Инвестиции в турецкую недвижимость: преимущества и подводные камни в 2025 году

Продажи недвижимости в Турции активно растут: в 2024 году было совершено 1 478 025 сделок, это на 20,6 % больше, чем годом ранее. За первые 7 месяцев 2025 продалось уже более 834 700 объектов, из них 11 267 купили иностранцы. Больше всего домов стабильно продается в Стамбуле, Анкаре и Измире. Основные покупатели — россияне, иранцы, украинцы, немцы.

Увеличение числа продаж обусловлено интересами инвесторов. В Турции наблюдается стабильный рост цен (26 % за год) — это не только перспектива выгодной перепродажи, но и стимул быстро покупать объекты, пока стоимость не выросла. Многих привлекает возможность получения пассивного дохода, ведь турецкое жилье пользуется спросом из-за большого туристического потока (более 50 млн человек в год). Также часто недвижимость покупают релоканты — инвестиции в турецкую недвижимость от 200 000 USD дают право оформить ВНЖ, а от 400 000 USD — гражданство.

Почему инвесторы выбирают Турцию для покупки недвижимости

Интерес к турецкой недвижимости среди инвесторов обусловлен:

• Постоянным ростом цен. За последние 5 лет наблюдается динамика роста цен на турецкую недвижимость. Самый пик был в III квартале 2022 года, когда стоимость выросла на 180,5 % — именно в этот период россияне массово скупали жилье (в общей сложности они приобрели около 3 500 домов). Если наглядно, то в июле 2021 году 1 м² стоил 3 647 TRY (примерно 423 USD по тогдашнему курсу), а в июле 2025 — 33 832 (830 USD).
• Мощным рынком аренды. Спрос на аренду жилья в Турции, особенно в курортных регионах (Анталии, Кемере, Мармарисе, Бодруме) высокий. Прогнозируется, что доход в этой сфере в 2025 году будет 1,39 млрд USD, а к концу 2030 — 1,85 млрд USD (ежегодный рост — 5,9 %). Также ожидается, что к 2030-му число арендаторов составит 16,5 млн человек.
• Контролем цен. С мая 2025 года правительство приняло поправку, запрещающую продавцам недвижимости повышать цены на нее без экономического обоснования.
• Возможностью получить ВНЖ или гражданство. Покупка недвижимости — это самый быстрый путь к турецкому ВНЖ или гражданству. Если объект стоит 200 000 USD, выдается временный вид на жительство, а если его стоимость от 400 000 USD — статус гражданина.
• Защитой капитала в валюте. Сделки купли-продажи недвижимости происходят в основном в долларах США, несмотря на то, что местная валюта — это турецкая лира. Зарубежным инвесторам не страшна инфляция в стране, так как они могут продать объект в иностранной валюте.
• Налоговыми преимуществами. Инвесторы освобождены от уплаты НДС при покупке первичной недвижимости, если они не живут и не работают Турции. Чтобы в будущем не уплачивать налог, нужно не продавать объект в течение 3 лет.
• Защитой прав владельцев недвижимости. Владельцы объектов, которые признаются аварийными, могут получить дополнительное финансирование на их ремонт. Например, в Стамбуле действует программа «Половина за наш счет», в рамках которой жилое здание получает грант в размере около 21 450 USD, кредит на такую же сумму (проценты начисляются спустя 2 года), а каждый владелец — пособие 3 065 USD на переезд.

Сколько можно заработать на недвижимости в Турции

Покупка недвижимости в Турции для инвестиций — это выгодное вложение. Доходность от сдачи квартиры в долгосрочную аренду составляет 5–12 %, краткосрочную — 25–102 %. Заработать можно и перепродав недвижимость через несколько лет. Средняя доходность в таком случае будет 6,5 %. Мы проанализировали турецкий рынок, изучили экономические прогнозы экспертов и просчитали вашу возможную прибыль.

Долгосрочная и краткосрочная аренда: доходность 5–12 %

Вы можете получать дополнительный доход от сдачи в аренду недвижимости в Турции. Мы посчитали, какая доходность при сдаче квартиры на долгий срок (от месяца):

С точки зрения инвестиций более выгодно сдавать турецкую недвижимость в краткосрочную аренду — вы получаете больший пассивный доход. Но есть нюансы: нужно постоянно искать клиентов, регулярно убирать квартиру (либо нанимать клининг), мебель и техника быстрее изнашиваются. Рассмотрим, какая доходность в разных городах Турции при сдаче квартиры в краткосрочную аренду:

Перепродажа через 2–3 года

По прогнозам экспертов экспертов, стоимость жилья в Стамбуле в 2026 году вырастет на 7,92 %, а в 2027 — на 6,07 % (если сделка будет проведена в долларах США). То есть, если вы купили квартиру площадью 120 м² за 97 008 USD, то ее цена в 2026 году составит 104 690 USD, а в 2027-м — 111 045 USD. Такие же прогнозы и для других турецких городов.

Точно спрогнозировать как изменятся цены на недвижимость в Турции к концу 2025, а также 2026, 2027 и последующих годах невозможно, так как на это влияет:

• Сезонность. Если объект на береговой линии, то лучше продавать его перед началом курортного сезона. Отпускной период на Средиземном море начинается в апреле, а Эгейском — в мае. Идеальное время для продажи — февраль и март.
• Уровень инфляции. Высокий показатель приводит к номинальному повышению цен на недвижимость в турецкой лире. Соответственно, снижается спрос на нее среди местного населения. Турецкое правительство принимает меры по укреплению местной валюты: к 2026 году планируется уменьшение уровня инфляции до 9 % (в 2023 она была на уровне 64 %, а в 2024 — 44 %). В таком случае идеальный период для перепродажи недвижимости — 2026–2027 гг., когда стабилизируется валюта и цены вырастут в реальном выражении.
• Процентные ставки по ипотеке. В Турции ожидается смягчение денежно-кредитной политики. В 2024 году ключевая ставка достигла своего пика — 46 %. Прогнозируется снижение до 35 % к концу 2025 года и до 25 % к концу 2026. Таким образом ипотечные кредиты станут доступней населению, а соответственно спрос на недвижимость возрастет.

Как иностранцу инвестировать в недвижимость в Турции

Покупка недвижимости в Турции — юридический процесс, который требует тщательной подготовки. Для этого нужно:

• выбрать объект с учетом его местоположения, площади, района;
• проверить, все ли документы на недвижимость в порядке;
• убедиться, нет ли задолженностей по коммунальным услугам и других обременений;
• найти местного нотариуса для проведения сделки;
• получить разрешение от военной администрации района;
• уплатить все налоги и сборы.

Рассмотрим детально нюансы покупки турецкой недвижимости.

Выбор объекта и проверка документов

Общая площадь всех объектов (даже если их несколько) не должна превышать 30 Га (300 000 м²).

В Турции для инвестиций запрещено покупать недвижимость вблизи военных баз, стратегически важных объектов. Именно поэтому и нужно получать разрешение от военной администрации — госорган должен проверить, что вы не собираетесь купить недвижимость в запрещенном районе.

Ограничений в плане типа недвижимости (квартира, отдельный дом, таунхаус) в турецком законодательстве нет. Вы можете купить объект как в новостройке, так и в старинном здании. При выборе учитывайте следующие нюансы:

• Планировка. Она обозначается цифрами, например 1+1 (1 спальня и 1 гостиная). Очень часто зал совмещен с кухней. В 2017 году правительство запретило постройку новых смарт-квартир (0+1). Сегодня минимальная площадь жилья должна быть 28,5 м² и иметь гостиную (от 12 м²), спальню (от 9 м²), кухню (от 3,3 м²), ванную (от 3 м²) и туалет (от 1,2 м²). Поэтому, если вы планировали покупку смарт-квартиры, найти ее можно только на вторичном рынке.
• Площадь. В объявлениях продавцы указывают брутто-площадь, в которую входят коридоры, лестничные пролеты, места общего пользования в доме, лифтовые шахты, балконы. В итоге разница с реальными цифрами жилого помещения — 20–30 %. Перед покупкой запросите площадь-нетто.
• Инфраструктура. Современные жилые комплексы строятся по принципу 5-звездочных отелей. Чаще всего жителям доступен бассейн, фитнес-зал, баня, хамам, зоны для барбекю, спортивные и детские площадки, чего нет в старых постройках.
• Район. Если вы планируете жить с семьей, то лучше выбирать район ближе к школе/работе/университету. Для сдачи в аренду подойдут туристические места поближе к основным достопримечательностям и/или морю. Обязательно обратите внимание на наличие парковок, магазинов, развлекательных заведений, парков, больниц.
• Стоимость. Сумма ежегодного налога на имущество зависит от кадастровой стоимости объекта. Кроме того, если недвижимость стоит больше 5 млн TRY (около 122 795 USD), то применяется налог на ценное жилье.

При выборе недвижимости для инвестиций проверьте историю объекта, особенно это касается вторичного рынка. Узнайте, не находится ли квартира/дом под арестом, нет ли задолженностей по коммунальным услугам.

В недавно построенной недвижимости проложены коммуникации, отвечающие всем стандартам. На объектах вторичного рынка могут быть изношены инженерные сети, что приведет к дополнительным расходам при поломке и/или ремонте.

Расходы: налоги, айдат, оформление

Инвестиции в недвижимость в Турции сопровождаются расходами помимо стоимости самого объекта. Прежде всего вам нужно въехать в страну для предварительного просмотра объекта и проведения сделки — россиянам виза не нужна, но придется потратиться на дорогу. Включите в расходы также услуги риелтора (если они требуются), нотариуса, регистрационные сборы, налоги. Для просчета мы собрали всю нужную информацию:

После покупки недвижимости вас также ждут ежемесячные расходы:

• коммунальные услуги — 0,79 USD за м²;
• айдат (обязательный сбор за обслуживание дома) — зависит от площади объекта, типа жилого комплекса, его инфраструктуры, обычно это 50–300 USD;
• обязательное страхование от землетрясений (DASK) — от 14 до 67 USD (зависит от типа здания, площади, суммы покрытия и региона).

Также платится ежегодный налог на имущество (от 0,1 до 0,6 %), и налог на ценное жилье. Последний рассчитывается по следующему принципу:

• на часть стоимости жилья от 5 до 7,5 млн TRY (122 578–183 867 USD) — 0,3 %;
• на сумму от 7,5 до 10 млн (183 867–245 155 USD) — 0,6 %;
• от 10 млн (245 155 USD) — 552 USD за каждые 10 млн TRY.

То есть, например, если вы захотите оформить ВНЖ Турции за инвестиции и для этого купите дом стоимостью 9 млн TRY (220 640 USD), налог на ценное жилье составит 0,3 % от 2,5 млн + 0,6 % от 1,5 млн — итого 16 500 TRY (405 USD).

Преимущества и недостатки инвестиций в недвижимость «на котловане»

Покупая недвижимость в Турции на этапе котлована, вы экономите до 36 %. Например, квартира 100 м² в Стамбуле в доме, который будет сдан в эксплуатацию только в IV квартале 2026 года, обойдется вам в 215 000 USD. Похожий объект, строительство которого уже завершено, продается за 589 419 USD. Плюс еще в том, что вам не нужно платить всю сумму сразу — окончательная цена разделяется на несколько платежей. По завершении строительства стоимость готовой квартиры возрастет, и ее можно будет выгодно продать.

Однако такая экономия и высокая доходность несет в себе риски. Нельзя исключать вероятность проблем у застройщика с документами на землю, подключением коммуникаций, передачей права собственности. Поэтому, перед покупкой недвижимости на этапе котлована, лучше проконсультироваться с юристами.

Где покупать: лучшие города и регионы Турции для инвестиций в недвижимость

В большинстве своем турецкую недвижимость покупают не для личного проживания, а для сдачи в аренду и получения пассивного дохода. В таких случаях лучше всего рассматривать туристические регионы Турции: Стамбул, Анталию, Бодрум. Цены здесь выше, чем в небольших населенных пунктах, но и доходность больше. Если говорить о лучших городах Турции для жизни, то это опять-таки Стамбул и Анталия, а также Анкара, Измир, Бурса.

Рассмотрим популярные города среди зарубежных инвесторов, вкладывающих деньги в турецкую недвижимость.

Стамбул — мегаполис с высокой ликвидностью

Согласно отчету Numbeo, Стамбул входит в топ городов азиатского региона по уровню валового дохода от аренды (14-е место), опережая столицы Кипра, Таиланда, Индии, Японии, Китая. Годовая прибыль от сдачи объекта в долгосрочную аренду — 12,18 %, краткосрочную — 102 %.

Цена за м²:

• в центре — от 2 000 до 4 910 USD;
• на окраине — от 860 до 3 680 USD.

В Стамбуле комфортно жить:

• Семьям с детьми. Тут больше 23 000 государственных и свыше 2 000 частных школ с английским языком обучения. Получать высшее образование также есть где: на выбор 60 университетов, а некоторые из них входят в топ вузов мира по версии QS World University Rankings (Стамбульский технический университет, Университет Коч).
• Бизнесменам. Стамбул считается финансовой столицей и экономическим центром Турции. Тут развита деловая инфраструктура: бизнес-кварталы (Шишли, Левент, Тузла, Бейоглу), пользуется спросом коммерческая недвижимость (офисы, склады, торговые помещения). В городе расположены крупнейшие морские порты Турции Хайдарпаша и Галатапорт, международные аэропорты Сабиха Гекчен и аэропорт Стамбул — это облегчает ведение международного бизнеса.
• Инвесторам. Стамбул популярный город для туризма — только за 2024 год его посетило больше 18 млн человек (35 % от всех иностранцев, прибывших в Турцию). Поэтому инвесторы часто покупают тут недвижимость для последующей сдачи в аренду путешественникам.

Анталия, Алания — пляжи и аренда

Регион Анталия (Алания — это его часть) особенно пользуется спросом в курортный сезон (с апреля по октябрь). В общей сложности его в 2024 посетило свыше 39 млн туристов. Годовая доходность тех, кто инвестирует в недвижимость, составляет от 7 до 11 % при сдаче в аренду долгосрочно и от 44 до 73 % на краткий срок.

Цена за м²:

• в центре — от 980 до 3 560 USD;
• на окраине — от 860 до 2 520 USD.

Чем ближе недвижимость расположена к морю, тем дороже она стоит в плане покупки и аренды. Самые перспективные районы региона Анталия для инвестиций:

• Коньяалты — в 15 минутах езды международный аэропорт, есть крупные ТЦ, протяженность береговой линии 7 км;
• Лара — жилые комплексы бизнес-класса, 20 минут до международного аэропорта, лучший пляж в регионе Lara Beach;
• Кунду — 10 минут до международного аэропорта, элитные отели и рестораны, 6 км береговой линии;
• Муратпаша — деловой центр Анталии с постоянным населением около 500 000 человек, 15 минут до международного аэропорта, есть крупные ТЦ, коммерческие объекты, береговая линия 22 км.

Регион Анталия больше подходит инвесторам, которые планируют сдавать недвижимость в аренду.

Бодрум — инвестиции в премиум-сегмент

Бодрум — популярный турецкий курорт среди мировых звезд. Его выбирают для отдыха Билл Гейтс, Том Хэнкс, Николь Кидман, Памела Андерсон, Кейт Мосс и другие. Соответственно, в Бодруме пользуется спросом элитная недвижимость: вилла на 7 спален с собственным бассейном, панорамным видом на море и горы стоит 4 550 000 USD. Есть и более скромные варианты: квартира площадью 120 м² с бассейном на территории и в 50 м от пляжа обойдется в 400 000 USD, а вилла на 210 м² с видом на море — 450 000 USD.

Сдавать в аренду элитную недвижимость в Бодруме выгодно. В среднем за сутки за виллу с собственным бассейном туристы платят от 580 USD. В месяц пассивный доход может достигать 17 500 USD, в год — 210 000 USD. Поэтому иностранные инвесторы часто рассматривают Бодрум для покупки недвижимости с последующей сдачей ее в аренду.

ВНЖ и гражданство за инвестиции в недвижимость

Сегодня в Турции действуют государственные программы оформления ВНЖ или гражданства в обмен на инвестиции в недвижимость. Какой статус вы получите, зависит от суммы сделки — далее расскажем детали.

Вид на жительство за недвижимость от $200 000

При инвестициях в покупку недвижимости в Турции стоимостью от 200 000 USD можно оформить ВНЖ на 2 года с правом на продление. Через 5 лет непрерывного проживания доступен запрос гражданства по натурализации. Есть условие: недвижимость нельзя сдавать в аренду, поэтому такой вариант подходит тем, кто планирует жить в Турции.

Участники турецкой инвестиционной программы могут купить разные объекты:

Процесс покупки недвижимости и оформления ВНЖ на этом основании требует знаний юридических нюансов. Специалисты iWorld готовы помочь с подбором объекта, подготовкой всех документов для сделки и подачей заявки на турецкую карту резидента.

Гражданство за недвижимость от $400 000

Турецкое гражданство выдается за инвестиции в недвижимость стоимостью от 400 000 USD. По условиям запрещено в течение 3 лет продавать объект, но нет ограничений насчет сдачи его в аренду.

За такую цену на турецком рынке недвижимости есть множество предложений, например:

Как избежать рисков в процессе инвестирования

Инвестиции в недвижимость Турции — это дорогостоящее вложение, которое требует тщательной проверки документов. Чтобы избежать рисков, обязательно убедитесь в:

• наличии лицензии у риелтора;
• наличии разрешающих документов на возведение здания у застройщика (особенно, если планируете покупку на этапе котлована);
• репутации застройщика (положительные отзывы, количество сданных в эксплуатацию объектов);
• отсутствии обременений на квартиру/дом и задолженностей по коммунальным услугам.

С юридической точки зрения, основные документы на объект — это ТАПУ (свидетельство о праве собственности) и Искан (акт ввода здания в эксплуатацию). Если какого-либо из них нет, то ваши права, как владельца недвижимости, могут быть ограничены.

Учитывайте, что 1 169 городов Турции (например, Мардин, Конья, Мерсин) закрыты для иностранных инвесторов. Это значит, что вы не сможете оформить ВНЖ, если купите в них недвижимость. Перед покупкой обязательно убедитесь, что ваш объект не находится в одном из таких городов.

Стоит ли инвестировать в недвижимость Турции в 2025 году

Покупка недвижимости в Турции подойдет тем, кто:

• планирует долгосрочные вложения с целью получения пассивного дохода (аренда или перепродажа с учетом стабильного роста цен);
• хочет иметь собственное жилье в курортной стране — это всегда плюс, ведь можно приехать в отпуск в любое время и комфортно разместиться;
• планирует оформить ВНЖ в Турции или второе гражданство на основании покупки недвижимости.

Турция не подойдет тем, кто ищет более дешевые иммиграционные программы. В таком случае лучше проконсультироваться с опытными юристами, которые сравнят Турцию с другими государствами в контексте выгодности инвестиций в недвижимость.

Если же вы нацелены именно на Турцию, специалисты iWorld готовы подобрать варианты недвижимости под ваш запрос, проверить все документы, сопроводить на этапах оформления резидентства или гражданства. Запишитесь на бесплатную консультацию для уточнения всех деталей.