Бахрейн — одно из государств Персидского залива, где иностранцам разрешено покупать недвижимость в полную собственность в специально определенных зонах. По последним данным, число иностранных покупателей жилья в этой стране выросло на 18 % за год.
Интерес иностранцев к недвижимости в Бахрейне обусловлен сочетанием налоговых и рыночных факторов. Здесь нет налогов на владение, доходы физлиц и прирост капитала после перепродажи. Дополнительный плюс — стабильный спрос на аренду со стороны иностранных специалистов, которые активно едут в этот деловой и финансовый хаб. А цены здесь часто ниже, чем на перегретом рынке Катара, например.
Поэтому Бахрейн подходит и тем, кто планирует зарабатывать на своих инвестициях, и тем, кто просто хочет иметь собственное жилье в стабильной юрисдикции. Например, многие открывают в Бахрейне бизнес, оформляют на этом основании ВНЖ и покупают жилье для проживания или периодического пользования.
Можно ли иностранцам покупать недвижимость в Бахрейне
Иностранцы могут покупать недвижимость в Бахрейне. Но такое право предоставляется не на всей территории страны, а только в специально утвержденных freehold-зонах. Перечень и карта этих районов публикуются Survey and Land Registration Bureau — государственным органом Бахрейна, который отвечает за земельный кадастр и регистрацию прав собственности. Среди таких зон — Амвадж Айлендс, Дуррат Аль-Бахрейн, Бахрейн Бэй, а также отдельные районы в Манаме.
В freehold-зонах иностранцам разрешено покупать любую недвижимость: жилую, коммерческую, земельные участки. Важно лишь, чтобы объект находился в официально утвержденной зоне и был внесен в реестр.
Покупая недвижимость в разрешенном районе, иностранец получает полное право собственности, а не долгосрочную аренду. Объект можно использовать для личного проживания, сдавать в аренду, продать или передавать по наследству.
Владея недвижимостью в Бахрейне, можно на этом основании оформить вид на жительство. Если объект стоит минимум 132 600 USD, ВНЖ выдают на срок от 2 до 10 лет с возможностью продления. При покупке недвижимости стоимостью от 344 770 USD доступна «золотая виза» (Golden Residency) — долгосрочный статус сразу на 10 лет. Подробности по оформлению ВНЖ Бахрейна через покупку недвижимости мы разбираем в отдельной статье.
Цены на недвижимость в Бахрейне в 2026 году
При выборе недвижимости в Бахрейне важно учитывать район и тип жилья. Объекты в центральных и прибрежных локациях стоят дороже, но именно там сосредоточен основной спрос со стороны арендаторов и покупателей. В таблице ниже приведены приблизительные цены, которые отражают текущую ситуацию на рынке.
| Район Бахрейна | Квартира / апартаменты, $ | Вилла / дом, $ | Коммерческая недвижимость, $ |
|---|---|---|---|
| Манама | 130 000–332 000 | 207 000–1 630 000 | 225 000–1 060 000 |
| Дуррат Аль-Бахрейн | 240 000–450 000 | 425 000–2 000 000 | – |
| Бахрейн-Бэй | 175 000–700 000 | 330 000–600 000 | 290 000–465 000 |
| Амвадж Айлендс | 150 000–730 000 | 410 000–1 100 000 | 1 000 000–1 500 000 |
Указанные диапазоны носят ориентировочный характер. Итоговая стоимость конкретного объекта зависит от площади, состояния, года постройки, инфраструктуры проекта и близости к деловым или прибрежным зонам. В одном и том же районе цены могут существенно различаться в зависимости от класса жилья и формата застройки.
Инвестиции в недвижимость Бахрейна: выгодно ли это
Инвесторы интересуются недвижимостью в Бахрейне в основном чтобы получать стабильный доход от сдачи в аренду. Обычно арендаторами выступают иностранные специалисты, работающие в международных компаниях, банковском секторе и промышленности, а также представители бизнеса, приехавшие в регион надолго. Поэтому больше всего интерес у инвесторов вызывают квартиры и апартаменты в районах с развитой инфраструктурой, удобным доступом к деловым зонам.
Средняя валовая доходность от сдачи жилья в Бахрейне — около 6–7 % в год. Но показатель может варьироваться в зависимости от типа объекта, его состояния и локации. Например, в центре Манамы доходность может достигать 8 %.
Ликвидность в Бахрейне поддерживается постоянной активностью покупателей и продавцов. За последние годы общий объем операций с недвижимостью превысил 1 млрд USD, а количество сделок выросло примерно на 13 %. При этом объем покупок со стороны иностранцев увеличился более чем на 30 %, что говорит о стабильном интересе к недвижимости в разрешенных районах.
Рынок в Бахрейне ориентирован на стабильный спрос, а не на спекулятивный рост цен. Наиболее ликвидны готовые квартиры и апартаменты в freehold-районах. В таких локациях как Джуффайр, Сиф, Бахрейн Бэй, Амвадж Айлендс, Риф Айленд и Дуррат Аль-Бахрейн сделки проходят регулярно, а объекты здесь проще продать или сдать в аренду. Цены в этой стране растут умеренно и остаются относительно стабильными, поэтому недвижимость чаще покупают для получения арендного дохода и сохранения капитала, а не для быстрой перепродажи.
В региональном контексте Бахрейн часто сравнивают с ОАЭ, прежде всего с Дубаем — именно там сосредоточен самый развитый и активный рынок недвижимости Эмиратов. Дубай выигрывает по разнообразию проектов и уровню инфраструктуры: выбор объектов шире, больше премиального сегмента и инвестиционных сценариев. Бахрейн в свою очередь — это более компактный и спокойный рынок, где меньше конкуренции среди инвесторов и ниже порог входа. Здесь акцент сделан на понятные freehold-правила, устойчивый арендный спрос и стабильную доходность. Поэтому тем, кому важны масштаб, престиж и высокая ликвидность, логичнее все же рассматривать ОАЭ.
Получить консультацию
Какие расходы несет покупатель
При покупке недвижимости в Бахрейне следует учитывать не только стоимость объекта. Отдельно оплачиваются регистрационные сборы и сопутствующие расходы, которые влияют на итоговый бюджет.
Один из главных обязательных платежей — государственный регистрационный сбор за оформление перехода права собственности. Его платит покупатель при внесении сведений о новом владельце в земельный кадастр и реестр недвижимости.
Если заявление подается в течение 60 дней с даты нотариального оформления договора купли-продажи, действует ставка 1,7 % от стоимости недвижимости. Если подать заявление позже, понадобится заплатить 2 %. Дополнительно вносится фиксированная плата за форму регистрации — 2,65 USD за сделку.
Если в сделке участвует агент по недвижимости, в бюджет нужно заложить оплату его услуг. Размер комиссии, как правило, определяется договоренностью сторон, обычно составляет около 2 % от стоимости объекта и может делиться поровну между продавцом и покупателем. В отдельных случаях вознаграждение агента полностью оплачивает продавец, а конкретные условия зависят от формата сделки и соглашения с агентством.
После покупки квартиры в жилом комплексе собственник обычно платит регулярные сборы за обслуживание общего имущества. Эти платежи формируют ассоциации владельцев или управляющие компании, деньги направляются на содержание общих территорий, безопасность, уборку и оплату других услуг. В некоторых комплексах ежегодные сборы могут составлять от 8 USD за м², а в премиальных — еще больше, в зависимости от уровня сервиса и инфраструктуры.
В Бахрейне нет налогов на владение недвижимостью, на прирост капитала, а также с доходов физлиц. Это означает, что собственник получает доход от аренды в полном объеме, а при перепродаже по более высокой цене не придется платить сбор.
Запрос на подбор объекта
- Персональная подборка недвижимости
- Расчет полной стоимости
- Сравнение стран и проектов
- Консультация и сопровождение эксперта iWorld
Оставьте заявку и получите
консультацию специалиста
Как купить недвижимость в Бахрейне: пошаговая инструкция
Процесс покупки недвижимости в Бахрейне состоит из нескольких обязательных шагов:
- Определение цели и бюджета.
Вначале важно определить, с какой целью приобретается недвижимость — для собственного проживания или для получения дохода. От этого зависит тип объекта и бюджет, который стоит сразу планировать с учетом стоимости покупки, регистрационных сборов и возможных расходов на обустройство. - Выбор объекта и локации.
После определения бюджета подбирается недвижимость в районах, где иностранцам разрешено покупать объекты. Выбор возможен как при личном визите в Бахрейн, так и дистанционно — через онлайн-просмотры. При удаленной покупке обычно привлекают лицензированного агента или юриста для проверки объекта и условий сделки. При выборе стоит обращать внимание на расположение, инфраструктуру, удобство проживания и правила управления жилым комплексом, а также на то, насколько объект будет востребован в будущем, если вы захотите его перепродать. - Проверка объекта.
До внесения каких-либо платежей рекомендуется провести базовую проверку недвижимости. То есть, уточнить, входит ли объект в разрешенную для иностранцев зону, зарегистрирован ли он в государственном реестре, нет ли обременений, а также имеет ли застройщик / продавец право распоряжаться объектом. Обычно такую проверку выполняет юрист покупателя, который запрашивает данные в официальных реестрах. - Бронирование объекта.
После выбора и проверки объекта стороны могут зафиксировать договоренность о покупке путем бронирования недвижимости. Такой этап не является обязательным по закону и используется на практике для временного закрепления объекта за покупателем. Размер задатка определяется соглашением сторон и обычно составляет около 10 % от стоимости недвижимости. - Получение NOC.
Для покупки недвижимости в Бахрейне иностранцу необходим No Objection Certificate (NOC) — это специальное разрешение властей. Получить его можно в Министерстве внутренних дел, это занимает примерно 1–2 недели. - Подписание договора купли-продажи.
После согласования всех условий стороны подписывают договор купли-продажи. Документ заверяется у нотариуса и может быть подписан как лично покупателем, так и представителем по доверенности. В договоре указывается описание объекта, цена, порядок расчетов, сроки передачи недвижимости и ответственность сторон. Для строящихся объектов дополнительно фиксируются этапы реализации проекта. - Внесение платежей.
Если объект уже построен, платеж обычно перечисляется напрямую продавцу банковским переводом. Закон не устанавливает обязательного требования открывать счет именно в бахрейнском банке, поэтому способ оплаты определяется соглашением сторон с учетом требований банков и валютного контроля. Если жилье приобретается на этапе строительства, расчеты проводятся через эскроу-счет проекта. Такие счета открывает застройщик в соответствии с требованиями законодательства и использует исключительно для финансирования строительства. - Регистрация права собственности.
После подписания договора купли-продажи документы подаются в Бюро землеустройства и регистрации земель Бахрейна. Ведомство проверяет корректность договора, личности сторон и наличие всех обязательных документов, после чего вносит сведения в официальный реестр. Регистрация считается завершенной с момента выдачи свидетельства о праве собственности на имя нового владельца. Оформление, как правило, занимает 1 рабочий день при корректно подготовленном пакете документов.
Риски и нюансы, о которых важно знать
Планируя покупку недвижимости в Бахрейне, важно учитывать, что местный рынок обладает своими особенностями, которые влияют на доходность и перспективы перепродажи.
Выгодность перепродажи. Цены на недвижимость в Бахрейне растут медленно. По последним данным, при росте количества сделок на 15–20 % стоимость жилья увеличилась лишь на 2–4 % за год, а в отдельных сегментах осталась практически без изменений. Рынок развивается спокойно, без резких скачков и перегрева. Поэтому страна не подходит для выгодной перепродажи через несколько лет. Зато такие условия оптимальны для долгосрочных вложений — сохранения капитала или получения дохода от аренды. С одной стороны, это плюс: рынок стабильный и предсказуемый. С другой — рассчитывать на активный рост стоимости и быструю прибыль здесь не стоит.
Если все же планируется перепродажа в будущем, стоит учитывать, что обычно на поиск покупателя в Бахрейне уходит несколько месяцев, ведь рынок здесь не отличается высокой динамикой. А если цену завысить, этот срок заметно увеличится. Например, в ОАЭ (а в первую очередь в Дубае) высокий спрос и большое число сделок позволяют быстрее перепродавать недвижимость и зарабатывать на активном росте цен — совокупный объем продаж за год здесь вырос на 40 %.
Зависимость от экспатов. Если вы планируете сдавать жилье в Бахрейне в аренду, то важно понимать, что основной спрос в этой стране формируют иммигранты. Это означает, что активность на рынке зачастую зависит от потоков миграции и экономической активности определенных секторов — банковского, финансового, промышленного. Если число экспатов сократится (например, из-за резких изменений в миграционном законодательстве), это явно скажется на доходности.
Валютные риски. Бахрейнский динар жестко привязан к доллару США, поэтому валютные риски для инвесторов минимальны. Это означает предсказуемость расчетов и защиту от резких колебаний курса.
Если ваша цель — более высокая ликвидность и быстрый выход из сделки, в этом регионе стоит рассматривать ОАЭ, где рынок активнее и спрос шире. Эмираты подойдут и тем, кто ищет объекты люкс-класса, которые можно выгодно сдавать в аренду (порядка 9 % годовых в столице). Поэтому при выборе инвестиционной стратегии стоит проконсультироваться с юристами — они помогут подобрать и страну, и оптимальный вариант под конкретные цели.
Остались вопросы?
Задайте их бесплатно миграционному юристу
