Покупка недвижимости в Италии доступна всем иностранцам. Конкретные условия сделки зависят от статуса покупателя: какое у него гражданство и применяется ли принцип взаимности между государствами.
Приобретение недвижимости в Италии проходит в несколько этапов: проверка объекта, предложение о покупке, подписание предварительного договора, внесение аванса и подписание окончательного договора. В бюджет покупателю нужно закладывать не только цену объекта, но и сопутствующие расходы: налоги, гонорар нотариуса и риелтора.
Можно ли иностранцу купить недвижимость в Италии
Прямого запрета на покупку жилья в Италии для иностранцев нет. Но условия зависят от статуса того, кто приобретает недвижимость:
| Статус покупателя | Ограничение на покупку недвижимости |
|---|---|
| Гражданин ЕС или ЕЭЗ | Без ограничений |
| Иностранец, который живет в Италии с ВНЖ по работе, бизнесу, учебе, гуманитарным причинам или по воссоединению с семьей | Без ограничений |
| Лица без гражданства и беженцы, которые живут в Италии более 3 лет | Без ограничений |
| Другие иностранцы | Только на основании принципа взаимности (condizione di reciprocità) |
Суть принципа взаимности заключается в следующем: если итальянец может купить недвижимость в вашей стране, то и вы имеете аналогичное право в Италии даже без ВНЖ. То есть, здесь нет связки: «сначала вид на жительство, а потом покупка квартиры / дома».
К россиянам принцип взаимности применяется, поэтому общего запрета на покупку недвижимости в Италии для граждан РФ нет. Ограничения касаются только отдельных лиц, которые внесены в общий санкционный список ЕС.
Что нужно для покупки недвижимости в Италии
Codice fiscale
Идентификационный номер налогоплательщика (codice fiscale) — один из ключевых документов для проведения сделки купли-продажи недвижимости в Италии, в том числе для иностранцев. Государственные органы используют его как средство идентификации.
Оформлять идентификационный код стоит до подачи предложения о покупке, чтобы не тормозить весь последующий процесс. Запросить codice fiscale можно в налоговом управлении Италии, посольстве или консульстве. Документ выдается бесплатно. Для запроса кода в дипломатическом представительстве достаточно заявления и паспорта. При оформлении ИНН на территории Италии дополнительно потребуется карта ВНЖ.
Документы покупателя
- Заграничный паспорт;
- идентификационный номер налогоплательщика;
- выписка из свидетельства о браке или свидетельство о семейном положении / гражданском союзе;
- копия имущественных договоров или соглашений о совместном проживании (если есть);
- копия ВНЖ или визы (для граждан стран, не входящих в ЕС);
- нотариальная доверенность (если планируется удаленная сделка).
Банковские и финансовые документы
Купить недвижимость в Италии можно только по безналичному расчету, так как официально в стране запрещены все наличные платежи на сумму свыше 5 000 EUR. Нотариус фиксирует каждый платеж, включая задаток, который вносится до сделки. Покупателю нужно предоставлять все копии платежных поручений и чеков.
На самой сделке две стороны подписывают заявление о способе оплаты и об участии брокера. Если агент присутствовал, дополнительно нужно предоставить квитанцию об оплате его услуг.
При переводе средств за недвижимость итальянский банк может потребовать подтвердить их происхождение в рамках процедуры AML (Anti-Money Laundering). В таком случае покупателю необходимо предоставить банковские выписки, налоговые декларации, договоры купли-продажи движимого и недвижимого имущества или другие документы, которые подтвердят законное происхождение денег.
Как купить недвижимость в Италии: пошаговая процедура
Шаг 1. Определить цель покупки и бюджет
| Цель | На что обратить внимание |
|---|---|
| Для жизни | Транспортная развязка, наличие больниц, школ, отдаленность от работы |
| Для отдыха | Сезонность, расходы на содержание, отдаленность от моря / гор (в зависимости от предпочтений) |
| Для сдачи в аренду | Спрос на аренду, отдаленность от туристических / студенческих регионов |
| Для инвестиций | Потенциал роста цены, доходность от аренды |
При планировании бюджета нужно учитывать не только цену самой недвижимости в Италии, но и сопутствующие расходы:
- госпошлины за переоформление права собственности;
- гонорары риелтора, нотариуса;
- налоги;
- расходы на последующий ремонт.
Шаг 2. Выбрать регион и тип недвижимости
Регион для покупки дома или квартиры в Италии следует выбирать, отталкиваясь от цели:
- жизнь и работа — Ломбардия, Эмилия-Романья;
- отдых — Лигурия, Апулия, Калабрия, Сицилия, Сардиния;
- сдача в аренду — Ломбардия, Лацио, Кампания, Венето, Эмилия-Романья;
- инвестиции — Ломбардия, Калабрия, Апулия.
Тип недвижимости также стоит выбирать в зависимости от целей покупки:
| Тип | Как называется в объявлении | Для чего подойдет |
|---|---|---|
| Квартира | Appartamento, studio, monolocale, bilocale, trilocale, loft, attico | Для жизни, сдачи в аренду, инвестиций |
| Дом в городской застройке | Terratetto, casa indipendente | Для жизни |
| Таунхаус | Villetta a schiera, casa bifamiliare, trifamiliare | Для жизни, отдыха |
| Вилла | Villa, villetta, casa singola | Для жизни, отдыха, сдачи в аренду, инвестиций |
| Дом в сельской местности | Casale, rustico | Для жизни, отдыха |
Шаг 3. Найти подходящий объект
Найти подходящий для покупки объект можно самостоятельно через специализированные сайты — immobiliare.it, idealista.it, gate-away.com и другие. На них размещают объявления собственники, риелторы, застройщики. Вся коммуникация происходит на итальянском языке, поэтому для телефонных разговоров понадобится переводчик.
Также можно воспользоваться услугами риелтора в Италии или в вашей стране проживания. Агент подбирает объекты, которые максимально соответствуют запросу, и предлагает варианты на выбор.
Шаг 4. Проверить недвижимость
Прежде, чем купить недвижимость в Италии, иностранцу следует проверить ее. Делать это лучше до первого личного просмотра, чтобы сразу исключить неподходящие варианты. На данном этапе стоит подключить юриста, который проверяет:
- право собственности по реестрам;
- наличие обременений, арестов и других ограничений;
- техническое состояние недвижимости (законность всех перепланировок);
- задолженности по коммунальным услугам.
Шаг 5. Предложение о покупке — proposta d’acquisto
Предложение о покупке недвижимости (proposta d’acquisto) — это письменное заявление покупателя о том, что он намеревается купить конкретный объект в Италии по определенной цене. Как правило, документ заполняется через риелтора на специальном бланке. К документу покупатель прикладывает депозит (обычно 5 000– 10 000 EUR или 5 % от цены недвижимости). Если продавец принимает предложение, эта сумма превращается в задаток.
Подача proposta d’acquisto не гарантирует, что сделка состоится. Продавец вправе рассматривать сразу несколько предложений и выбрать для себя наиболее подходящее. Средний срок принятия решения — от 7 до 15 дней. В течение этого времени покупатель не может отозвать предложение или подавать заявки на другие объекты. Как только продавец подписывает предложение о покупке, сделка становится обязательной к исполнению.
Шаг 6. Предварительный договор — compromesso / contratto preliminare
В зависимости от того, как было составлено предложение о покупке недвижимости, возможны два сценария:
- предложение о покупке автоматически переходит в предварительный договор после подписания продавцом (наиболее частый вариант);
- стороны подписывают отдельное предварительное соглашение в срок, который указан в предложении.
Предварительный договор составляется в форме публичного акта или заверенного частного соглашения. Для защиты покупателя нотариус регистрирует документ в Земельном кадастре. Предварительное соглашение обязует обе стороны (покупателя и продавца) подписать окончательный договор купли-продажи недвижимости.
В compromesso обязательно указывается:
- информация о недвижимости (тип, цена, адрес, точное описание);
- информация об объекте из Земельного кадастра;
- дата подписания окончательного договора;
- взаимные обязательства продавца и покупателя до передачи права собственности.
На данном этапе также вносится аванс. Общий размер предварительных платежей (задаток + аванс) обычно составляет 10 % от стоимости недвижимости.
При регистрации предварительного договора покупатель уплачивает налоги:
- 0,5 % от суммы задатка;
- 3 % от суммы аванса.
Если продавец после подписания предварительного договора отказывается от сделки, он возвращает задаток и аванс. Если покупатель — вся сумма остается у продавца.
Шаг 7. Нотариальная сделка — rogito
Требований к выбору нотариуса нет — стороны могут самостоятельно договориться, чей юрист будет проводить сделку. Перед подписанием окончательного договора купли-продажи (rogito) нотариус проводит заключительные проверки (право собственности, обременения, личности сторон), составляет акт и готовит полный пакет документов для покупки недвижимости в Италии.
В день сделки нотариус:
- зачитывает полный текст договора двум сторонам и свидетелям, если таковые имеются;
- передает договор на подписание продавцу и покупателю;
- сам подписывает договор в качестве заверяющего лица.
После заключения договора покупатель переводит остаток средств на счет продавца. Только после этого нотариус:
- регистрирует договор в налоговом управлении и уплачивает все налоги от имени покупателя;
- регистрирует акт о праве собственности в публичных реестрах;
- регистрирует право собственности на имя покупателя в Земельном реестре.
Шаг 8. После покупки
В день сделки продавец передает покупателю ключи от квартиры или дома и письмо от управляющей компании (condominium) об отсутствии всех задолженностей по уплате коммунальных услуг. Далее новому владельцу итальянской недвижимости нужно:
- заключить новые договоры на коммунальные услуги;
- связаться с управляющей компанией и заключить с ней новый договор об обслуживании;
- застраховать жилье (по желанию);
- выяснить, какие налоги он обязан уплачивать и когда.
Сколько времени занимает покупка недвижимости в Италии
Процедура покупки недвижимости в Италии занимает от 2 до 8 месяцев и состоит из таких этапов:
| Этап | Срок |
|---|---|
| Поиск объекта | 1–6 месяцев |
| Получение codice fiscale | В тот же день — при личном обращении
20 рабочих дней — при отправке запроса почтой в консульство или посольство |
| Проверка недвижимости | 3–4 недели |
| Ожидание ответа продавца по предложению о покупке | 7–15 дней |
| Подписание предварительного договора | 1 день |
| Подписание окончательного договора | 1 день |
| Регистрация права собственности | 1–3 недели |
На продолжительность сделки влияет то, насколько быстро у вас получится найти подходящий объект, есть ли проблемы с документами у продавца, как долго он будет рассматривать ваше предложение о покупке.
Сколько стоит недвижимость в Италии
Недвижимость в Италии в среднем дешевле, чем в ряде стран Западной Европы, например во Франции, Германии и Швейцарии. При этом цены сильно зависят от региона: жилье на юге Италии обычно стоит в несколько раз меньше, чем в Милане или в престижных районах Тосканы.
Средняя стоимость недвижимости в Италии составляет около 2 000–2 100 EUR за м², но цены существенно различаются в зависимости от региона, города и расположения объекта.
| Город | Средняя цена за 1 м2, в € |
|---|---|
| Рим | 3 864 |
| Милан | 5 665 |
| Болонья | 3 834 |
| Неаполь | 3 012 |
| Генуя | 1 862 |
| Турин | 2 288 |
| Палермо | 1 583 |
| Флоренция | 4 775 |
| Венеция | 3 414 |
Расходы при покупке итальянской недвижимости
Регистрационный сбор. Базовая ставка — 9 % от кадастровой стоимости либо от цены объекта, указанной в договоре (на выбор, по согласованию продавца и покупателя). Если человек покупает недвижимость в качестве первого жилья, ставка снижается до 2 %. В обоих случаях сумма, подлежащая уплате, не может быть меньше 1 000 EUR. Если недвижимость покупается у застройщика, регистрационный сбор фиксированный — 200 EUR.
Ипотечный сбор в Италии применяется, если недвижимость покупается в ипотеку. Сумма, подлежащая уплате, составляет 50 EUR, независимо от стоимости жилья. Если жилье покупается у застройщика, ипотечный сбор составит 200 EUR.
Кадастровый сбор. Сумма, которую нужно уплатить — 50 EUR. Она не зависит от оценочной / кадастровой стоимости жилья. Если недвижимость приобретается у застройщика, сумма кадастрового сбора увеличивается до 200 EUR.
НДС в Италии взимается, если недвижимость покупается напрямую у застройщика. Базовая ставка составляет 10 % от стоимости объекта, если приобретается первое жилье — 4 %.
Гонорар нотариуса. Итальянское законодательство не устанавливает единый фиксированный нотариальный сбор. Все зависит от тарифов самого нотариуса и города, в котором покупается недвижимость:
| Город | Сбор при покупке первого жилья, в € | Сбор при покупке второго жилья, в € |
|---|---|---|
| Рим | 900–6 000 | 1 570–10 800 |
| Милан | 1 100–7 000 | 1 620–12 500 |
| Турин | 800–5 500 | 1 320–9 940 |
| Болонья | 800–5 700 | 1 210–10 020 |
| Неаполь | 600–5 200 | 1 170–9 710 |
| Палермо | 700–4 800 | 1 130–9 380 |
| Венеция | 800–5 400 | 1 340–9 970 |
Гонорар риелтора в Италии также не регулируется законодательством. Как правило, агент взимает за свои услуги 2–4 % от стоимости недвижимости с продавца и с покупателя + НДС 22 %.
Налоги на недвижимость в Италии
Помимо налогов при покупке недвижимости, нужно учитывать ежегодный муниципальный налог на имущество (Imposta municipale propria, IMU). Он взимается с:
- недвижимости, которая не является основным местом жительством владельца (prima casa);
- элитных объектов (вилл, усадьб, исторических дворцов, замков), которые квалифицируются как основное место жительства (в кадастре они обозначаются как А/8, А/1, А/9);
- коммерческих объектов, земельных участков под застройку, сельскохозяйственных земель.
Нерезиденты Италии обязательно уплачивают IMU в полном объеме, так как на них не распространяется льгота с привязкой «основное место жительства» (prima casa).
Фиксированной ставки нет — каждый муниципалитет устанавливает свою. Например, в Риме ставка IMU составляет 10,6 %, в Венеции — 6,4 % от кадастровой стоимости недвижимости.
Также в Италии есть налог на вывоз и утилизацию мусора (la tassa sui rifiuti, TARI). Он взимается со всех владельцев недвижимости. График уплаты в каждом регионе может отличаться — в Риме, например, налог платится 4 раза в год. Каждый муниципалитет самостоятельно устанавливает ставку, опираясь на площадь недвижимости и количество людей, которые зарегистрированы или проживают в ней.
Если жилье сдается в аренду, с владельца будет взиматься подоходный налог по системе Cedolare Secca. Ставка для краткосрочных договоров (до 30 дней) — 21 % для первой недвижимости и 26 % для всех последующих объектов. Для долгосрочной аренды подоходный налог составляет 21 % (может снижаться до 10 %).
Что происходит на рынке недвижимости Италии в 2026 году
В 2026 году итальянский рынок недвижимости демонстрирует устойчивый рост. В первом квартале цены на жилье выросли на 4,3 % по сравнению с аналогичным периодом в 2025. Ожидается, что к концу 2026 года количество сделок купли-продажи составит 780 000–810 000 единиц — этот показатель выше рекордного в 2025 (тогда было зафиксировано 676 538 сделок).
Тенденции рынка недвижимости отличаются по регионам.
Милан. Здесь самая дорогая недвижимость — в среднем 5 665 EUR за 1 м2. Объект в историческом центре обойдется больше 11 000 EUR за 1 м2, а в районах Баджо и Бовиза — до 3 200 EUR за 1 м2. В сегменте элитного жилья цена составляет 27 000 EUR за 1 м2. Милан — единственный крупный город страны, где после нескольких лет стабильного роста арендная плата снизилась на 0,5 %.
Рим. Средняя цена 1 м2 — 3 864 EUR, но в историческом центре стоимость может достигать 12 000 EUR. По сравнению с другими городами, в 2025 здесь был зафиксирован самый большой рост цен — +7,8 %.
Флоренция и Болонья. Во Флоренции цены на недвижимость в 2026 году выросли на 6,8 %, а средняя стоимость 1 м2 составила 4 775 EUR. Болонья не отстает: цены выросли на 5,2–6 %, а 1 м2 в среднем обойдется в 3 834 EUR. В обоих городах такая тенденция связана с высоким спросом на жилье среди инвесторов и студентов.
Трентино-Альто-Адидже. Считается одним из самых дорогих регионов, если рассматривать альпийские курорты. В Кортина д’Ампеццо средняя цена 1 м2 составляет до 24 000 EUR, а в Курмайор — до 20 000 EUR. В Венеции элитная недвижимость может стоить до 20 000 EUR за 1 м2.
Юг. Несмотря на активное развитие, регион остается один из самых доступных в Италии. В Неаполе средняя цена за 1 м2 колеблется от 2 400 до 2 800 EUR, а в Калабрии — 1 000 EUR.
Иностранный спрос сосредоточен в основном на элитной недвижимости, в частности в регионе Ломбардия (Милан и озеро Комо). Количество запросов на такие объекты в 2026 году выросло на 44,88 % по сравнению с 2025. Также среди иностранных инвесторов пользуется спросом регион Саленто. В основном недвижимость приобретают граждане США, Швейцарии, Франции, Бельгии, Нидерландов, Германии и Великобритании.
Где лучше покупать недвижимость в Италии
Для жизни и работы в Италии. Милан (Ломбардия) считается главным финансовым и деловым центром Италии. Поэтому он подойдет бизнесменам, инвесторам, IT-специалистам и тем, кто планирует работать в международных компаниях (Amazon, IBM, Edison, Prada и других). Цены на недвижимость в Милане высокие, поэтому можно рассмотреть альтернативные города Ломбардии — Бергамо и Монца. Средняя годовая зарплата по региону — 35 137 EUR.
Для жизни также можно рассмотреть регион Эмилия-Романья. Здесь находится старейший европейский вуз — Болонский университет. Средняя годовая зарплата по региону — 32 268 EUR. Столица региона — Болонья — часто лидирует в рейтингах самых комфортных городов для жизни в Италии: в 2025 она заняла 4-е место, опередив Бергамо, Милан, Рим и Верону.
Для отдыха в Италии. Стоит рассматривать регионы Лигурия, Апулия, Калабрия, Сицилия и Сардиния. Лигурию часто называют Итальянской Ривьерой, а самыми популярными городами для покупки апартаментов и домов с видом на море считаются Санремо и Бордигера. Апулия привлекает чистым морем и аутентичными домами-трулли (с коническими крышами). Кабрия — один из самых бюджетных регионов для покупки недвижимости. Сардиния подойдет тем, кто планирует купить элитное жилье.
Для сдачи в аренду. Следует рассматривать города с высоким туристическим потоком. Стабильно в рейтинг самых посещаемых городов входят Рим, Венеция, Милан, Флоренция, Каваллино-Трепорти, Римини. Также для сдачи недвижимости в аренду можно рассматривать города с большим количеством студентов — это Болонья, Рим, Милан, Неаполь, Бари, Флоренция.
Для инвестиций в Италию. В этом случае можно рассматривать города с высоким туристическим потоком (Рим, Венеция и другие). Если речь о коммерческой недвижимости под аренду, лидирует Милан. Когда цель — перепродажа с максимальной доходностью, стоит обратить внимание на регионы с большим ростом цен: Рим, Флоренция, Болонья.
Стоит ли покупать недвижимость в Италии для инвестиций
Инвестировать в итальянскую недвижимость стоит, если ваша цель — сохранение и умеренное приумножение капитала, а не получение сверхприбыли. В 2026 году местный рынок отличается стабильностью и предсказуемостью.
Покупку объекта в Италии следует рассматривать, если вы планируете сдавать недвижимость в аренду. Италия стабильно входит в топ стран по посещаемости — только за 2025 год количество туристов составило больше 185 миллионов человек. В связи с этим здесь наблюдается постоянный спрос на краткосрочную аренду. Средняя годовая доходность — 7 %, но в туристических регионах она может достигать 8–15 %.
Также выгодной может быть покупка с перепродажей недвижимости через несколько лет. За последние 5 лет стоимость 1 м2 выросла на 10 %. По прогнозам экспертов, среднегодовой темп роста цен к 2030 году составит 3,1 %.
На ликвидность недвижимости влияет ее расположение. Объекты в популярных локациях (например, в Риме, Милане, на озере Комо) продаются быстрее, чем аналогичные в провинциях.
В процессе принятия решения стоит учитывать риски при инвестициях в недвижимость. В 2024 году в ЕС была принята директива «Об энергетической эффективности зданий». Главный риск для инвестора — обесценивание и падение ликвидности недвижимости с низким классом энергоэффективности (E, F, G). Чтобы не уйти в минус, следует сразу выбирать объекты с высоким классом (A, B, C) или закладывать в бюджет расходы на модернизацию.
Что дает покупка недвижимости в Италии
- Право собственности на заграничную недвижимость;
- возможность получать пассивный доход от сдачи объекта в аренду в популярных туристических локациях;
- собственное жилье для отдыха в стране;
- возможность подтвердить наличие собственного жилья в Италии для оформления ВНЖ.
Дает ли покупка недвижимости право ВНЖ и гражданство Италии
Покупка недвижимости в Италии не дает права получить ВНЖ или гражданство. Правительство запустило инвесторскую программу, в рамках которой можно получить 2-летний вид на жительство, но покупка жилья или коммерческого помещения не является основанием для участия в ней. Тем, кто рассматривает инвестиции в недвижимость с целью легализации, следует обратить внимание на программы других стран, где такая возможность есть — например, Турции, Греции, Кипра.
Основные риски при покупке итальянской недвижимости
| Риск | Как избежать |
|---|---|
| Обременения на объекте (арест, ипотека) и задолженности по коммунальным услугам | Проверка недвижимости по всем реестрам перед сделкой |
| Несовпадение планировки с данными кадастра | Проверка объекта техническим специалистом |
| Долги по кондоминиуму | Запрос у продавца официальной справки от управляющей компании об отсутствии задолженностей |
| Банкротство застройщика при покупке жилья в новострое | Проверка репутации застройщика, количества сданных и замороженных объектов |
| Отказ в продаже из-за отсутствия принципа взаимности между странами | Проверка своего статуса до внесения задатка и подписания предварительного договора |
| Потеря ликвидности объекта | Покупка недвижимости с классом энергоэффективности A, B или C |
Можно ли купить недвижимость в Италии дистанционно
Дистанционно купить недвижимость в Италии можно — для этого достаточно оформить нотариальную доверенность на представителя. Чаще всего нужно получить специальную доверенность (procura speciale) под конкретную сделку. Оформить ее можно в посольстве, консульстве или у нотариуса в стране проживания. В последнем случае доверенность нужно легализовать через дипломатическое представительство. Документ можно оформить как на родственника, так и на стороннего человека, например вашего юриста.
Для оформления доверенности потребуются:
- паспорта покупателя и представителя, идентификационные коды;
- полная информация об объекте (адрес, сведения из кадастра, обременения);
- сведения об условиях сделки (максимальная цена продажи и покупки);
- информация о семейном положении покупателя и продавца (от этого зависит, кто должен подписывать договор).
Срок действия доверенности, как правило, истекает сразу после сделки.
Покупка итальянской недвижимости в ипотеку
Иностранец, который не является гражданином другой страны ЕС, чаще всего может оформить ипотечный кредит в Италии, если он:
- имеет действующий вид на жительство в Италии;
- постоянно живет в стране;
- получает доход на территории Италии (от работы или бизнеса) и может это документально подтвердить;
- предоставляет все документы, которые доказывают финансовую состоятельность (трудовой договор, налоговые декларации, банковские выписки из итальянского банка и другие);
- имеет положительную кредитную историю.
Нерезиденты Италии тоже могут претендовать на ипотеку, подтвердив наличие работы и уровень дохода. Но точные требования к заявителям и условия кредитования отличаются в зависимости от банка.
Покупка недвижимости в Италии подойдет тем, кто хочет иметь жилье для постоянного проживания или отдыха, а также инвесторам, которые планируют получать пассивный доход от аренды. Спрос на объекты высокий, поэтому квартира или дом может стать дополнительным источником заработка. Но если цель — получить ВНЖ на основании владения недвижимостью, то покупку недвижимости в Италии рассматривать не стоит, ведь в стране нет подобной программы. В таком случае следует обратить внимание на другие страны — юристы iWorld помогут подобрать для вас подходящий вариант.
