В период с 2023 по 2025 год цены на недвижимость в Греции выросли на 10 %, повышенный спрос наблюдается со стороны иностранцев. Одна из причин — оптимальная стоимость жилья по сравнению с другими странами ЕС. Средняя цена в Греции за 1 м2 — 2 540 EUR, когда во Франции это 4 415 EUR, в Испании — 2 990, а на Кипре — 2 750. Вторая причина — наличие иммиграционной программы, которая позволяет получить греческую «золотую визу» — 5-летний ВНЖ Греции за покупку недвижимости.
Квартиры и дома в Греции покупают также те, кто планирует сдавать их в аренду. Средняя доходность может достигать 11 %, что позволяет иметь стабильный пассивный доход. Тем более что спрос на аренду, особенно в туристических городах, большой — только за прошлый год Афины посетило свыше 7,9 млн человек, а общее число туристов в 2024 году составило 40,7 млн.
Цены на недвижимость в Греции 2025
Цены на недвижимость в Греции постоянно растут: в августе 2023 года средняя стоимость 1 м2 по стране составляла 2 408 EUR, а уже в августе 2025-го — 2 647 EUR. То есть, за 2 года цены увеличились почти на 10 %, что говорит о постепенном, но стабильном развитии рынка.
Стоимость жилья в Греции растет неравномерно. За последний год больше всего дорожали квартиры и дома в:
- Афинах (+13,2 % в центральной части);
- Кавале (+36,4 %);
- Кардице (+13 %);
- Эвритании (+16,2 %);
- Лаконии (+19,7 %);
- Теспротии (+22 %);
- Ханье (+22 %);
- Мессинии (+21,4 %);
- на острове Лефкас (+22,4 %).
В этот же период цены на недвижимость упали в Кастории (-12,7 %), Козани (-1 %), Трикале (-1,1 %), регионах Иматия (-0,4 %) и Фтиотида (-1,1 %).
Цены на недвижимость в Греции растут по-разному из-за:
- туристического потока — в популярных среди путешественников городах (Афинах, Салониках и других) цены всегда выше;
- географического положения — в больших городах и курортных зонах недвижимость стоит дороже;
- уровня развития инфраструктуры — стоимость всегда выше, если рядом есть важные транспортные узлы, школы, больницы, парки;
- спроса среди населения — он всегда меньше в небольших городах и селах.
Стоимость объектов в разных регионах Греции тоже сильно отличается. За 150 000 EUR вы сможете купить:
| Город | Тип недвижимости | Площадь, в м2 | Дополнительные параметры |
|---|---|---|---|
| Афины | Квартира | 65 | С ремонтом и мебелью |
| Салоники | Квартира-студия | 35 | С ремонтом и мебелью |
| Ано Хора | Дом | 84 | С участком 280 м2 |
| Детсад | Дом | 103 | С участком 149 м2 |
| Детсад | Дом | 146 | С участком 350 м2 |
За 250 000 EUR можно рассмотреть покупку:
- квартиры на 56 м2 в центре Афин с ремонтом 2025 года;
- дома в Хлое (регион Кастория) на 225 м2 постройки 2005 года;
- дома на побережье пляжа Ароги (Фракийское море), 110 м2;
- таунхауса на 80 м2 в Неаполисе в 20 м от моря;
- квартиры на 126 м2 в Пирее с ремонтом 2025 года.
За 500 000 EUR в Греции можно купить:
| Город | Тип недвижимости | Площадь, в м2 | Дополнительные параметры |
|---|---|---|---|
| Афины | Квартира | 147 | Ремонт 2025 года |
| Пирей | Квартира | 150 | 100 м до моря |
| Салоники | Таунхаус | 220 | Три этажа |
| Сивота | Дом | 192 | Площадь участка 200 м2 |
| Остров Самос | Дом | 214 | Площадь участка 700 м2 |
Цены по регионам
Рассмотрим, сколько стоят квартиры площадью 60 м2 в разных городах Греции:
| Город | Цена в центре, в € | Цена в пригороде, в € |
|---|---|---|
| Афины | 150 000–300 000 | 144 000–270 000 |
| Салоники | 168 000–270 000 | 114 000–210 000 |
| Родос | 150 000–210 000 | 60 000–150 000 |
| Патры | 102 000–162 000 | 84 000–150 000 |
| Пирей | 180 000–186 000 | 132 000–162 000 |
| Ираклион | 180 000–270 000 | 120 000–222 000 |
| Лариса | 132 000–180 000 | 108 000–168 000 |
| Волос | 120 000–156 000 | 78 000–90 000 |
| Санторини | От 270 000 | От 180 000 |
| Катерини | 72 000–102 000 | 60 000–84 000 |
Покупка недвижимости в Афинах интересна инвесторам, которые планируют сдавать ее в аренду. Тут круглогодично есть туристы — только в 2024 году город посетило больше 7,9 млн человек.
Салоники подойдут для семей с детьми, бизнесменов, фрилансеров, студентов. Это второй город по значимости Греции с развитой инфраструктурой — тут множество школ, в том числе международных с английским языком обучения, 5 университетов, есть коворкинги. Русскоговорящие бизнесмены-иммигранты часто проводят встречи в непринужденной обстановке, где делятся своим опытом и знаниями.
Недвижимость на Крите (например, в Ираклионе), Родосе, Санторине покупают те, кто планирует сдавать ее в краткосрочную аренду. Тут есть множество роскошных апартаментов, которые пользуются спросом среди состоятельных иностранцев.
Недвижимость в Патры, Лариса и Катерини стоит рассматривать тем, кто привык к размеренной и спокойной жизни. Это тихие города с развитой инфраструктурой для взрослых и детей, а цены на жилье гораздо доступней, чем в больших населенных пунктах.
Бизнесмены часто выбирают Пирей и Волос для покупки недвижимости. Именно тут есть два морских порта, которые упрощают международную торговлю.
Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Греции
Все покупатели недвижимости в Греции обязаны уплачивать налог на передачу права собственности (Φορολογία Μεταβίβασης Ακινήτων — ФМА). В 2025 году ставка — 3 % от стоимости квартиры / дома / другого объекта. К примеру, за недвижимость стоимостью 250 000 EUR уплачивается в бюджет 7 500 EUR.
Также обязательно нужно уплатить сбор за нотариальные услуги, сумма которого зависит от стоимости объекта:
| Стоимость недвижимости, в € | Ставка, в % |
|---|---|
| до 120 000 | 0,8 |
| 120 00,01–380 000 | 0,7 |
| 380 000,01–2 000 000 | 0,65 |
| 2 000 000,01–5 000 000 | 0,55 |
| 5 000 000,01–8 000 000 | 0,5 |
| 8 000 000,01–10 000 000 | 0,4 |
| 10 000 000,01–12 000 000 | 0,3 |
| 12 000 000,01–20 000 000 | 0,25 |
| Свыше 20 000 000,01 | 0,1 |
Также нотариус взимает фиксированный сбор в размере 20 EUR.
Еще нужно уплатить госпошлину 35 EUR за внесение объекта в Земельный кадастр. Если вы покупаете дом и на участке есть вспомогательные помещения, например гараж, уплачивается дополнительно 20 EUR.
Инвестиции в недвижимость Греции: доходность и особенности
Аренда недвижимости в Греции пользуется большим спросом, поэтому цены регулярно растут. Если брать данные за второй квартал 2025 года, то в среднем за последний год стоимость увеличилась на 7,2 %.
Доходность от сдачи в аренду в разных регионах отличается:
| Город | Доходность, в % |
|---|---|
| Дидимотихон | 11 |
| Птолемаида | 10,3 |
| Козани | 9,3 |
| Кардица | 8,7 |
| Агринио, Орестиада | 8,6 |
| Верия | 8,5 |
| Остров Самос | 8,4 |
| Айия-Варвара | 8,2 |
| Лаврион | 7,9 |
| Неаполис | 7,3 |
| Ставруполи | 6,6 |
| Неа-Миханиона | 6,5 |
Все арендодатели в Греции обязаны уплачивать подоходный налог от сдачи недвижимости в аренду. Ставка зависит от размера получаемой прибыли:
- до 12 000 EUR — 15 %;
- от 12 001 до 35 000 — 35 %;
- от 35 001 EUR — 45 %.
Все владельцы недвижимости также ежегодно обязаны уплачивать налог на владение. Размер этого обязательного платежа считается по сложному принципу при учете таких коэффициентов: площадь объекта, его расположение, год постройки, этажность, тип (квартира или отдельно стоящий дом), количество фасадов, выходящих на улицу, другие показатели. Например, в зависимости от того, в какой географической зоне находится недвижимость, за 1 м2 площади платится 2–13 EUR.
Обязанность по оплате коммунальных услуг в Греции возлагается на арендатора — это прописывается в договоре аренды. При долгосрочной аренде нужно переоформить все счета на того, кто будет жить в квартире /доме — это делается путем подачи онлайн-заявления в Независимое управление государственных доходов.
Перед сдачей жилья в аренду обязательно нужно получить сертификат о безопасности всех установленных электроприборов. Его выдают электрики, электромонтажники, инженеры-механики, имеющие соответствующую лицензию. Сертификат действует 10 лет. Стоимость услуги — 108 EUR.
Также нужно получить сертификат энергетической эффективности — данные из него должны быть указаны в объявлении о сдаче жилья в аренду и в договоре. Заказать обследование объекта можно в любой сертифицированной компании. Стоимость выдачи документа зависит от организации, которая предоставляет услугу, и площади помещения. Например, за квартиру до 50 м2 вы заплатите 80 EUR, до 75 м2 — 90 EUR, до 100 м2 — 100 EUR.
Куда инвестировать?
Посоветуйтесь с миграционным экспертом iWorld
ВНЖ за покупку недвижимости
В 2025 году инвесторы могут оформить ВНЖ при покупке недвижимости в Греции на 5 лет. Для этого нужно владеть объектом полностью или вместе с законным супругом / официально зарегистрированным партнером.
Минимальная стоимость зависит от месторасположения объекта:
- 800 000 EUR — регионы Аттика, Центральная Македония (г. Салоники), Южные Эгейские острова (Миконос, Тира), острова с населением более 3 100 человек;
- 400 000 EUR — другие регионы Греции.
Для получения 5-летнего греческого ВНЖ достаточно вложить в объект и 250 000 EUR, но для этого нужно, чтобы он соответствовал одному из условий:
- после покупки он будет преобразован в жилое помещение;
- состоит из промышленного здания или его части;
- находится в промышленном здании, но в течение последних 5 лет в нем не функционировало никакое промышленное предприятие;
- является памятником архитектуры или его части, которая подлежит реставрации / реконструкции.
5-летний ВНЖ Греции можно регулярно продлевать на такой же срок, если недвижимость по-прежнему находится в собственности инвестора. При этом не имеет значения, сколько времени владелец проводит в стране. Недвижимость можно свободно сдавать в аренду. Вид на жительство выдают довольно быстро — всего в течение 2 месяцев с момента подачи документов. Вместе с инвестором греческое резидентство может получить его семья: муж / жена / партнер, дети, родители.
Чтобы облегчить процесс и не тратить лишнее время, можно обратиться к юристам. готовы оказать всестороннюю юридическую поддержку в оформлении ВНЖ Греции за инвестиции: объяснить детали программы, подобрать подходящий объект, помочь заключить сделку, подготовить все документы и получить карту резидента.
Прогнозы на 2025–2027 годы
Сейчас Греция — одна из самых привлекательных стран для покупки недвижимости: цены пока остаются доступными, а спрос и потенциал роста высокие. Основные тенденции местного рынка на 2025–2027 годы:
- Рост цен
Ожидается, что цены на квартиры и дома в Греции, а также на аренду недвижимости будут стабильно подниматься. Особенно это касается таких городов как Афины, Салоники и курортных мест.
- Дефицит новостроек
Наблюдается недостаток нового жилищного фонда из-за подорожания стройматериалов. Это порождает конкуренцию, заставляя строительные компании и владельцев квартир / домов повышать цены. Старая недвижимость даже после реконструкции не может конкурировать с новостройками, поэтому спрос на последние будет повышаться с каждым годом.
- Рост интереса к пригородам
Эксперты ожидают, что в ближайшие годы в тренде будет недвижимость, расположенная в непопулярных сейчас районах: пригороды Афин, западная часть Салоник, провинциальные города Кавала, Ретимно, Нафплион, Ханья и другие. В этих населенных пунктах развита инфраструктура, но цены на покупку гораздо ниже.
- Стабильный спрос среди иностранцев
Действующая в Греции программа «золотой визы» — один из самых простых вариантов быстро стать резидентом ЕС. Поэтому ожидается, что поток инвесторов-иммигрантов не будет снижаться, даже несмотря на повышение порога в 2024 году.
Как купить недвижимость в Греции правильно и выгодно
Процесс покупки недвижимости в Греции состоит из 6 этапов:
- Поиск объекта
Можно самостоятельно найти недвижимость в Интернете (например, на сайтах spitogatos.gr, reauction.gr) или воспользоваться услугами риелторов. Выбирая последний вариант, будьте готовы заплатить комиссию посреднику — в среднем это 2 % + НДС 24 % от стоимости объекта. Лучше всего работать с юристами, которые хорошо знают местный рынок и подберут недвижимость под ваш запрос.
- Проверка недвижимости
Перед покупкой обязательно нужно проверить, зарегистрирован ли объект в Земельном кадастре. Также необходимо убедиться, что на недвижимости нет никаких обременений (например, она не находится под арестом или в ипотеке, нет задолженностей по уплате коммунальных услуг). Этот этап стоит доверить юристам, так как самостоятельный поиск информации усложняется языковым барьером и отсутствием доступа к госреестрам.
- Получение ИНН
Без идентификационного номера налогоплательщика нельзя купить недвижимость в Греции. Он также понадобится, если вы планируете сдавать купленный объект в аренду. ИНН можно запросить онлайн через правительственный портал Gov.gr. Затем проводится идентификация личности через видеозвонок или во время личного визита иностранца в Службу государственных финансов. Подать запрос на ИНН может ваш официальный представитель — например, юрист iWorld.
- Открытие банковского счета (по желанию)
Для покупки недвижимости в Греции необязательно открывать банковский счет в местном банке — перевести деньги за объект можно из-за границы. Но он может понадобиться в дальнейшем, например при сдаче квартиры / дома в аренду. Чтобы открыть счет, обратитесь в отделение одного из банков Греции (Eurobank или другой) либо подайте заявку онлайн через сайт / мобильное приложение.
- Заключение договора с нотариусом
Без нотариуса нельзя завершить процесс покупки недвижимости. Выберите подходящего специалиста в Греции и заключите с ним договор.
- Заключение предварительного договора покупки (по желанию)
Нотариус составляет предварительный договор, в котором указываются данные покупателя и продавца, информация об объекте (тип недвижимости, адрес, площадь, год постройки), условия сделки (цена, способ и крайний срок оплаты). После подписания вносится задаток — точная сумма законом не установлена, но, как правило, это 5 или 10 % от стоимости недвижимости.
- Завершение процесса покупки
Нотариус составляет договор купли-продажи недвижимости, готовит документы продавца и покупателя. Точный список документов, которые вам понадобятся, озвучивает юрист. Как правило, это загранпаспорт и греческий ИНН (полный перечень вам могут предоставить специалисты iWorld). Нотариус проводит сделку онлайн, сообщает вам, где и как уплатить налог на передачу права собственности, регистрирует договор в Земельном кадастре. Госорган проверяет все документы 1 рабочий день и, если все в порядке, предоставляет сертификат о праве собственности.
В 2025 году покупка недвижимости в Греции — это не только выгодное вложение для приумножения капитала или проживания в солнечной стране, но и возможность быстро получить европейский ВНЖ. Упростить эти два процесса можно, . Они помогут подобрать объект для покупки и проверят его, подготовят все документы (и для сделки купли-продажи, и для ВНЖ), расскажут все нюансы и сопроводят вас на каждом этапе.
Получите ВНЖ за инвестиции в недвижимость
- Подберем страну и объект
- Организуем процесс покупки
- Сопроводим до вида на жительство
- Предоставим дополнительные услуги
Оставьте заявку и получите
консультацию специалиста
