ВНЖ в Венгрии при покупке недвижимости в 2026 году: вся правда

В 2024 году власти Венгрии пересмотрели свою иммиграционную политику, и одним из нововведений стала виза гостевого инвестора. Изначально программа предусматривала 3 варианта инвестиций, включая покупку жилой недвижимости. Несмотря на то, что закон уже утвердили, выдача виз и ВНЖ Венгрии для владельцев жилья планировалась с 1 января 2025 года. Однако венгерские власти отменили эту ветку инвестиционной программы до ее реального запуска, и сейчас оформить вид на жительство Венгрии за покупку недвижимости нельзя.

Такое решение объясняется несколькими причинами. Во-первых, программа создала бы нагрузку на местный рынок недвижимости и вырос бы риск спекулятивных сделок. Во-вторых, ее сложнее контролировать с точки зрения выполнения инвестиционных требований. В-третьих, свою роль сыграла и общеевропейская политика: в последние годы Европарламент активно критикует программы, связанные с выдачей резидентства через вложения в недвижимость.

Тем не менее поисковые запросы по ВНЖ Венгрии за недвижимость по-прежнему популярны. Ведь иммиграция через покупку жилья — это один из простых и понятных способов переехать, поэтому он востребован всегда. Венгрия в свою очередь привлекательна как страна: здесь лояльные цены на недвижимость, она входит в ЕС и Шенгенскую зону. Но многие попросту не знают, что венгерскую программу отменили, фактически не приняв ни одной заявки. При этом в некоторых странах ЕС покупка недвижимости по-прежнему позволяет оформить ВНЖ или даже ПМЖ.

Почему все говорят о ВНЖ за недвижимость в Венгрии

Фактически возможности оформить ВНЖ Венгрии за покупку недвижимости никогда не было. Но эта тема продолжает активно фигурировать в запросах и публикациях. Причины тому — неправильная трактовка законодательства, терминологическая путаница и маркетинговые искажения.

В январе 2024 года венгерские власти издали обновленный закон «Об общих правилах въезда и проживания граждан третьих стран». Согласно новым положениям, была создана инвестиционная программа, которая позволяет оформить визу, а затем ВНЖ Венгрии на 10 лет. Изначально она предполагала 3 варианта вложений — одним из них была покупка жилой недвижимости стоимостью не менее 500 000 EUR. При этом запуск данной ветки программы был запланирован не сразу, а с 1 января 2025 года.

Однако в декабре 2024 года законодательство было пересмотрено. Положение о покупке недвижимости как инвестиционном основании исключили из закона еще до фактического запуска программы, оставив 2 других варианта инвестирования.

Несмотря на это, в информационном поле по-прежнему появлялись материалы о венгерском ВНЖ за покупку недвижимости. Одни авторы опирались на ранние версии закона и первоначальные анонсы, не учитывая, что эта опция так и не была запущена. Другие сознательно использовали такую формулировку для привлечения внимания, потому что она звучит просто и понятно для широкой аудитории.

Дополнительную путаницу создает использование обобщенного термина «золотая виза». Под ним обычно понимают любой инвестиционный вид на жительство, независимо от конкретных условий. Поскольку в ряде стран ЕС, например в Греции или на Кипре, инвестиционные программы действительно связаны с покупкой недвижимости, у многих возникает ощущение, что аналогичная модель «золотой визы» действует и в Венгрии. Но на самом деле это не так.

В результате в публичном пространстве закрепился устойчивый, но ошибочный образ. На практике венгерского ВНЖ за покупку недвижимости не существует и фактически никогда не существовало, хоть короткое время он и фигурировал в законе.

Какую роль недвижимость реально играет при получении ВНЖ Венгрии

При оформлении любого ВНЖ в Венгрии, будь то рабочий, предпринимательский или студенческий, обязательна регистрация адреса, по которому иностранец планирует жить. Миграционные органы проверяют, имеет ли человек законное право находиться в указанном жилье, поэтому нужно подтвердить это документами: договором аренды, свидетельством о праве собственности или письменным согласием владельца.

При рассмотрении заявления не важно, владеете вы жильем или арендуете его. Главное, чтобы право проживания по адресу было оформлено правильно и подтверждено документами. Актуальный договор аренды подходит как для первой подачи, так и для продления ВНЖ.

Требований к самому жилью нет — стоимость, площадь и тип объекта значения не имеют. Подходит любое помещение с официальным адресом, предназначенное для проживания.

Какие пути актуальны для инвесторов в 2026 году

Несмотря на то, что программу с покупкой недвижимости отменили, инвесторы по-прежнему могут оформить вид на жительство в Венгрии по одному из двух действующих маршрутов.

Первый вариант — вложить от 250 000 EUR в паи инвестиционного фонда недвижимости, который зарегистрирован и находится под надзором Венгерского национального банка. Деньги необходимо удерживать не менее 5 лет, при этом минимум 40 % активов фонда должны быть размещены в жилье на территории Венгрии. Факт инвестиции подтверждается официальной справкой управляющей компании или дистрибьютора паев.

Второй вариант — безвозвратное пожертвование от 1 000 000 EUR в пользу образовательной, научной или культурной деятельности. Средства перечисляются университету или другой организации с общественно значимой функцией. Подтверждением служит официальное письмо о получении пожертвования.

К преимуществам инвестиционного ВНЖ относятся:

• срок действия — 10 лет с правом продления;
• отсутствие требований насчет трудоустройства, открытия бизнеса и постоянного проживания в стране;
• возможность податься на ПМЖ и/или гражданство Венгрии без продлений ВНЖ;
• сохранение статуса резидента при пассивном характере вложений.

Несмотря на все плюсы программы, инвестиционный ВНЖ Венгрии подходит не всем. Программа предлагает всего лишь 2 варианта вложений. Если человек покупает паи фонда, ему необходимо сохранять долю в течение установленного срока, а пожертвование не подлежит возврату. Кроме того, статус оформляется только на основного заявителя и не позволяет включить членов семьи в ту же заявку.

В качестве альтернативы инвесторы часто выбирают ВНЖ на основании предпринимательской деятельности. Этот вариант подходит тем, кто планирует открыть компанию в Венгрии или управлять действующим бизнесом. Такой ВНЖ выдается максимум на 3 года и не требует настолько значительных денежных вкладов.

Кому какой путь подходит

Планируя переезд в Венгрию или покупку недвижимости, важно сразу определить свои приоритеты.

Если ваша цель — получить законное право на проживание в Венгрии без работы или ведения бизнеса, оптимальным вариантом остается инвестиционный ВНЖ. Он подходит тем, кто планирует жить в стране длительное время и готов выполнить финансовые условия, установленные законом.

Если вы рассматриваете Венгрию только как рынок недвижимости, объект можно купить без оформления ВНЖ. В таком случае стоимость и тип объекта не имеет значения. Достаточно выбрать подходящий вариант, оформить сделку, уплатить налог на покупку недвижимости и вернуться домой.

Если же ваша задача — совместить проживание в стране и владение активами, можно использовать комбинированный подход. Вид на жительство оформляется на другом основании (например, через инвестиционную программу или предпринимательскую деятельность), а недвижимость приобретается отдельно как место проживания или имущественный актив.

Где реально получить ВНЖ за недвижимость в 2026 году

Несмотря на то, что многие европейские государства постепенно сокращают и пересматривают инвестиционные программы, оформить ВНЖ через покупку недвижимости сегодня возможно в нескольких странах.

Кипр позволяет инвесторам оформить статус постоянного резидента ЕС при покупке нового жилья или коммерческих объектов. В Греции действует программа «Золотая виза», по условиям которой покупка недвижимости служит основанием для получения ВНЖ. Купить можно целый объект или долю, коммерческое помещение с последующей переделкой в жилье или объект, представляющий культурную ценность, под реставрацию. На Мальте ПМЖ оформляется после покупки либо аренды жилья, владеть объектом нужно минимум 5 лет, также требуется подтвердить наличие финансовых активов (минимум 500 000 EUR). Во всех трех странах резидентство можно оформить и для своих родных.

Ниже — краткое сравнение ключевых параметров программ:

Выбор инвестиционного маршрута и страны зависит от множества нюансов, которые не отражаются в общем описании программ. Это касается ваших предпочтений и требований к объекту, состава семьи, сроков проживания, налоговых последствий, правил продления и сохранения статуса. Поэтому важно уже на первом этапе обратиться к опытным юристам. На консультации наши специалисты разберут ваш кейс, помогут сопоставить доступные варианты и заранее понять, какой путь действительно приведет вас к нужному результату без лишних затрат и рисков.