Покупка недвижимости на Кипре на пути к ПМЖ и гражданству

Покупка недвижимости на Кипре привлекательна благодаря плюсам самой страны: мягкому климату, высокому уровню жизни, безопасной среде и доступной налоговой системе. В государстве с 2017 года отсутствует национальный ежегодный налог на недвижимость, муниципальные сборы минимальны, а НДС на новое жилье можно снизить до 5 %. По статистике, интерес иностранных покупателей остается стабильным: в 2024 году гражданам не ЕС было продано 2 511 объектов, а с января по ноябрь 2025 — 2 059.

Покупка жилья на Кипре традиционно рассматривается как инструмент для иммиграции, но для этих целей подходит не любой объект. Чтобы получить ПМЖ за инвестиции в недвижимость Кипра и в будущем оформить гражданство, необходимо вложить от 300 000 EUR в новый дом или квартиру и подтвердить годовой доход от 50 000 EUR. Поэтому многие подбирают недвижимость с юристами — важно, чтобы объект не только понравился вам, но и подходил под требования инвестиционной программы Кипра.

Что нужно знать о недвижимости на Кипре в 2026 году

В 2026 году рынок недвижимости на Кипре развивается по новым законам, поэтому перед выбором объекта стоит учитывать актуальные условия:

• Средние цены на недвижимость. Новые квартиры в прибрежных городах — Ларнаке, Пафосе и Лимасоле — стоят в среднем 2 800–4 500 EUR/м². В менее дорогих районах и на вторичном рынке стоимость несколько ниже и составляет около 1 900–2 400 EUR/м².
• Динамика рынка. По данным Департамента земель и кадастра, рынок недвижимости сохраняет активность, фиксируется стабильное количество зарегистрированных сделок, без резких спадов. За 2024 год было зарегистрировано 23 900 продаж, а совокупная стоимость проданных объектов достигла 5,7 млрд EUR.
• Инвестиционный порог для ПМЖ. ПМЖ на Кипре можно оформить при покупке недвижимости от 300 000 EUR и стабильном зарубежном доходе от 50 000 EUR в год.
• Путь к гражданству. Кипр больше не выдает гражданство за инвестиции — правительство полностью закрыло эту программу. Сейчас получить паспорт можно только через натурализацию на общих основаниях: сначала оформить на Кипре постоянный ВНЖ за покупку недвижимости, а потом прожить на острове не менее 8 лет.
• Сроки оформления сделки. На практике большинство сделок по купле-продаже недвижимости укладываются в 1–3 месяца. Но длительность зависит от готовности документов, отсутствия обременений и скорости обработки заявлений в Департаменте земель и кадастра.
• Дополнительные расходы при покупке. Цена сделки формируется не только из стоимости объекта. К ней добавляются налоги, сбор за переход права собственности и услуги юриста. В итоге бюджет увеличивается примерно на 10–15 %.
• НДС на новое жилье. Льготная ставка 5 % применяется к первым 130 м² жилой площади, если стоимость объекта не превышает 350 000 EUR. Для площади или стоимости выше установленных лимитов применяется стандартный НДС в размере 19 %.

Рынок недвижимости Кипра: что происходит с ценами и спросом

Чтобы оценить текущую ситуацию на кипрском рынке жилья, достаточно посмотреть на официальные отчеты последних лет. По данным Центрального банка, цены на недвижимость на Кипре в 2022–2024 годах демонстрировали устойчивый рост, хотя к концу этого периода темпы начали заметно выравниваться. Индекс стоимости жилого фонда в 2024 вырос на 6,5 % в годовом выражении, причем квартиры дорожали чуть быстрее, чем дома.

Наиболее заметный рост стоимости жилья сейчас фиксируется в Фамагусте и Пафосе, где годовые темпы увеличения цен достигают 11,1 % и 11,8 % соответственно — это самое динамичное подорожание среди округов. Ларнака (+8,1 %) и Лимасол (+7,4 %)‌ также показывают устойчивый, но более умеренный рост. Никосия, напротив, прибавляет около 2,7 % от года к году, что отражает постепенное выравнивание спроса и предложения, стабильный характер столичного рынка.

За последние годы Кипр стал дороже. Но он все еще остается доступнее многих стран ЕС, привлекая инвесторов мягким климатом, англоязычной средой и уровнем жизни, характерным для Южной Европы. Спрос по-прежнему формируют как киприоты, так и иностранцы. Чаще всего кипрскую недвижимость покупают граждане Израиля, Великобритании, Ливана и России.

Где лучше покупать недвижимость на Кипре

Рынок недвижимости на Кипре неоднородный: стоимость, спрос и потенциал объектов заметно меняются от региона к региону. Разберем города, которые чаще всего выбирают как киприоты, так и зарубежные инвесторы.

Лимасол — «русскоязычная столица» и центр бизнеса

Лимасол считается одним из главных деловых центров Кипра. Здесь работают международные судоходные холдинги, технологические компании и сервисные офисы. В городе размещены штаб-квартиры ASBIS, Columbia Shipmanagement и Marlow Navigation. Благодаря высокой концентрации международного бизнеса сюда на протяжении многих лет переезжают специалисты из Восточной Европы, что сформировало одну из крупнейших русскоязычных диаспор на острове.

Лимасол подходит тем, кто планирует полноценный переезд и ценит развитую инфраструктуру, международную среду, высокий уровень сервиса. Город удобен для семей и специалистов, которые планируют построить успешную карьеру. Инвесторам Лимасол интересен стабильным арендным спросом: в деловых районах лучше работает долгосрочная аренда, тогда как в прибрежных зонах выше доходность краткосрочных размещений, особенно в сезон. Вместе с тем город дороже других регионов Кипра, прибрежные районы плотнее застроены, а трафик в часы пик ощутимо выше.

Цены на новые квартиры в большинстве районов Лимасола варьируются в районе 135 000–250 000 EUR, а объекты у моря и в современных жилых комплексах обычно стоят 350 000–600 000 EUR и выше. Предложения на частные дома и виллы в престижных локациях стартуют от 800 000–1 200 000 EUR.

Пафос — для спокойной жизни и семей

Пафос многие называют самым спокойным и семейным городом Кипра. Мягкий климат, просторные жилые районы, частные школы и размеренный ритм жизни делают его удобным для тех, кто ищет стабильное и комфортное место у моря без лишней суеты. Жилье здесь доступнее, чем в деловых центрах острова: квартиры обычно стоят около 155 000–200 000 EUR, а дома  продаются в диапазоне 350 000–500 000 EUR.

Пафос привлекает широкими пляжами, низкой плотностью застройки и спокойным образом жизни. Деловая активность сконцентрирована преимущественно в сфере туризма, недвижимости и локального сервиса — крупных IT-компаний, международных холдингов и развитого корпоративного сектора здесь заметно меньше, чем в Лимасоле или Никосии. Пафос чаще выбирают для жизни семьи, удаленные специалисты и те, кто не стремится работать в крупных международных компаниях.

Ларнака — более доступное жилье и главный аэропорт

Ларнака привлекает тех, кто ищет сочетание морского климата, удобной инфраструктуры и простой логистики — здесь расположен главный международный аэропорт. Город развивается равномерно и остается одним из самых доступных для покупки жилья. Квартиры чаще всего продаются в диапазоне 110 000–220 000 EUR, а дома — около 250 000–400 000 EUR.

Инфраструктура Ларнаки проста и удобна: в центре — набережная, рядом школы, транспорт и новые жилые кварталы. Рынок труда опирается главным образом на обслуживание аэропорта, туризм и логистику, поэтому рабочих возможностей меньше, чем в деловых городах. Но стабильность обеспечивают крупные гостиничные сети и управляющая компания Hermes Airports, отвечающая за работу аэропортов Ларнаки и Пафоса.

Недвижимость в Ларнаке чаще выбирают для собственного проживания: спокойный ритм, доступные цены и удобная инфраструктура делают город комфортным для жизни круглый год. При этом Ларнака подходит и для аренды, преимущественно долгосрочной — спрос формируют сотрудники аэропорта и сервисных компаний.

Никосия — столица, внутренняя локация

Никосия — единственный крупный город Кипра, расположенный в центре острова, вдали от морского побережья. Здесь сосредоточены ключевые государственные структуры, ведущие университеты страны и крупные работодатели: Bank of Cyprus, Eurobank, телеком-оператор Cyta, технологическая группа Logicom и Кипрская фондовая биржа. Никосия прежде всего ориентирована на тех, кто планирует жить на Кипре постоянно и работать здесь. Инвесторам город интересен именно с точки зрения долгосрочной аренды: доходность ниже, чем в курортных районах, но заполняемость обычно высокая круглый год.

В Никосии недвижимость заметно доступнее, чем на побережье: квартиры на вторичном рынке обычно стоят 130 000–180 000 EUR, тогда как новостройки и современные жилые проекты — около 200 000–250 000 EUR. Город остается практичным выбором для тех, кто ищет рабочие возможности, устойчивый рынок аренды и более доступные цены при столичном уровне сервиса.

Айя‑Напа и Протарас — курортные локации для отдыха и краткосрочной аренды

Айя-Напа — один из самых известных курортов юго-восточного побережья Кипра. Город живет ярко выраженным сезонным ритмом: летом здесь максимальный туристический поток, открывается большая часть ресторанов и пляжных сервисов. Айя-Напа стабильно остается одной из самых доходных локаций на Кипре: средняя годовая доходность краткосрочной аренды составляет около 6–10 %, а летом заполняемость нередко превышает 90 %.

Недвижимость пользуется устойчивым спросом у инвесторов. Апартаменты и квартиры чаще стоят в диапазоне 250 000–350 000 EUR, а стоимость современных комплексов рядом с пляжами может превышать 700 000 EUR. Локация подходит прежде всего для отдыха и доходной аренды, но не всегда удобна для круглогодичного проживания из-за ограниченной несезонной инфраструктуры.

Протарас считается более спокойным и семейным курортом, ориентированным на пляжный отдых и туристов из Европы. Здесь меньше шумных развлечений, но высокий спрос на сезонную аренду сохраняется благодаря отличным пляжам и компактной инфраструктуре. Квартиры и апартаменты здесь стоят около 500 000–600 000 EUR, а виллы у моря — от 900 000–1 200 000 EUR. Протарас чаще выбирают инвесторы, которым важен стабильный поток арендаторов летом, ведь в несезон город работает в более спокойном режиме, что делает его менее практичным для постоянного проживания. Средняя доходность краткосрочной аренды — 6–8 %.

Сколько стоит недвижимость на Кипре в 2026 году

Средняя стоимость недвижимости на Кипре в 2026 году остается стабильно высокой: квартиры чаще продаются в пределах 170 000–250 000 EUR, а дома — 500 000–600 000 EUR и выше. Цена зависит прежде всего от города, близости к морю и года постройки объекта. В курортных районах и Лимасоле стоимость выше, тогда как Ларнака, Никосия и Пафос предлагают более доступные варианты при таком же комфортном уровне жизни.

Цены по городам

Что можно купить за 150, 300 и 500 тысяч евро

На кипрском рынке недвижимости можно подобрать подходящий вариант практически под любой бюджет — от компактных апартаментов для личного отдыха до просторных вилл у моря.

За 150 000 EUR можно приобрести как просторную квартиру на вторичном рынке, так и небольшое жилье в новостройке. В Ларнаке по такой цене встречаются квартиры старого фонда площадью около 90 м² с тремя спальнями недалеко от моря и школ. В Пафосе за эту же сумму доступны современные студии площадью примерно 40–45 м² в новых комплексах.

С бюджетом 300 000 EUR выбор значительно расширяется — можно рассматривать как квартиры, так и дома в спокойных жилых кварталах. В Пафосе по такой цене продают двухспальные апартаменты около 95 м² в современном комплексе с бассейном, парковкой и благоустроенной территорией недалеко от моря. В Ларнаке доступны и просторные квартиры около 150 м² в районе Ливадия, и новые дома с тремя спальнями площадью более 200 м². В Никосии этот бюджет позволяет рассматривать дома с участками около 230 м². Поэтому, если вы решите участвовать в инвестиционной программе Кипра и оформить ПМЖ за покупку недвижимости, за 300 000 EUR вы сможете выбрать комфортное и современное жилье.

За 500 000 EUR на Кипре открывается выбор в сегменте премиального жилья: в Лимассоле доступны новые апартаменты площадью около 80–90 м² с бассейном и закрытой территорией, в пешей доступности к пляжу. В Пафосе в этом бюджете продаются современные виллы на 160–180 м² с собственным участком, бассейном и парковкой. В Протарасе за эту стоимость встречаются просторные дома площадью 130–150 м² почти у самой воды, с участком 250–300 м² и готовой отделкой.

Правила покупки недвижимости на Кипре для иностранцев

Граждане третьих стран могут купить недвижимость на Кипре только после согласования с местными властями. Для этого нужно подать специальное заявление, приложив к нему:

• текущее свидетельство о праве собственности;
• договор купли-продажи с отметкой об уплате гербового сбора;
• паспорт;
• доказательства финансовой состоятельности покупателя;
• план самой недвижимости;
• свидетельство о браке (если актуально);
• если планируется покупка на юрлицо — сведения о регистрации компании, ее акционерах.

Рассмотрение заявки обычно занимает 2–3 недели, это бесплатно.

Закон ограничивает покупку недвижимости для граждан стран вне ЕС. Можно приобрести максимум 2 объекта в разных комбинациях — два жилых объекта (например, две квартиры, квартиру и дом), либо одно жилье + коммерческое помещение: магазин площадью до 100 м² или офис до 250 м². Условий насчет площади жилых объектов нет. Также разрешается купить участок земли под застройку площадью до 4 000 м². Если покупатели — супруги, ограничение применяется к паре.

Как купить недвижимость на Кипре: пошаговая инструкция

Процесс покупки недвижимости на Кипре состоит из 7 этапов, и при желании его можно пройти полностью дистанционно:

1. Выбор объекта и анализ его характеристик

   Вначале вам необходимо подобрать подходящую недвижимость, учитывая ее местоположение, площадь, инфраструктуру и возможные ограничения. Сделать это можно как при личном просмотре, так и удаленно через онлайн-презентации, видеопросмотры, дистанционную проверку документов. На данном этапе важно проверить, нет ли у объекта юридических ограничений (ипотек, арестов, залогов, судебных споров или прав третьих лиц, которые могут помешать покупке).

2. Подписание предварительного договора купли-продажи

   После выбора и проверки недвижимости стороны заключают предварительный договор, в котором фиксируются основные условия будущей сделки: точное описание объекта, согласованная цена, график платежей и сроки завершения расчетов. Документ также содержит информацию по условиям возврата задатка, который платится на данном этапе (обычно до 10 % от стоимости объекта), и ответственности сторон при нарушении договоренностей.

3. Получение разрешения на покупку недвижимости

   Заявление подается в районную администрацию по месту расположения объекта. Администрация принимает пакет документов, проводит первичную проверку и затем направляет дело в Совет министров, который и принимает окончательное решение о выдаче разрешения. Полученный документ действует для конкретного объекта и покупателя. Для супругов оформляется одно разрешение на двоих.

4. Подписание договора купли-продажи

   Подписать договор купли-продажи в присутствии нотариуса на Кипре можно и без личного визита: вы оформляете нотариально заверенную доверенность на кипрского юриста, после чего он представляет ваши интересы на всех этапах сделки. После подписания вносится основная часть стоимости объекта. Расчеты проводятся через клиентский (escrow) счет адвоката, который удерживает средства до исполнения условий сделки и тем самым обеспечивает дополнительную безопасность.

5. Уплата гербового сбора

   Уплатить гербовый сбор необходимо в течение 30 дней после подписания договора купли-продажи. Сумма рассчитывается от стоимости объекта: до 5 000 EUR он не взимается, далее в пределах до 170 000 EUR применяется ставка 0,15 %, а на суммы свыше этого порога — 0,2 %. Сбор не может превышать 20 000 EUR. Платеж обязателен и вносится отдельно от других расходов, а при просрочке начисляется штраф. Если задержка не более полугода, а размер сбора — от 2 до 35 EUR, штраф соответствует сумме пошлины. Если платеж должен быть больше, то штраф составляет 35 EUR + 0,10 EUR за каждый евро сверх этого порога. Если уплата просрочена более чем на полгода, размер штрафа удваивается.

6. Регистрация права собственности

   После выполнения всех условий сделки покупатель или его юрист подает заявление о передаче права собственности в окружное отделение Департамента земли и кадастра (DLS). Ведомство переоформляет объект на имя покупателя и выдает свидетельство о регистрации (Title Deed). Процедура перевода права собственности занимает от 1 дня до нескольких недель или месяцев, в зависимости от загруженности отделения и типа объекта.

Остались вопросы?

Задайте их бесплатно миграционному юристу

Получить консультацию юриста

Как купить недвижимость на Кипре недорого от застройщика

Получить выгодное предложение от застройщика на Кипре реально, когда покупка недвижимости основана на тщательной юридической и технической проверке. Цены на ранних этапах строительства обычно ниже, поскольку застройщику нужно финансирование, и на стадии котлована стоимость может быть на 10–20 % меньше будущей рыночной.

Однако низкая цена не гарантирует безопасную покупку: в новостройке нужно проверить права на землю, разрешения на строительство, градостроительную документацию и отсутствие обременений. На Кипре нередко возникают ситуации, когда покупатели не могут получить свидетельство о праве собственности из-за ошибок застройщиков, долгов или несоответствия построенного объекта проекту. Особенно критичен этот вопрос в тех случаях, когда планируется оформление ПМЖ Кипра за инвестиции.

Юристы iWorld оказывают услуги по подбору и проверке недвижимости через официальный земельный департамент Кипра, запрашивают выписки из реестра, анализируют разрешения, историю участка и техническую документацию, сопоставляют ее с фактическим ходом строительства и контролируют корректную регистрацию договора. Благодаря этому вы принимаете решение на основе подтвержденных данных и исключаете риск купить объект, который затем невозможно оформить в собственность. Также наши специалисты оказывают помощь в оформлении инвестиционного ПМЖ Кипра. Узнайте все детали сотрудничества на персональной консультации.

Налоги и расходы при покупке недвижимости на Кипре

При оформлении сделки на Кипре покупатель оплачивает несколько обязательных разовых платежей:

Национальный ежегодный налог на недвижимость на Кипре отменен, однако владельцы продолжают платить местные коммунальные сборы, которые устанавливаются муниципалитетами. К ним относятся:

Недвижимость на Кипре и ПМЖ/гражданство: как это работает сейчас

Многие инвесторы нередко рассчитывают купить недвижимость на Кипре и получить гражданство в упрощенном порядке, но программа прямого оформления паспорта через инвестиции давно закрыта. Сейчас через недвижимость можно оформить кипрский ПМЖ — для этого нужно приобрести новое жилье минимум на 300 000 EUR. Допускается покупка одного или двух объектов на эту сумму, причем не обязательно у одного и того же застройщика.

Дополнительно нужно подтвердить ежегодный доход из-за рубежа от 50 000 EUR. Эта сумма увеличивается на 15 000 EUR для супруга/-и и на 10 000 EUR для каждого несовершеннолетнего ребенка. Также нужно подтвердить отсутствие судимости.

Гражданство Кипра инвестор может запросить только через натурализацию после 8 лет проживания в государстве. В целом процесс выглядит таким образом:

1. Покупка недвижимости (как для получения инвестиционного ПМЖ, так и без привязки к нему).
2. Оформление статуса резидента — временного или постоянного.
3. Проживание на Кипре не менее 8 лет.
4. Подача заявления на гражданство по натурализации.

Риски и подводные камни при покупке жилья на Кипре

Покупка жилья на Кипре всегда связана с юридическими нюансами, которые зачастую не видны на этапе просмотра объекта. На рынке до сих пор встречаются объекты, по которым еще не выдано титульное свидетельство (Title Deed). Это не значит, что у недвижимости нет владельца: пока титул не оформлен, собственником юридически остается застройщик. Такая ситуация чаще всего касается новостроек или объектов, где девелопер еще не завершил процесс разделения земли, оформления технической документации или погашения собственных обязательств.

Именно поэтому важно заранее проверять, есть ли у объекта обременения, не заложена ли земля под проект и нет ли долгов у застройщика. Если приобрести проблемный объект и затем оформить на себя право собственности, риски и обязательства перейдут к покупателю.

На вторичном рынке покупатели часто сталкиваются с долгами прежнего владельца, которые переходят на нового собственника, и сумма дополнительных расходов может оказаться неожиданной. Что касается первичного жилья, при продаже новостройки застройщик может не иметь полного пакета разрешений на строительство, а само здание — отличаться от утвержденного проекта. На объектах часто встречаются скрытые технические и строительные дефекты: сырость, некачественная отделка, отклонения от проекта, плохая звукоизоляция или ошибки при планировке. Такие проблемы проявляются уже после покупки, тогда как внешний вид при просмотре может быть нормальным.

При проведении сделки покупатели нередко доверяют юристу или агенту продавца, а не нанимают собственного независимого адвоката. В результате договор может содержать невыгодные для покупателя условия, скрытые обязательства, отказ от права на возврат депозита или отсутствие ответственности продавца за недостатки.

Даже если сделка чиста с юридической точки зрения, законы и практика на Кипре устроены так, что без тщательной самостоятельной проверки и опыта инвестор рискует получить жилье с тяжелой административной и технической историей. Каждый из этих рисков может обернуться непредвиденными затратами, задержками или даже потерей части вложенных средств.

Как сделать покупку недвижимости на Кипре безопасной и выгодной

1. Четко определите цель вашей покупки: инвестиция, сдача в аренду, отдых или переезд на Кипр — это влияет на тип недвижимости и дальнейшую стратегию.
2. До подписания договора закажите у продавца или застройщика актуальную выписку из Департамента земли и кадастра Кипра — она покажет, есть ли обременения, залоги, судебные тяжбы или запреты на продажу.
3. Убедитесь, что на объект оформлен действующий титул собственности.
4. Заплатите гербовый сбор и подайте договор купли-продажи для регистрации права собственности как можно скорее.
5. Если вы не уверены в документах или законе — привлеките независимого лицензированного адвоката, который отстаивает ваши интересы, а не интересы застройщика.
6. Тщательно изучайте застройщика или продавца, особенно если объект еще строится — важны репутация, завершенные проекты и отзывы клиентов.