Налог на недвижимость в Турции (Emlak Vergisi) — это обязательный ежегодный платеж для всех собственников, в том числе и для иностранцев. Ставки здесь сравнительно низкие — в 2026 году всего 0,1–0,2 % от кадастровой стоимости, это заметно меньше, чем в других странах.
Кроме ежегодного взноса, в Турции предусмотрены налоги при покупке, с дохода от сдачи в аренду или перепродажи. Если человек владеет элитной недвижимостью, он платит дополнительный сбор на роскошь. При этом турецкая налоговая система лояльна: возможно полное освобождение от налога на прирост капитала, если имущество находится в собственности более 5 лет. А благодаря международным соглашениям иностранец может быть уверен, что ему не придется платить за одни и те же доходы в двух государствах одновременно.
Четкое понимание того, как работают налоги на недвижимость в Турции, позволит точно рассчитать окупаемость инвестиций, правильно оформить сделку, избежать штрафов. Поэтому еще до покупки многие обращаются к юристам, чтобы без ошибок просчитать все нюансы.
Оформление под ключ
От выбора недвижимости до получения официальных документов — все под контролем юристов
Налоги при покупке недвижимости в Турции
Покупка апартаментов, виллы либо другой недвижимости в Турции сопровождается несколькими платежами, которые вносятся один раз — в момент сделки.
Основной сбор — налог на переход права собственности (Tapu Harcı). Его ставка составляет 4 % от оценочной стоимости имущества. По закону 2 % вносит покупатель, и столько же — продавец. Но на практике часто все 4 % оплачивает покупатель. Это не считается нарушением, так как стороны вправе договориться между собой, кто именно вносит этот сбор.
Налог оплачивается до регистрации права собственности, то есть до получения свидетельства (TAPU). Внести деньги можно через банк, с помощью цифрового сервиса быстрых платежей налогового управления. Можно также уплатить сбор в государственном финучреждении, например, Ziraat Bank.
При покупке недвижимости в новострое непосредственно у застройщика нужно уплатить НДС — для вторичного рынка это требование не применяется. Налог может быть включен сразу в стоимость или выставлен отдельно.
Ставки НДС:
- 1 % — жилье до 150 м2, построенное в рамках проектов трансформации (реновации);
- 10 % — для жилплощади до 150 м2;
- 20 % — для жилья площадью свыше 150 м2 и коммерческих объектов.
Иностранец-нерезидент может оформить возврат НДС, сэкономив до 20 % стоимости объекта.
Кроме налогов, при заключении сделки возникают дополнительные затраты:
- услуги лицензированного оценщика (оценочный отчет обязателен для сделок с иностранцами);
- нотариальные расходы (как правило, при оформлении доверенности и переводе документов);
- запрос İskan — документа о вводе дома в эксплуатацию (важен для юридической «чистоты» объекта);
- DASK — обязательная страховка от землетрясений.
Итого, нужно заложить примерно 6–7 % сверх цены объекта: 4 % сбор за передачу права собственности и 2–3 % — другие дополнительные затраты. Чтобы не ошибиться в расчетах, многие обращаются за помощью к юристам. Специалисты проанализируют вашу ситуацию и рассчитают точную сумму с учетом ваших запросов и бюджета.
Ежегодный налог на недвижимое имущество в Турции
Emlak Vergisi — это налог на недвижимость в Турции, который обязан ежегодно платить каждый владелец. Средства поступают в бюджет муниципалитета того района, где находится имущество. Сумма рассчитывается от кадастровой (оценочной) стоимости объекта (vergi değeri), которая фиксируется в записях муниципалитета. В больших городах ставки удваиваются.
Для наглядности приводим дифференцированную таблицу начисления процентов по ежегодному налогу на недвижимость в Турции:
| Тип имущества | Обычные города, % | Мегаполисы, % |
|---|---|---|
| Жилье | 0,1 | 0,2 |
| Коммерческие объекты | 0,2 | 0,4 |
Турецкий город считается крупным, если его население превышает 750 000 человек. К таковым относятся Анкара, Стамбул, Газиантеп, Диярбакыр, Измир, Анталья, Бурса, Конья и другие.
Оценочная стоимость имущества рассчитывается, исходя из стандартных строительных затрат на 1 м2 и цены земельного участка. Она обычно ниже рыночной цены объекта, но ежегодно пересматривается муниципалитетом.
Например, человек владеет квартирой в Анталье с оценочной стоимостью 2 млн TRY (46 500 USD). Поскольку данный город считается крупным, ежегодный налог составит:
2 000 000 х 0,2 % = 4 000 TRY или 93 USD.
Налог на имущество вносится двумя равными платежами:
- первый — с 1 марта по 31 мая;
- второй — с 1 по 30 ноября.
Муниципалитеты могут применять свои правила относительно сроков уплаты, но указанный дедлайн считается универсальным, так как он установлен на законодательном уровне.
Для совершения платежа понадобится турецкий налоговый номер (Vergi Numarası). Иностранцы могут получить его в любом офисе налоговой службы, предъявив загранпаспорт. Также Vergi Numarası можно оформить онлайн на официальном портале.
Уплатить налог можно в кассе муниципалитета того района, где находится ваша собственность. Также оплата доступна в отделениях банков (например, Ziraat Bank) или онлайн — через электронную систему муниципалитетов E-Belediye либо государственный портал e-Devlet.
За несвоевременную оплату начисляется штраф. На момент публикации статьи он составляет 3,7 % за каждый месяц просрочки. Хотя сумма при небольшой задолженности не выглядят критичной, ее лучше избегать. Сам факт просрочки может стать препятствием, например, при продаже недвижимости.
Налог на элитную недвижимость (налог на роскошь)
Помимо стандартного обязательного сбора, владельцы элитного турецкого жилья платят еще один налог — Değerli Konut Vergisi. Его ввели несколько лет назад специально для объектов, оценочная стоимость которых превышает установленный порог. На момент публикации статьи это 15 709 000 TRY или 364 890 USD.
Сумма налога на роскошь рассчитывается по прогрессивной шкале — чем дороже объект, тем выше процент.
| Стоимость объекта | Как считается налог |
|---|---|
| 364 890–547 350 $ | 0,3 % на сумму свыше 364 890 $ |
| 547 350–729 845 $ | 547 $ + 0,6 % на сумму свыше 547 350 $ |
| От 729 845 $ | 1 642 $ + 1 % на сумму свыше 729 845 $ |
Например, человек владеет квартирой стоимостью 600 000 USD. На сумму 547 350 USD он заплатит налог 547 USD, а на все, что свыше, начисляется 0,6 %.
- 600 000 — 547350 = 52 650;
- 52 650 х 0,6 % = 316;
- 547 + 316 = 863 USD — общая сумма налога.
Но если в вашей собственности есть только один объект жилой недвижимости в Турции, вы полностью освобождаетесь от налога на роскошь, каким бы дорогим ни был дом или квартира.
Налог на роскошь платится дважды в год, но отдельно от обычного обязательного налога на недвижимость:
- первая часть — до конца февраля;
- вторая — до 31 августа.
Легализация в Турции через недвижимость
- ВНЖ для всех членов семьи
- Право на оформление гражданства
- Срок получения от 2 месяцев
Оставьте заявку и получите
консультацию специалиста
Налоги при сдаче недвижимости в аренду
Если вы сдаете свои турецкие апартаменты либо дом, с этих денег нужно уплатить подоходный налог. Если иностранец не живет в Турции постоянно, ему все равно нужно декларировать этот доход и платить указанный сбор — так же, как гражданам и резидентам.
Государство ежегодно устанавливает размер дохода с аренды, который не облагается налогом. В 2026 году это 58 000 TRY (1 350 USD). Если ваш доход за год меньше этой суммы, декларировать его не нужно.
Налог на доход физлиц рассчитывается дифференцированно — чем больше вы заработали, тем выше ставка. Суммы и проценты на 2026 год представлены в таблице.
| Сумма дохода, $ | Фиксированная сумма, $ | Ставка налога |
|---|---|---|
| До 4 413 | – | 15 % |
| 4 413–9 291 | 662 | 20 % на сумму, которая превышает 4 413 |
| 9 291–23 228 | 1 638 | 27 % на сумму, что превышает 9 291 |
| 23 228–123 108 | 5 400 | 35 % на сумму, что превышает 23 228 |
| На сумму свыше 123 108 | 40 358 | 40 % на сумму, что превышает 123 108 |
При декларировании дохода можно вычесть расходы на содержание жилья. Существует два варианта:
- Фиксированный вычет.
Вы просто отнимаете 15 % от суммы дохода без каких-либо чеков и других документов. Это самый простой способ для большинства владельцев. Но если вы его выбираете, поменять можно будет только через 2 года. - Реальные расходы.
Вычитаете фактические затраты (ремонт, отопление, водоснабжение, техническое обслуживание и другие), собираете счета и чеки. Их нужно хранить 5 лет.
Например, человек заработал за год с аренды турецкой недвижимости 30 000 USD и выбрал метод фиксированного вычета расходов. Порядок расчета налога будет таким:
- 30 000 – 1 350 (необлагаемый минимум) = 28 650;
- 28 650 х 15 % = 4 298 USD — сумма расходов;
- 28 650 – 4 298 = 24 352 USD — база для расчета налога.
Согласно прогрессивной шкале, налог от аренды недвижимости в этом случае составит 5 400 USD + 35 % от 1 124 USD, итого 5 794 USD.
Декларация по подоходному налогу за текущий год подается с 1 по 31 марта следующего года. То есть заработок от аренды недвижимости, полученный в 2025, нужно задекларировать в 2026 году.
Налоги при продаже недвижимости (налог на прирост капитала)
Если вы продаете свой актив дороже, чем купили, разница облагается налогом на прирост капитала. Но это актуально только в том случае, если объект продается в течение первых 5 лет после приобретения. Если человек владел недвижимостью более 5 полных лет, то при ее реализации он полностью освобождается от этого налога, независимо от того, сколько заработал на сделке.
Сумма, от которой платится налог с продажи квартиры или дома в Турции, рассчитывается таким образом:
- Сначала от цены продажи вычитается стоимость покупки, скорректированная на индекс инфляции (Yİ-ÜFE). Этот показатель устанавливается Турецким статистическим институтом и применяется только в том случае, если темпы его роста за период владения недвижимостью составили 10 % и более.
- Далее нужно вычесть расходы, понесенные в связи с продажей, выплаченные налоги и сборы.
- От полученного результата отнимается необлагаемый минимум, он составляет 120 000 TRY или 2 787 USD.
Оставшаяся сумма и будет налоговой базой. Налог рассчитывается по стандартной прогрессивной шкале НДФЛ — как и для дохода от аренды.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2024 года за 8 500 000 TRY и продали в декабре 2025 года за 12 000 000 TRY. Сначала нужно проверить, необходимо ли индексировать цену покупки. Учитываются ставки Yİ-ÜFE за предыдущие месяцы перед покупкой и продажей. В августе 2024 она составляла 3 610,51, а в ноябре 2025 — 4 747,63.
Темп роста Yİ-ÜFE: [(4 747,63 – 3 610,51) / 3 610,51] x 100 = 31,5 %
Это больше 10 %, поэтому индексация применяется. Индексированная стоимость составит:
8 500 000 TRY x (4 747,63 / 3 610,51) = 11 177 051 TRY.
Рассчитаем налог на прирост капитала, исходя из того, что вы не понесли дополнительные расходы в рамках сделки:
- чистый прирост капитала — 12 000 000 – 11 177 051 = 822 949 TRY;
- 822 949 – 120 000 (необлагаемый минимум) = 702 949 TRY;
- согласно таблице ставок подоходного налога, с этой суммы платится фиксированная сумма 58 100 TRY + 27 % от 372 949 TRY;
- 58 100 TRY + 100 696,23 TRY = 158 796,23 TRY — сумма налога.
При продаже недвижимости в 2025 году нужно задекларировать прирост капитала в 2026 году и уплатить налог равными частями в марте и июле.
Если недвижимость оформлена на юрлицо, при ее реализации уплачивается корпоративный налог — 25 %.
Налог на наследство и дарение недвижимости
Безвозмездная передача недвижимости в Турции, будь то получение наследства или подарок, является объектом налогообложения. В этом случае уплачивается обязательный сбор, который официально называется Veraset ve İntikal Vergisi (налог на наследство и передачу имущества). Его платит тот, кто получает недвижимость. При этом закон разделяет ставки — принять объект в наследство дешевле, чем в дар.
В таблице указаны суммы и проценты, которые действуют в 2026 году:
| Налоговая база, $ | Ставка при наследовании, % | Ставка при дарении, % |
|---|---|---|
| За первые 69 685 | 1 | 10 |
| Следующие 162 595 | 3 | 15 |
| Следующие 348 420 | 5 | 20 |
| Следующие 696 837 | 7 | 25 |
| Следующие 1 277 535 | 10 | 30 |
Не облагаются налогом:
- доли наследства на сумму до 67 527 USD, которые получают супруг/-а и каждый ребенок;
- доля мужа / жены до 135 136 USD, если кроме него / нее больше нет наследников.
Иностранцы платят Veraset ve İntikal Vergisi наравне с турками. Но если наследодатель — нерезидент, могут возникнуть нюансы двойного налогообложения. В этом случае нужно обращаться к соответствующему международному соглашению, заключенному со страной гражданства владельца. В договоре с РФ, например, четко указано, что доходы от турецкой недвижимости облагаются налогом в Турции.
Как платить налог на недвижимость в Турции (способы оплаты)
Для совершения любых официальных платежей в Турции, в том числе по недвижимости, вам понадобится персональный налоговый идентификатор — Vergi Kimlik Numarası (VKN). Он обязателен и для оформления договора купли-продажи, открытия счета в турецком банке, заключения договоров на коммунальные услуги, других целей. Поэтому обычно его получают еще до заключения сделки.
Иностранец может оформить ИНН двумя способами — лично в офисе налоговой службы или дистанционно с помощью электронного сервиса dijital.gib.gov.tr. Если для сопровождения сделки купли-продажи недвижимости в Турции вы привлекли юристов, они также помогут получить Vergi Kimlik Numarası.
Оплата налогов
Специалисты iWorld помогут просчитать выгодные условия оплаты налогов на недвижимость
Офлайн оплата
Уплатить налог можно в кассе муниципалитета по месту нахождения недвижимости. Для этого достаточно предъявить номер ТАПУ или кадастровый номер.
Также можно обратиться в офис банка, уполномоченного принимать обязательные сборы. К таковым относятся Ziraat Bank, Halk Bank, Vakif и другие. Обычно в банке нужно назвать свой VKN и вид налога. Сотрудник найдет нужное начисление и примет платеж.
По завершении операции вам выдадут квитанцию, которую нужно хранить в течение 5 лет на случай возникновения споров и претензий со стороны госорганов.
Онлайн оплата через сайт муниципалитета
Чтобы уплатить налог через электронную систему муниципалитета, необходимо:
- На главной странице единой информационной системы e-Belediye выбрать свой муниципалитет (например, Конья).
- На сайте муниципалитета войти в категорию меню «Услуги».
- Выбрать «Электронные платежи» или аналогичную подкатегорию (на некоторых сайтах этот пункт находится на главной странице).
- Ввести данные для авторизации.
- Выбрать вид платежа, заполнить поля, следуя инструкции, и нажать «Оплатить».
Следует учесть, что доступ к онлайн-услугам может открываться только для владельцев турецкого национального идентификатора — TC Kimlik, его выдают гражданам и резидентам страны. Но на порталах некоторых муниципалитетов возможен вход с помощью ИНН или через e-Devlet.
Оплата через портал e-Devlet
Чтобы оплатить налог на недвижимость в Турции через e-Devlet, необходимо сначала пройти авторизацию. Если у вас нет турецкого удостоверения личности, можно предварительно оформить цифровую подпись, обратившись к поставщику услуг электронных сертификатов — список есть на сайте btk.gov.tr. Если у вас уже открыт счет в турецком банке, вы можете войти в e-Devlet, используя свои учетные данные для онлайн-банкинга.
После авторизации на главной странице портала в разделе «Наиболее часто используемые услуги» выберите «Управление по доходам». Затем в списке услуг нажмите «Уплата заявленного налога в системе Ready Declaration с помощью кредитной карты». Далее войдите в систему и заполните необходимые формы по инструкции.
Оплата на сайте налоговой (GIB)
Через электронную систему Управления по доходам dijital.gib.gov.tr вы можете уплатить налог по номеру документа (например, квитанции о начислении). На главной странице сайта выберите категорию меню «Быстрые платежи», затем «Оплата по номеру документа». В открывшемся окне введите ИНН, соответствующий номер, код безопасности, выберите провинцию и налоговую инспекцию, а затем нажмите «Запросить». Далее выполните действия, следуя инструкции.
Двойное налогообложение при владении недвижимостью в Турции
При покупке недвижимости в Турции иностранцы задаются вопросом — не придется ли платить налоги и у себя на родине, и в стране, где находится дом или квартира. Чтобы разрешать такие вопросы, Турция подписала соглашения о недопущении двойного налогообложения более чем с 90 государствами, в том числе с РФ.
Если иностранец живет в Турции более 6 месяцев в течение календарного года, он становится налоговым резидентом этого государства. Но это скорее влияет на глобальные доходы (зарплата, бизнес, пассивный заработок), полученные в стране и за ее пределами. Налоги на доход от недвижимости платят и нерезиденты, ведь это прибыль, полученная в Турции. Если человек купил в этой стране квартиру или дом, но не проживает здесь, это не освобождает его от постановки на учет в налоговую службу (Управление по доходам), даже без ВНЖ.
Но платить обязательные сборы в двойном объеме не придется. Согласно договору с Россией, право облагать налогом доходы от недвижимости (аренды или продажи) всегда остается за той страной, где эта недвижимость находится. То есть, если вы купили и сдаете квартиру в Анталье, платите обязательный сбор только в турецкую казну. РФ признает этот платеж и не потребует платить налог в России.
Выгоды для инвесторов
Владение домом, квартирой, виллой или коммерческим объектом неизбежно связано с уплатой налогов. Но обязательные сборы в Турции вполне разумные на фоне тех возможностей, которые открывает местный рынок. Турция остается одной из самых популярных стран среди инвесторов, ведь она позволяет оформить ВНЖ или даже гражданство за покупку недвижимости, а также получать высокий пассивный доход.
Чтобы оформить вид на жительство, вам нужно купить жилье стоимостью не менее 200 000 USD. После приобретения владелец должен лично жить в своем доме или квартире. А если купить один или несколько объектов на общую сумму не менее 400 000 USD, можно получить турецкое гражданство, при этом разрешается сдавать недвижимость в аренду.
Многие инвесторы делают ставку не на статус, а именно на доход от сдачи в аренду. На момент публикации статьи за однокомнатную квартиру в Турции арендаторы платят 354–509 USD, трехкомнатную — 637–925 USD. Перепродажа недвижимости также может принести выгоду, так как стоимость жилья демонстрирует стабильный рост. По состоянию на ноябрь 2025 года средний по стране индекс цен вырос на 2,7 %, если сравнивать с предыдущим месяцем, а в годовом исчислении рост составил 31,4 %.
