Покупка недвижимости в Италии

Недвижимость в Италии пользуется спросом среди иностранцев в силу сравнительно доступной стоимости (в среднем 1900 EUR за м²), большого разнообразия вариантов, последовательного роста цен на жилье и рентабельности вложения финансов. Страна является одной из наиболее популярных в Европе в плане туризма, поэтому наличие квартиры на ее территории позволяет иметь стабильный доход с аренды.

Иностранцам для получения вида на жительство в Италии необходимо подтвердить место проживания в государстве. Поэтому, хотя покупка жилья и не является прямым основанием для оформления резидентства, многие соискатели выбирают именно такое решение, чтобы выполнить важное миграционное условие и перспективно вложить финансы.

Выдача ВНЖ при покупке недвижимости в Италии не предусмотрена законодательством. Иммигрантам стоит рассмотреть альтернативные варианты легализации в стране на выгодных условиях, например, оформление временного резидентства через предпринимательство.

Рынок недвижимости в Италии

На фоне энергетического кризиса в Европе и нестабильной ситуации в мире рынок недвижимости переживает неоднозначные времена. В некоторых регионах Италии наблюдается резкий спад спроса на жилье, в других же — условия стабильные либо идет повышение количества продаж. В основном данные тенденции связаны с туристическими факторами, ведь именно в южной части страны положительная динамика — Неаполь (+16,5 %), Генуя (+10,7 %), Перуджа (+9,5 %), Венеция (+12,7 %). Стабильность наблюдается и в Риме — +0,3 % в годовом исчислении. Цены за прошлый год выросли на 2,6 % и аналогичные прогнозы эксперты дают на 2024. Несмотря на несколько контрастные показатели по регионам, рынок живой и активный, а постоянный рост стоимости недвижимости лишь подтверждает рентабельность вложений в квартиру или дом в Италии.

Иностранцы могут выбирать среди объектов во вторичном или новом жилом фонде. Жилье в новостройке дороже, если речь идет не о домах, имеющих архитектурную ценность. Первичные объекты требуют больше вложений в ремонт, ведь зачастую продаются с черновой отделкой, но в новых ЖК развитая и современная инфраструктура. В случае со вторичной недвижимостью есть возможность выбирать среди большего количества районов.

Относительно видов недвижимости в Италии для покупки иностранцами ограничений не установлено. При этом есть определенные нюансы относительно статуса мигранта. Если соискатель легально проживает в государстве, то он сможет приобрести объект в собственность. Нерезиденты имеют право купить недвижимость в Италии, если это предусмотрено международными договорами со страной происхождения лица.

В государстве недвижимость делится на категории и обозначается соответствующими буквами — A, B, C, D, E, F. Например, B — это государственные учреждения, D — гостиницы. Жилые объекты относятся к категории А и представлены следующими типами:

1. Квартиры. Находятся в многоэтажных домах, могут быть в формате студий, одно-, двухкомнатных и с большим количеством спален.
2. Лофты. Квартиры, которые оформлены на базе коммерческих или промышленных объектов, обычно отличаются свободной планировкой и нестандартным дизайном (потенциальному покупателю важно убедиться, что по документам изменено целевое назначение объекта).
3. Виллы. Частные одно- или многоэтажные дома, расположенные на большом участке с собственным садом, зоной отдыха, зачастую такими объектами застраиваются элитные районы у моря.
4. Таунхаусы. Постройки, которые предполагают наличие у каждого владельца отдельного дома с личным входом и небольшим двором, но при этом с соседями имеется общая стена.
5. Коттеджи. Отдельно стоящие дома, могут быть разной площади, в Италии такое название используется преимущественно в отношении построек, расположенных за городом, в сельской местности.

Что дает покупка недвижимости в Италии

Покупка недвижимости в Италии дает иностранцу следующие преимущества:

• выгодное вложение финансов с гарантией их преумножения за счет роста цен;
• возможности заработка на аренде или будущей перепродаже объекта;
• наличие жилья в популярной туристической стране для личных приездов на отдых;
• приобретение престижной недвижимости относительно недорого в сравнении со среднеевропейскими расценками;
• выполнение одного из условий для оформления или продления вида на жительство, возможности в будущем претендовать на ПМЖ Италии.

Стоимость квартиры или дома в регионах Италии

Цена дома или квартиры в Италии зависит от ряда факторов. Первый и основной — тип постройки и площадь. Отдельно стоящий дом с землей оценивается дороже, чем квартира. Жилье в новостройке, как правило, предлагается по более высокой стоимости, чем во вторичном фонде. Влияние на стоимость объекта также имеет его состояние.

Следующий важный критерий — регион. В столице и больших городах цены выше. Относительно недорогую недвижимость в Италии можно найти в провинциальных населенных пунктах, еще более дешевое жилье — в сельской местности. В рамках одного города цены разнятся также в зависимости от престижности района, развития инфраструктуры. С учетом туристической привлекательности страны цены на жилье также варьируются в зависимости от расположения относительно моря, есть курортные регионы, где продается элитная недвижимость.

По таблице можно оценить объемы вложений в итальянскую недвижимость на примере разных типов объектов.

Расходы на оформление сделки включают:

• Налоги.
  При передаче прав собственности на недвижимость покупатель уплачивает регистрационный сбор по ставке 9 %, а также фиксированный налог на ипотеку в размере 50 EUR и кадастровый — 50 EUR. Если объект покупается не у частного владельца, а у строительной компании, вместо регистрационной пошлины предусмотрена уплата НДС по ставке 10 %. В Италии также установлены льготы для покупателей первого дома — 2 % регистрационного сбора вместо 9.
• Оплату услуг нотариуса и риэлтора.
  Гонорар нотариуса зависит от ценовой политики конторы, но в большинстве случаев рассчитывается по тарифу 0,5 % от общей суммы сделки. Работа риэлтора обычно оплачивается по ставке 2–3 % от стоимости жилья, но сумма делится между продавцом и покупателем.

Как купить недвижимость в Италии иностранцу

Процедуры покупки и продажи недвижимости, а также все смежные вопросы регулируются Гражданским кодексом и Сводным строительным законом. Косвенно данные темы также описываются в налоговом законодательстве. Договор купли-продажи имущества обязательно заверяется нотариусом, ведь только в таком случае приобретает юридическую силу. При этом само соглашение не служит подтверждением права собственности на объект нового владельца — доказательным документом является выписка из реестра недвижимости и кадастра.

Шаг 1. Поиск недвижимого имущества

Подбирать объекты и в целом оценивать ситуацию на рынке удобно через сайты недвижимости Италии. Соискатель может без посредников заниматься поиском, самостоятельно согласовывать с продавцами все нюансы, ездить на осмотры или воспользоваться услугами риэлтора. У каждого на данный счет свои предпочтения — кому-то удобнее доверить задачи специалистам, а некоторые покупатели чувствуют большую уверенность, если сами погружаются в процесс и ищут варианты на сайтах недвижимости, что также позволяет сэкономить финансы. Плюсы и минусы есть в любом случае, но при наличии языкового барьера и отсутствии опыта в заключении подобных сделок за рубежом все же надежнее заручиться помощью профессионалов.

Шаг 2. Юридическая проверка объекта

Прежде чем забронировать и купить квартиру либо дом, необходимо убедиться в том, что все документы в порядке, а реальное состояние жилья соответствует заявленному. Как правило, кадастровые и ипотечные проверки выполняются риэлтором либо нотариусом, который будет сопровождать сделку. При желании покупатель может самостоятельно запросить данные из кадастра у продавца — именно по ним можно оценить, кто владелец, нет ли обременений, не находится ли объект в кредите. Также для полной уверенности в приобретении будет уместно запросить у владельца техническое заключение по объекту или нанять независимого специалиста для оценки жилья.

Шаг 3. Открытие счета и ИНН

Поскольку покупка недвижимости — сделка, которая облагается налогом, иностранному покупателю необходимо получить ИНН (индивидуальный номер налогоплательщика). Запросить код можно в местном офисе Агентства по доходам. Соискателю потребуется заполнить заявку (форма АА9/8 для физических лиц) и предоставить удостоверение личности. Существует вариант личной подачи запроса или электронной.

Открытие счета потребуется для выполнения денежного перевода. Обратиться можно в любой итальянский банк, но удобнее будет в тот, где у продавца есть счет. Пакет документов может разниться в зависимости от учреждения, но в основном в него входят удостоверение личности и подтверждение дохода.

Шаг 4. Подготовка документов

Основной набор документов требуется от продавца. Досье может несущественно разниться в зависимости от типа объекта, но в базовом виде включает:

• личные данные (паспорт, подтверждение семейного положения);
• сертификат энергоэффективности;
• документы о праве собственности;
• кадастровый план;
• другие данные, подтверждающие исправность имущества и всех систем.

Покупателю необходимо подготовить удостоверение личности, код ИНН, свидетельство о семейном положении (при наличии) и подтверждение легальности пребывания в Италии (ВНЖ, визу).

Шаг 5. Подписание договора купли-продажи

В Италии практикуется такой подход, что изначально потенциальный покупатель делает официальное предложение о приобретении объекта. Если продавец согласен с условиями, формируется и подписывается предварительный договор. При этом данное соглашение также подлежит обязательной регистрации в Налоговой службе в течение 30 дней. Далее нотариус готовит основной договор купли-продажи, который подписывается сторонами и заверяется уполномоченным специалистом. В документе должны быть обозначены характеристики объекта, легитимность передачи и принятия прав собственности, способ оплаты, налоговые положения.

Шаг 6. Оплата и оформление права собственности

Расчет происходит по тому алгоритму, который был согласован сторонами и прописан в договоре. После подписания соглашения покупатель осуществляет банковский перевод на счет продавца — частями или полной суммой. Новому владельцу для оформления права собственности необходимо в течение 30 дней после подписания договора закрыть три вопроса: регистрация в Агентстве по доходам, кадастровой передачи и записи в реестрах недвижимости. В каждом из ответственных органов необходимо зарегистрировать договор купли-продажи и внести данные нового владельца. Как правило, обозначенными задачами занимается нотариус.

Можно ли купить объект недвижимости удаленно

Если потенциальный покупатель не имеет возможности регулярно осматривать итальянскую недвижимость и приезжать в страну для реализации каждого из этапов, сделку можно закрыть в дистанционном формате. Необходимо найти надежного специалиста и оформить на него доверенность. Лицо сможет представлять интересы покупателя и от его имени подписать все документы. В целях безопасности не рекомендуется оформлять генеральную доверенность. Оптимально в документе прописать конкретные аспекты, в которых лицу предоставляются полномочия.

Условия приобретения и владения недвижимостью иностранцами

Собственник недвижимости в Италии имеет абсолютные права на ее использование, что обозначается в статье 832 Гражданского кодекса. Лицо может по личному усмотрению использовать объект, например, проживать, если это жилая недвижимость, развивать бизнес на коммерческих площадях или сдавать в аренду. Что касается сдачи жилья, для иностранцев ограничений не предусмотрено, но действовать следует в рамках закона. В обязательном порядке подписывается договор и регистрируется в Агентстве по доходам на протяжении 30 дней. В соответствии с прибылью от сдачи недвижимости владелец несет налоговые обязательства.

Ипотека и кредит

Иностранцы могут претендовать на кредитование в Италии, но условия разнятся в зависимости от статуса лица и политики банка. Как правило, резиденты или соискатели, которые намерены ими стать, могут рассчитывать на более выгодные предложения по ставкам и порядку внесения выплат. Нерезидентам также доступна ипотека, но условия будут менее предпочтительными. Процентные ставки в Италии также колеблются в зависимости от того, какое жилье покупает лицо — для постоянного проживания или в качестве второго дома. Иностранцу в обязательном порядке потребуется подтвердить свой доход.

Налоги

Владельцу недвижимости необходимо уплачивать два основных типа сборов — IMU и TARI. Первый налог на недвижимость в Италии называется муниципальным и ставки по нему рассчитываются в зависимости от категории здания. Базовый процент сбора устанавливается по закону, а также возможны регулировки на уровне муниципалитета. Для жилых объектов показатели в среднем составляют 0,5–0,6 % от кадастровой стоимости недвижимости. TARI — это так называемый налог на отходы, его тарифы определяются сугубо муниципалитетами.

Все преимущества резидента ЕС доступны с ВНЖ Италии

• Путешествия без виз по странам Евросоюза
• Проживание в Италии с перспективой оформления ПМЖ и гражданства
• Государственная поддержка бизнеса

Бесплатно

Оставьте заявку
и получите консультацию иммиграционного специалиста

*Ваше имя *Ваш телефон *Ваш e-mail Получить консультацию юриста

Подключение коммунальных услуг

Чтобы изменить данные о владельце и подключить основные коммуникации, которые могли быть отключены предыдущим собственником, заявителю необходимо обратиться к местным поставщикам соответствующих услуг. Список документов для предоставления следует уточнить на месте, но в основном это — удостоверение личности владельца, акт права собственности, иногда также требуются кадастровые данные, реквизиты почтового адреса.

Расходы на содержание

Основные траты на содержание недвижимости включат оплату коммунальных услуг — отопления, электричества, вентиляции, воды, вывоза мусора. Для квартиры площадью 85 м² ежемесячные расходы составляют примерно 200 EUR. Чем больше площадь жилья, тем выше общая стоимость коммунальных услуг. Владельцы частных домов также имеют дополнительные расходы на уход за участком. При желании собственники могут оформить страховку на жилье от повреждения имущества в силу различных факторов.

Оформление ВНЖ и гражданства Италии

Мигранты, планирующие переезд в Италию, должны понимать, что покупка недвижимости не станет основанием для оформления ВНЖ. При этом наличие в собственности жилья будет положительным фактором при принятии уполномоченными лицами решения по предоставлению резидентства с любыми другими целями. Чтобы без проблем продлевать разрешение на пребывание, не тратить деньги на постоянно дорожающую аренду и продемонстрировать миграционным уполномоченным лицам свою материальную благонадежность и желание оставаться в государстве, иностранцу будет выгодно владеть имуществом.

С учетом наличия возможности приобретения и коммерческих объектов, мигранты могут рассмотреть вариант оформления ВНЖ Италии через предпринимательство. В данном случае удастся и вид на жительство получить на выгодных условиях, и приобрести соответствующее помещение под бизнес. Лица, оформившие ВНЖ на основании предпринимательской деятельности, в стандартном порядке спустя 5 лет проживания в стране могут претендовать на ПМЖ, а через 10 лет — и на гражданство Италии.

Подробнее по данным вопросам смогут проконсультировать специалисты международного права, разработав индивидуальный план иммиграции под потребности соискателя.

Правовая помощь в Италии

Если покупка недвижимости в Италии — вопрос, который иностранец теоретически способен закрыть сам, то за решением миграционных задач надежнее обратиться к профессионалам. Для начала специалисты подскажут, какой вариант переезда будет оптимальным в конкретном случае соискателя. При наличии у мигранта цели и возможности приобрести недвижимое имущество юристы смогут порекомендовать, как выгодно использовать данный факт для упрощения процесса оформления резидентства.

Специалисты самостоятельно занимаются документами, записывают заявителя на визиты в уполномоченные органы и сопровождают до финального положительного результата. Если ВНЖ запрашивается через ИП, юристы самостоятельно регистрируют индивидуального предпринимателя и выдают соискателю все подтверждающие документы. Клиентоориентированные специалисты компании iWorld большинство задач берут на себя, что позволяет достичь желаемого результата с минимальными затратами сил и времени.