Как купить недвижимость в Венгрии иностранцу

Купить недвижимость в Венгрии стремятся все больше иностранцев. В 2022 году граждане Германии, Словакии, Китая, России и других юрисдикций приобрели в государстве около 8000 квартир и домов, что на 10 % превышает рекорд, установленный в 2018 году. В 2024 г. эксперты прогнозируют резкое повышение количества иностранных покупателей жилья. Популярность Венгрии как страны для покупки недвижимости обусловлена доступной стоимостью объектов по сравнению с большинством европейских государств, достаточно низкими тарифами на коммунальные услуги, а также стабильной местной экономикой, богатым историко-культурным наследием.

Иностранные владельцы используют приобретенные объекты как для проживания после переезда в Венгрию, так и для получения дохода от продажи или аренды. Для граждан третьих стран процедура приобретения предусматривает необходимость запроса предварительного одобрения властей. Покупка недвижимости дает право на оформление местного ВНЖ только при определенных условиях, в число которых входит ее стоимость от 500 000 EUR, ходатайствовать сразу о ПМЖ или гражданстве Венгрии на данном основании невозможно.

Иностранцам доступно оформление венгерского ВНЖ на основании регистрации компании в этой стране — в данном случае к соискателю не выдвигаются требования касательно суммы вложений. Кроме того, местные юрлица имеют право покупать недвижимость в Венгрии без специальных разрешений, что существенно упрощает процесс.

Рынок недвижимости в Венгрии

В Венгрии недвижимость по состоянию на 2024 год представлена новостройками и площадями вторичного рынка. Первый вариант дороже, но срок эксплуатации здания дольше, гарантируется юридическая чистота сделки. Вторичные объекты более дешевые, однако покупателю следует убедиться в надлежащем техническом состоянии, отсутствии обременений и претензий третьих лиц. В 2023 году доля иностранных владельцев на венгерском рынке недвижимости составила более 6 %.

В указанный период больше всего средств на покупку дома или квартиры в Венгрии потратили россияне, китайцы, вьетнамцы. Лидерами по количеству приобретений объектов являются немцы. 52,2 % иностранных покупателей выбирают недорогую недвижимость в Венгрии на вторичном рынке, 13 % интересуются новостройками, 35 % ― квартирами в кирпичных зданиях. Жилплощади в проектах панельного типа (построенных из сборных железобетонных элементов) не пользуются высоким спросом. Наиболее популярными локациями являются Будапешт и область Шомодь, Западно- и Южно-Задунайский края.

Преимущества покупки венгерской недвижимости

К преимуществам покупки недвижимости в Венгрии можно отнести:

• доступные цены ― м² жилья стоит недорого (2 080–2 700 EUR) по сравнению с некоторыми другими странами Европы, например, Францией (4 600–6 600), Германией (4 500–5 700), Австрией (4 800–7 300), Италией (2 500–4 200);
• выгодность вложения средств ― эксперты спрогнозировали рост экономики в 2024 году на 3,2 %, а до 2029 г. ― на 11,9 %, цены на жилье за последнее пятилетие выросли на 94,2 %;
• доступное содержание ― стоимость коммунальных услуг для квартиры площадью порядка 35 м² в Венгрии составляет около 86 EUR, в Италии ― 124, Австрии ― 184, Германии ― 165, Франции ― 107;
• возможность получения дохода от аренды ― туристы посещают государство круглогодично, что обеспечивает стабильный спрос на временное жилье;
• право оформления ВНЖ Венгрии при покупке объекта стоимостью от 500 000 EUR;
• наличие собственной жилплощади в случае переезда в страну на любом из легальных оснований.

Чтобы получить венгерский вид на жительство на основании покупки недвижимости, требуется вложение значительной суммы средств.

Если соискатель планирует переезд, но располагает меньшим бюджетом, стоит рассмотреть более доступные программы получения резидентства, например, оформление ВНЖ через открытие компании в Венгрии, Сербии, Черногории, Франции, ОАЭ. Специалисты iWorld готовы предложить и другие варианты миграции с учетом запросов и финансовых возможностей клиента.

Стоимость объектов в регионах Венгрии

На стоимость объекта влияет вид недвижимости (квартира, дом, нежилое помещение или другой), класс (элитная, бизнес, эконом), расположение, количество комнат, техническое состояние, следует учесть также сопутствующие расходы и налог на покупку. За выдачу предварительного одобрения на приобретение иностранцем объекта взимается сбор в размере до 127 EUR.

Комиссия риелтора составляет от 3 до 5 % от суммы сделки, услуги юриста оплачиваются по договоренности в фиксированном размере или процентах от стоимости имущества. Размер платы за участие в процессе нотариуса регулируется законом и рассчитывается по сложной схеме в зависимости от цены объекта. Сбор за регистрацию изменения данных в реестре недвижимости составляет около 17 EUR, за выдачу официального сертификата ― порядка 8 EUR.

В таблице представлена средняя стоимость разного типа жилья в Венгрии согласно статистическим данным.

Как купить недвижимость в Венгрии

Условия и процесс покупки объектов недвижимого имущества регулируются Гражданским кодексом, законами «О реестре недвижимости», «Об отдельных правилах сдачи в аренду квартир и помещений, а также их отчуждения». Дополнительно применяется постановление правительства «О приобретении иностранцами недвижимости, не относящейся к землям сельскохозяйственного и лесного назначения».

Всем гражданам третьих стран для покупки объектов жилого или другого назначения требуется получение предварительного одобрения властей. С учетом указанного правила владельцы паспортов РФ могут свободно приобретать недвижимость в Венгрии, никаких дополнительных ограничений для россиян не предусмотрено. Регистрацию права собственности осуществляет отдел земельного кадастра, подтверждающим документом является свидетельство (tulajdoni lap) с основными данными об объекте и наличии обременений, владельце.

Поиск объекта недвижимости

При поиске объекта для приобретения без посредников можно воспользоваться сайтами недвижимости (ingatlannet.hu, fodel.nl и другими), тематическими группами в соцсетях, рекламными объявлениями в средствах массовой информации. Данный способ позволит сэкономить на посреднических услугах, однако придется потратить время на мониторинг предложений, чтобы подобрать вариант, который соответствует запросам и бюджету.

Обращение к риелтору существенно упрощает процесс поиска, так как агент знает местный рынок и может в минимальные сроки подобрать подходящие предложения, дать необходимые рекомендации и подготовить документы, кроме их непосредственного составления. Если соискатель находится за пределами Венгрии, риелтор может предоставить ему информацию о техническом состоянии объекта. Однако данный вариант поиска и выбора недвижимости требует дополнительных финансовых затрат.

Проведение юридической проверки

Чтобы проверить право собственности выбранной для покупки венгерской недвижимости, наличие обременений и другие юридические аспекты, следует получить копию правоустанавливающего свидетельства. Указанный документ можно запросить в офисе земельного управления по месту расположения объекта или в электронном виде на онлайн-сервисе данного органа через систему «Клиентский портал», что доступно только гражданам и резидентам страны.

В любом случае для оценки юридической чистоты недвижимого имущества, а также дальнейшей подготовки сделки требуется наличие специальных знаний и владение местным языком, поэтому иностранному покупателю стоит воспользоваться помощью юриста, который будет представлять его интересы на территории принимающего государства. Можно напрямую обратиться в профильную компанию или найти специалиста через систему общедоступного поиска Венгерской ассоциации адвокатов.

Подписание предварительного соглашения

Покупатель связывается с продавцом недвижимости и, при достижении договоренностей, стороны подписывают соглашение о намерениях. Данный предварительный договор может быть заключен в формате обмена документами ― предложения о покупке по определенной цене и подтверждения согласия собственника недвижимости продать объект по заявленной стоимости. Возможно также подписание двустороннего соглашения между продавцом и покупателем с указанием их персональных данных, описанием имущества, согласием передачи права собственности на него, других условий по желанию сторон.

Получение разрешения на покупку недвижимости

Гражданин третьей страны перед покупкой недвижимости в Венгрии должен получить специальное разрешение на данное действие, соответствующее заявление подается в окружную администрацию по месту расположения объекта. К ходатайству прикладываются такие документы:

• заверенная копия актуального удостоверения личности покупателя;
• предварительное соглашение о купле-продаже;
• свидетельство о праве собственности, полученное в службе земельного кадастра не ранее, чем за 21 день до обращения (предоставляется продавцом);
• если от имени покупателя выступает его представитель ― доверенность на указанное лицо;
• справка о несудимости заявителя;
• другие документы по запросу компетентного органа.

Условия предоставления разрешения на покупку недвижимости:

• приобретение имущества не нарушает общественные интересы;
• страна гражданства иностранца предоставляет владельцам венгерского паспорта равные права в приобретении недвижимости за исключением установленных законом случаев;
• покупатель является благонадежным ― не имеет судимости, отсутствует ордер на его арест, предписание о высылке, он не представляет угрозы общественной безопасности и здоровью населения.

Если указанные требования соблюдены, компетентный орган выдает соискателю разрешение на приобретение недвижимости в течение 45 дней.

Подписание договора купли-продажи

Договор купли-продажи заключается только в письменной форме, может быть составлен нотариусом или сторонами, во втором случае его должен заверить юрист. Документ обязан содержать персональные идентификационные данные продавца и покупателя, точное обозначение недвижимого имущества (название населенного пункта, топографический номер, доля собственности), указание изменения права владения.

В договоре также прописывается согласие заинтересованных сторон, безоговорочное и безотзывное заявление владельца о разрешении регистрации, декларация о гражданстве договаривающихся лиц. Во избежание разногласий в соглашении следует указать покупную цену объекта, способы и порядок оплаты. На момент заключения договора продавец должен передать покупателю актуальный энергетический сертификат (срок его действия составляет 5 лет).

Оплата и регистрация права собственности

По договоренности сторон покупатель может на этапе предварительного соглашения внести аванс или задаток за объект. В первом случае продавцу передается любая оговоренная сумма, которая подлежит возврату при неисполнении сделки. Задаток составляет 10 % от стоимости имущества, если соглашение не будет заключено по вине покупателя, он потеряет данные средства. Остальная сумма может быть выплачена по согласованию сторон ― наличными деньгами или путем банковского перевода, сразу вся или частями.

Заявление о внесении новых данных в реестр недвижимости должно быть подано в земельный кадастр в 30-дневный срок с момента заключения договора. По общему правилу регистрация изменения права собственности запрашивается покупателем, который действует в данной процедуре через представителя ― адвоката, юрисконсульта, нотариуса. Помимо договора купли-продажи к ходатайству прилагается одобрение уполномоченного органа покупки недвижимости иностранцем. Продавец должен представить в компетентную службу разрешение на регистрацию права собственности, обычно он выполняет данное требование после полного внесения средств покупателем в рамках суммы сделки.

По завершении процедуры новый собственник недвижимости получает правоустанавливающий документ. Завершающим этапом приобретения иностранцем права владения является подписание акта приема-передачи имущества, в котором фиксируются заводские номера счетчиков, техническая информация и другие данные по согласованию сторон. Документ подписывается продавцом и покупателем, заверяется двумя свидетелями.

Открытие счета и ИНН

Покупателю недвижимости следует оформить идентификационный налоговый номер и открыть счет в местном банке. Данные реквизиты понадобятся указанному лицу на этапе заключения сделки в случае перечисления средств продавцу безналичным способом. После оформления права собственности банковский счет и ИНН требуются для уплаты налога на приобретение имущества, они необходимы также при сдаче объекта в аренду.

Заявление на получение ИНН подается соискателем в окружную дирекцию Национальной налоговой и таможенной службы (NAV) лично или по почте, необходимо приложить актуальное удостоверение личности и адресную карту. Справку о месте проживания можно запросить в нотариальной конторе, предоставив паспорт и документ о праве собственности на недвижимость. Для открытия счета соискателю следует обратиться в финансовую организацию, действующую на территории Венгрии ― GranitBank, OTP Bank, Raiffaisen или другую. Заявитель должен иметь при себе удостоверение личности, возможно по запросу банка потребуются другие документы.

Можно ли купить объект недвижимости удаленно

Венгерское законодательство не предусматривает электронной процедуры приобретения недвижимости в стране. Заключение договора купли-продажи, подписание акта приема-передачи имущества осуществляются физически и требуют присутствия покупателя. Если иностранец находится за пределами Венгрии и не имеет возможности лично прибыть в государство, чтобы купить выбранный объект, он может оформить и заверить в установленном законом порядке доверенность на своего представителя, который будет выполнять юридические действия от его имени.

Наличие венгерского вида на жительство существенно упрощает процесс покупки недвижимости в этой стране — резидент имеет доступ к определенным электронным госуслугам, может лично в любое время осматривать понравившиеся объекты, лучше узнать обстановку на рынке, в том числе путем общения с местными жителями.

Оформить ВНЖ Венгрии через бизнес в максимально короткие сроки помогут специалисты компании iWorld.

Условия владения недвижимостью иностранцами

Законодательство Венгрии не устанавливает для иностранных собственников местной недвижимости каких-либо ограничений, касающихся распоряжения объектами ― проживания, сдачи в аренду, продажи. Покупка данного имущества предусматривает приобретение ряда прав и обязанностей:

1. Уплата налога на приобретение. После регистрации данных об изменении собственника квартиры / дома в реестре недвижимости отдел земельного кадастра направляет соответствующее уведомление в NAV, данный орган принимает решение об уплате налога на приобретение и передает его покупателю. Новый владелец имущества должен выполнить указанное требование в 30-дневный срок с момента получения уведомления. Размер налога составляет 4 % от рыночной стоимости, в некоторых случаях (при покупке квартиры в новостройке, например) он может быть меньше, возможность применения скидки следует уточнить в NAV.
2. Переоформление счетов на коммунальные услуги. В течение 15 дней после передачи права собственности новый владелец недвижимого имущества должен оформить на себя документы, касающиеся пользования ресурсами. Для этого необходимо лично обратиться в офисы поставщиков электроэнергии, газа, водоснабжения, централизованного теплоснабжения, телекоммуникации по месту расположения объекта. Другой вариант ― выполнить переоформление онлайн через портал e-bejelento.gov.hu. Нерезидент может зарегистрироваться в указанном сервисе, позвонив на бесплатную линию 1818 или посетив соответствующую окружную администрацию.
3. Сдача в аренду. Владелец квартиры или дома в Венгрии имеет право сдавать свою недвижимость в наем на основании письменного соглашения с нанимателем. Арендодателю следует обеспечить надлежащее состояние помещения (пригодность к проживанию), а также уровень комфорта, указанный в условиях договора. Средства, полученные владельцем имущества от сдачи в аренду (в некоторых случаях также оплата арендатором коммунальных услуг) облагаются НДФЛ, который составляет 15 % от дохода и уплачивается ежеквартально.
4. Продажа. Собственник недвижимости в Венгрии может продать свое имущество в рамках установленной законом процедуры. При заключении данного соглашения в течение 5 лет после приобретения доход облагается НДФЛ в размере 15 % от суммы сделки. Если срок владения недвижимостью перед ее отчуждением превысил пятилетний период, продавец не платит налог.

Вид на жительство и гражданство Венгрии

Национальное законодательство предусматривает предоставление иностранцам ВНЖ Венгрии за покупку недвижимости, но только при приобретении жилого объекта на сумму от 500 000 EUR. Минусом данного варианта является необходимость значительных капиталовложений. Одна из альтернативных возможностей стать венгерским резидентом ― приобрести объект коммерческого назначения по выгодной стоимости, открыть компанию на территории государства и получить ВНЖ на основании регистрации бизнеса. Через 3 года или 5 лет законного нахождения в стране иммигрант обретает право запросить ПМЖ Венгрии, а спустя 8 — гражданство.

Правовая помощь в Венгрии

Гражданину третьей страны, не зная особенностей венгерского законодательства и нюансов работы местных органов власти, крайне трудно самостоятельно решить какой-либо юридический вопрос на территории данной страны. Соискатель может допустить ошибки в документах, пропустить сроки обращения в уполномоченные службы, несвоевременно уплатить обязательные сборы. Это приводит к затягиванию процедур, отказам в удовлетворении запросов или даже штрафным санкциям.

Поэтому стоит обратиться за помощью к юристам, специализирующимся на международном праве. Специалисты не только порекомендуют оптимальный вариант достижения поставленной цели, но также подготовят документы и будут сопровождать клиента на всех этапах взаимодействия с государственными органами до получения необходимого результата.