важно провести предварительную оценку ваших активов, поскольку оплачивать покупку можно только через банки — двухстрочным банковским чеком, кредитным переводом или через POS-терминал. Нужно иметь подтверждение, что деньги получены законным способом, иначе переводы или расчеты могут заблокировать. Поэтому важно обратиться к юристам, которые проведут оценку активов и помогут подготовить необходимые документы для банков.

Миграционным специалистам также стоит доверить оценку своей благонадежности — нет ли проблем, которые помешают оформлению резидентства. Ведь для оформления ВНЖ у инвестора не должно быть судимостей или, например, запрета та въезд в ЕС. Все эти вопросы и спорные моменты важно закрыть заранее — в случае судимости подготовить оправдательный приговор или заняться аннулированием запретов.

Срок — от 2–3 дней до месяца.

2. Предварительная подготовка

Несколько задач, которые нужно выполнить до покупки недвижимости в Греции:

• Оформить греческий индивидуальный налоговый номер (Αριθμού Φορολογικού Μητρώου — ΑΦΜ). Запрашивается через Государственную финансовую службу — онлайн, лично или через представителя, которым может быть ваш адвокат. Сертификат с номером выдается бесплатно.
• Получить документы для законного въезда и проживания в Греции. Если у вас уже есть ВНЖ одной из стран ЕС или шенгенская виза, вы можете въехать в государство на этом основании. В противном случае нужно запросить визу, например, туристическую. Граждане Украины и Молдовы могут находиться в Греции по безвизовому режиму на протяжении 90 дней.
• Подготовить доверенность на имя юриста. Это не обязательный шаг, но так вы сможете снять с себя лишнюю нагрузку, связанную с бюрократическими процессами по оформлению недвижимости.

Срок — 1–2 недели, в зависимости от количества задач.

3. Выбор варианта инвестиций и жилья

Греция предлагает 4 варианта инвестиций в недвижимость + возможность аренды / таймшеринга туристических объектов. Чтобы выбрать один из них, важно учитывать сумму средств, которой вы располагаете, а также ваши цели — хотите вы переехать в Грецию и жить в этом доме / квартире сами или планируете сдавать жилье.

Выбирая самый доступный вариант инвестиций с реставрацией недвижимости, учитывайте, сколько понадобится вложить в ее восстановление. Лучше заранее провести профессиональную оценку объекта и подсчитать предполагаемые затраты.

Недвижимость для покупки в Греции можно искать на сайтах www.spitogatos.gr, www.xe.gr или через риелторов. В последнем случае заниматься выбором жилья можно удаленно.

Срок — 2–4 недели.

4. Покупка недвижимости

Перед покупкой стоит провести юридическую оценку недвижимости — кто является собственником, находится ли дом под залогом, нет ли других препятствий для продажи. Эту задачу важно доверить юристам, которые смогут быстро запросить необходимые документы в земельном кадастре.

Цену на жилье можно обсуждать — в Греции первая озвученная сумма не обязательно будет окончательной. Поэтому стоит просить о скидке, приводя аргументы: состояние объекта, рыночные цены, уровень спроса.

После согласования стоимости заключается предварительный договор купли-продажи. В нем описываются двусторонние обязательства, а также способ оплаты. После этого объект снимается с продажи, а покупатель вносит аванс — 5–10 % от полной стоимости.

Далее необходимо обратиться к нотариусу, который подготовит декларацию о налоге на передачу права собственности — его платит покупатель. Как только налог будет уплачен, оформляется окончательный договор купли-продажи. Нотариус регистрирует документ в земельном кадастре. На данном этапе также завершается оплата стоимости жилья, подписывается акт приема-передачи, оформляется декларация о недвижимости (Е9).

Если вы выбрали вместо покупки недвижимости вариант с ее долгосрочной арендой, подписывается соответствующий договор на срок от 10 лет.

Срок — 1–2 недели при условии участия опытных юристов.

5. Подготовка документов на ВНЖ

Подготовкой документов можно заниматься в процессе покупки недвижимости, ведь некоторые из них нужно оформить в родной стране — например, справку об отсутствии судимостей, а также можно купить страховку. Документы, выданные на иностранном языке, нужно перевести на английский или греческий.

Поскольку заявление подается онлайн, все документы из досье нужно отсканировать и преобразовать в формат PDF.

Сроки — 1–2 недели.

6. Подача заявления на «Золотую визу»

Инвесторский ВНЖ оформляется прямо на территории государства — можно въехать в Грецию по шенгенской визе или легально жить здесь на основании другого вида на жительство. Но если у вас нет такой возможности, нужно запросить национальную визу через консульство Греции.

Заявление на ВНЖ подается онлайн через Интегрированную информационную систему (ИИС) «Имиграция». К нему нужно прикрепить отсканированные копии документов. На электронную почту придет подтверждение приема заявки с серийным номером — на основании этой справки вы можете оставаться в стране до выдачи ВНЖ.

После рассмотрения заявки нужно сдать биометрию — Иммиграционный комитет пришлет приглашение по электронной почте. Иногда может проводиться и собеседование. С собой необходимо взять паспорт, цифровое фото и квитанцию об уплате сбора за карту ВНЖ. Если вы находитесь за границей, то дату визита в Иммиграционный комитет можно перенести.

Вместо инвестора подать заявление может его доверенное лицо — ему выдадут свидетельство о подаче заявления. В течение 12 месяцев вам нужно будет въехать в страну и сдать биометрию.

Сроки: 1 день на подачу заявления, еще несколько недель на сдачу биометрии и/или собеседование — длительность ожидания зависит от миграционной службы.

7. Получение резидентства

Ход рассмотрения заявки на резидентство можно отслеживать онлайн.

Карту ВНЖ инвестор забирает по своему паспорту — для этого нужно предварительно записаться на прием в миграционный орган, где вы подавали заявление. Вместо вас это может сделать доверенное лицо по заверенной копии паспорта.

Срок оформления ВНЖ для инвесторов — 2 месяца. Но Греция активно работает над ускорением этого процесса. Например, за первые 10 месяцев 2025 года страна выдала на 80 % больше инвесторских ВНЖ, чем годом ранее — 9 394 против 5 209. А если действовать вместе с юристами, то удастся избежать непредвиденных задержек и уложиться в самые минимальные сроки.

Гражданство, ВНЖ или релокация бизнеса в любую точку мира

• Свободно живите и путешествуйте по миру
• Расширяйте границы для своего бизнеса
• Обеспечьте своим детям образование в лучших университетах мира

Бесплатно

Оставьте заявку и получите
консультацию специалиста

Имя* Ваш телефон* Ваш e-mail* Отправить

WhatsApp Telegram Instagram

Какие нужны документы

Список базовых документов для подачи на инвесторский ВНЖ Греции:

• заверенная копия загранпаспорта;
• документ, который дает право на законное пребывание в стране — действующая виза, ВНЖ Греции или другой страны Шенгенской зоны;
• страховой полис, оформленный в частной компании.

В случае покупки недвижимости также понадобятся:

• свидетельство от нотариуса с описанием деталей сделки купли-продажи объекта;
• выписка из государственных реестров о регистрации сделки;
• декларация о собственности Е9;
• если покупка осуществлялась через юрлицо — любое подтверждение того, что инвестор является полным собственником бизнеса;
• отчет от инженера-техника о преобразовании здания из коммерческого в жилое (если актуально);
• разрешение на строительство, выданное на имя инвестора (если актуально).

Если деньги вкладываются в ценные бумаги или вносятся на банковский депозит, нужно получить соответствующий сертификат от компетентной службы Министерства развития. Справка не должна быть старше 60 дней.

Список документов для воссоединения семьи, который нужно подготовить родственникам инвестора:

• загранпаспорт;
• въездная виза — оформляется через консульство;
• страховка;
• вид на жительство инвестора;
• подтверждение семейных связей.

Госпошлины и другие сборы

Для оформления ВНЖ Греции требуется уплатить госпошлины и другие сборы — это отдельные платежи в дополнение к основным инвестициям:

Есть и дополнительные расходы на подготовку досье: оформление справок, перевод всех документов на английский / греческий язык. Также нужно учитывать организацию переезда и начало новой жизни в Греции. Вот примерные суммы затрат, с которыми сталкиваются иммигранты:

• перевод документов с русского на английский — примерно 20 EUR за одну страницу;
• страховой полис для поездок за границу на 1 год — от 48 EUR;
• билет из Москвы в Афины — от 67 EUR;
• аренда однокомнатной квартиры в Греции — примерно 430 EUR в месяц;
• проживание в Греции — в среднем 776 EUR в месяц на одного.

Услуги юристов также будут платными. Но конкретная сумма зависит от объема задач, который они будут выполнять. Чтобы узнать, что входит в перечень услуг юристов, и узнать точные цены, получите бесплатную консультацию специалистов iWorld.

Остались вопросы?

Задайте их бесплатно миграционному юристу

Получить консультацию юриста

Стоимость владения и налоги

Покупка и содержание недвижимости в Греции предполагает ряд расходов, связанных с налогами, регистрационными процедурами, услуги нотариуса:

Дополнительные расходы, которые не являются обязательными, — оплата услуг адвоката / юриста. Их стоимость рассчитывается индивидуально, может составлять 1–2 % от цены жилья. Если вы привлекали риелторов, их комиссия составляет аналогичную сумму.

Иностранцы в Греции могут пользоваться специальными налоговыми льготами:

• фиксированный ежегодный налог 100 000 EUR — предоставляется на 15 лет состоятельным инвесторам, в том числе покупателям недвижимости;
• ставка 7 % на все доходы, полученные из-за границы — применяется для иностранцев-пенсионеров, которые стали налоговыми резидентами Греции;
• освобождение от 50 % налога для предпринимателей, которые ведут бизнес в Греции.

Такие льготы снижают общую налоговую нагрузку на иммигрантов, особенно в тех случаях, если вы планируете открыть свой бизнес в Греции. Таким образом правительство страны пытается привлечь больше состоятельных иностранцев, которые получат ВНЖ и останутся здесь жить.

Важные ограничения и риски

Владельцам греческого ВНЖ за инвестиции в недвижимость важно придерживаться ряда правил, иначе можно получить крупный штраф или аннулирование резидентства:

• Запрет на краткосрочную аренду и субаренду. Недвижимость, купленную для получения инвесторского ВНЖ Греции, нельзя сдавать в краткосрочную аренду, субаренду, использовать как офис юридического лица. За нарушение лишают резидентства + штраф в размере 50 000
• Обязательство по реставрации недвижимости. Если жилье куплено под восстановление, то для продления ВНЖ нужно завершить все работы. В противном случае накладывается штраф в размере 150 000 EUR. Если владелец захочет продать недвижимость до завершения реставрации, ВНЖ аннулируют и также выпишут штраф 150 000 EUR.
• Требование к минимальной площади. Независимо от того, находится ли недвижимость в стадии строительства или это уже построенное здание, площадь должна составлять не менее 120 м².
• Запрет на комбинирование объектов. Чтобы получить ВНЖ, нужно приобрести один объект, стоимость которого соответствует требованиям закона. Если купить 2 квартиры в Афинах за 200 000 и 600 000 EUR вид на жительство не выдадут.
• Полное владение объектом. Для оформления ВНЖ нужно стать полным и единственным владельцем недвижимости. Совместное владение возможно только если речь идет о супругах.

Гражданство Греции за инвестиции: можно ли получить

Оформить гражданство Греции за инвестиции сразу, как в некоторых других странах мира, нельзя. Но можно получить ВНЖ через инвестиции и через 7 лет подать заявку на оформление греческого гражданства по натурализации.

Перед подачей на гражданство, нужно продлить вид на жительство. ВНЖ инвесторам выдается на 5 лет и продлевается, если инвестиции сохраняются в экономике Греции. Как альтернатива продлению, можно запросить долгосрочный вид на жительство, который выдается на 5 лет. В таком случае потребуется выполнить ряд дополнительных условий — подтвердить наличие дохода, страховки, знания греческого языка на уровне от В1. Но для натурализации оформлять ПМЖ не обязательно.

Чтобы получить гражданство Греции по натурализации, нужно не просто 7 лет быть владельцем «золотой визы», а фактически проживать в государстве. В дополнение к этому необходимо подтвердить знание греческого языка на уровне В1 + сдать тест по истории и культуре страны. Подобные условия для инвесторов действуют во многих странах Евросоюза.

Гражданство Греции делает вас гражданином всего ЕС с полным набором прав: можно свободно путешествовать и проживать в любой стране союза, работать, учиться, вести бизнес. Не удивительно, что паспорт ЕС — одна из причин, почему сюда иммигрируют инвесторы. И чтобы уберечь себя от рисков, многие из них действуют вместе с юристами. Это вполне оправданный шаг, особенно сейчас, когда европейские страны вносят существенные поправки в законы о миграции и гражданстве.

Благодаря участию юристов вам не придется вчитываться в законы, заниматься сбором всех справок, а также сложной процедурой покупки недвижимости или акций бизнеса в Греции. Это сохранит ваше время и нервы, а во многих случаях — и деньги. Оставьте свои контакты, чтобы получить бесплатную консультацию о миграции в ЕС за инвестиции.