Рынок недвижимости Словакии показывает стабильный рост — за последние 3 года стоимость квартир и домов увеличилась на 10 %. Средняя цена за 1 м2 в 2025 году — 2 777 EUR, это гораздо меньше, чем в других странах ЕС, таких как Франция, Австрия, Германия, Бельгия. Но в крупных городах, например Братиславе, стоимость может достигать и 7 500 EUR за 1 м2. Иностранцы могут покупать недвижимость без ограничений, а для сделки не нужно получать специальные разрешения властей.
В отличие от некоторых других стран, в Словакии нельзя оформить ВНЖ через недвижимость. То есть, если вы станете владельцем жилья, то для длительной жизни в стране понадобится искать основание. Но, несмотря на это, интерес инвесторов к словацкой недвижимости с каждым годом растет. Он обусловлен низкими налогами, высоким спросом на аренду и доходностью от нее.
Почему Словакия привлекает инвесторов в недвижимость
За последние 3 года цены на недвижимость в Словакии выросли на 10 %, а если проанализировать статистику за крайние 12 месяцев — на 12,8 %. Во II квартале 2024 года средняя стоимость 1 м2 по стране была 2 462 EUR, а в этом же периоде 2025-го — 2 777 EUR.
Причина роста цен — снижение ставок ипотечного кредитования (с 4,5 до 3,2 % только за последний год), что привело к большому спросу на недвижимость. По информации Национального бюро статистики Словакии, в начале 2024 года банки выдали ипотечных кредитов на общую сумму 300 млн EUR, а уже в апреле 2025-го эта цифра увеличилась до 614 млн EUR.
Иностранные инвесторы выбирают Словакию для покупки недвижимости, так как в этой стране:
- нет ограничений на приобретение квартир и домов для граждан других стран;
- цены ниже, чем в большинстве государств ЕС (словацкая недвижимость на 47 % дешевле французской, на 48 % немецкой, на 20 % португальской);
- низкие налоги на владение недвижимостью;
- оптимальные тарифы на коммунальные услуги;
- востребованность аренды — ежегодно страну посещает порядка 4–5 млн туристов, также здесь живет более 330 000 иммигрантов.
Кто может купить недвижимость в Словакии
Согласно закону №202/1995 «О валютном регулировании», иностранцам разрешена покупка недвижимого имущества в Словакии за исключением памятников архитектуры, охраняемых природных зон. Есть нюанс и касательно сельскохозяйственных земель: участки могут приобретать только граждане ЕС, ЕЭЗ, Швейцарии и стран, подписавших соответствующий международный договор.
Купить недвижимость в Словакии можно без ВНЖ — приезжаете с шенгенской визой, заключаете договор и стаете владельцем квартиры либо дома в стране Евросоюза. Но собственное жилье не дает права в дальнейшем запросить вид на жительство — чтобы жить в стране, нужно искать основание для переезда (работа, бизнес, учеба или другое). Те, кто хочет обосноваться в ЕС именно через покупку недвижимости, выбирают, например, Грецию, ведь там владелец имущества может оформить 5-летний ВНЖ.
Цены на недвижимость в Словакии и сопутствующие расходы
Стоимость недвижимости в разных регионах Словакии отличается — все зависит от уровня развития города, инфраструктуры, наличия важных транспортных узлов, перспектив в работе и получении высшего образования. В больших городах цены всегда выше. Мы проанализировали рынок и составили таблицу, по которой можно понять, сколько стоит купить квартиру в различных частях Словакии:
| Город | Цена за 1 м2 в центре, в € | Цена за 1 м2 в пригороде, в € |
|---|---|---|
| Братислава | 4 000–7 500 | 3 000–4 560 |
| Прешов | 2 500–5 500 | 1 750–3 700 |
| Банска-Бистрица | 4 000–4 800 | 2 800–4 200 |
| Трнава | 2 500–3 500 | 2 000–2 600 |
| Кошице | 3 000–4 500 | 2 000–3 700 |
| Жилина | 2 400–3 600 | 2 200–3 100 |
| Тренчин | 2 000–2 500 | 1 600–2 000 |
| Попрад | 2 000–4 500 | 1 600–3 250 |
| Бардеев | 1 300–2 000 | 950–1 700 |
Для наглядности: квартира на 70 м2 с современным ремонтом в Братиславе будет стоить 290 000 EUR. Примерно за эти же деньги в Попраде можно купить дом 2025 года постройки площадью 175 м2 с участком на 513 м2. Вариантов достаточно много, поэтому за помощью в выборе подходящей недвижимости по выгодной цене стоит обратиться к специалистам.
Что касается дополнительных сборов, для заключения сделки купли-продажи квартиры, дома или земли в Словакии вам обязательно нужен нотариус — он составляет договор, проверяет все документы. Стоимость услуг регулируется постановлением Министерства юстиции 31/1993 «О вознаграждении и компенсации труда нотариусов». Размер нотариального сбора — от 0,05 до 1 %, в зависимости от стоимости объекта, но не менее 50 EUR.
Обращаться к риелтору, чтобы купить недвижимость в Словакии, необязательно. Но если вы решите воспользоваться услугами агентов, то будьте готовы заплатить за:
- подбор объекта — 250 EUR за каждый вариант;
- просмотр недвижимости — 50 EUR в час;
- внесение договора купли-продажи в реестр — 200 EUR.
Как проходит процесс покупки недвижимости в Словакии
Покупка недвижимости в Словакии включает 6 этапов:
- Поиск объекта и его проверка
Найти подходящую недвижимость можно самостоятельно по объявлениям на специализированных сайтах (nehnutelnosti.sk, byty.sk, reality.sk и других) или обратившись к риелтору. Обязательно проверьте недвижимость на предмет обременений — для этого нужно запросить у продавца Лист собственности (List vlastníctva). Сверить достоверность документа можно, введя его данные на Кадастровом портале. Лист собственности должен быть «чистым» — это значит, что в нем не должно быть пометок о залоге, ипотеке, других обременениях.
Смотрите лучшие объекты в каталоге зарубежной недвижимости iWorld.
- Просмотр недвижимости и заключение предварительного договора
Договоритесь с продавцом о просмотре объекта. На месте оцените состояние недвижимости, а особое внимание уделите коммуникациям. Если все устраивает, можно устно договориться о предстоящей сделке, но лучше (хотя и не обязательно) заключить предварительный договор и внести залог — обычно это 3 % от стоимости объекта. Это гарантия того, что продавец не будет предлагать свою недвижимость другим покупателям.
- Составление договора купли-продажи
Нотариус оформляет договор купли-продажи недвижимости (Zmluva o prevode vlastníctva), подписывает его с продавцом и покупателем. Юрист обязательно заверяет подпись продавца (госпошлина за это — 4 EUR и оплачивается продавцом). Договор должен быть представлен в 4 экземплярах.
- Покупка недвижимости
Деньги не передаются напрямую, а сначала резервируются на специальном словацком банковском счету либо у нотариуса. Стоимость такой услуги — от 150 до 250 EUR. Деньги остаются заблокированными, пока сделка не будет внесена в кадастр, а снять их продавец сможет только после получения на руки Листа собственности на имя нового владельца. Наличный расчет невозможен.
- Завершение сделки
Риелтор (если он участвовал в сделке) либо продавец подает онлайн или лично в кадастр заявление о переводе права собственности на недвижимость. К нему прикрепляют договор купли-продажи и справку из управляющей компании об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам. За процедуру покупатель уплачивает госпошлину: 100 EUR за рассмотрение заявки в течение месяца или 300 EUR — за 15 дней. После обработки прошения новому владельцу недвижимости выдается Лист собственности — это стоит 12 EUR.
- Уплата налога на недвижимость
Новому собственнику нужно в течение месяца с момента покупки обратиться в отдел налогов городской администрации или мэрии и сообщить о том, что теперь он является владельцем. До 31 января следующего года необходимо подать декларацию (только в первый год владения объектом), а до 31 марта — уплатить налог (сумму рассчитывают сотрудники госоргана и отправляют письмом).
Можно ли купить недвижимость в Словакии дистанционно
Самому полностью удаленно купить недвижимость в Словакии нельзя — в любом случае требуется личное присутствие для подписания договора купли-продажи. Единственный вариант стать владельцем жилья, не въезжая в Словакию — оформить доверенность на юриста. Специалист проверит объект на предмет обременений, подготовит все необходимые документы, а также оформит договор купли-продажи на ваше имя.
Налоги и содержание недвижимости в Словакии
Налог на недвижимость в Словакии состоит из трех видов обязательных отчислений в бюджет:
- Земельный налог. Уплачивают все владельцы земельных участков в Словакии, например садов, виноградников, застроенных территорий, участков под строительство. Годовая ставка — 0,25 % от стоимости участка.
- Налог на строительство. Уплачивают все владельцы объектов, находящихся на этапе строительства: жилых домов, гаражей, подземных парковок, коттеджей, промышленных зданий и других. Годовая ставка налога — 0,033 EUR за каждый начатый м2 застроенной площади.
- Налог на квартиры и нежилые помещения в многоквартирных домах. Уплачивают все владельцы недвижимости. Годовая ставка — 0,033 EUR за каждый м2, который находится в собственности. Например, за квартиру площадью 60 м2 владелец обязан отчислять в бюджет ежегодно около 2 EUR.
Расходы на содержание жилья в Словакии остаются ниже, чем во многих странах Западной Европы.
В зависимости от провайдера ежемесячная абонплата за домашний интернет — от 12 до 25 EUR.
Расходы на коммунальные услуги отличаются — учитывайте потребление света, воды, газа, а также тарифы распределительной компании. К примеру, тариф на электроэнергию — от 0,1629 до 0,1927 EUR за кВт/час в зависимости от типа контракта с поставщиком. При потреблении 200 кВт в месяц нужно будет заплатить от 33 до 38 EUR.
Если брать в среднем, то на оплату всех счетов по квартире на 85 м2 уходит от 150 до 340 EUR в месяц.
Где лучше покупать недвижимость в Словакии
Рынок недвижимости в Словакии отличается в зависимости от региона, если рассматривать в контексте пассивного дохода от сдачи в аренду. В Братиславе спрос на аренду стабильно высокий — это связано с большим количеством туристов (только за 2024 год город посетили 1,2 млн человек). Трудовые мигранты и студенты также едут в столицу за перспективами в работе и учебе.
Кошица и Прешов — это второй и третий по величине города Словакии, но их выбирают чаще всего семьи с детьми. Тут множество детских садов, школ (в Кошице — международная с английским языком обучения), хорошо налажена работа общественного транспорта, а воздух чище, чем в столице. Поэтому в Прешове и Кошице большим спросом пользуются семейные дома.
Тренчин — это небольшой город в Словакии в 10 км от границы с Чехией с населением около 55 тыс. человек. Цены на недвижимость здесь гораздо ниже, чем в Братиславе, Кошице и Прешове.
Ориентировочная доходность от сдачи в аренду недвижимости в разных городах Словакии:
| Город | Тип недвижимости | Средняя цена покупки, в € | Средний годовой доход от аренды, в € | Годовая доходность, в % |
|---|---|---|---|---|
| Братислава | Квартира 40 м2 | 224 800 | 9 240 | 4,1 |
| Братислава | Квартира 115 м2 | 420 000 | 15 600 | 3,7 |
| Братислава | Дом 120 м2 | 499 000 | 19 200 | 3,8 |
| Кошице | Квартира 56 м2 | 199 000 | 10 200 | 5,1 |
| Кошице | Дом 90 м2 | 334 000 | 19 200 | 5,7 |
| Прешов | Квартира 50 м2 | 144 000 | 9 000 | 6,2 |
| Прешов | Дом 140 м2 | 239 000 | 18 000 | 7,5 |
| Тренчин | Квартира 64 м2 | 175 000 | 9 000 | 5,1 |
| Тренчин | Дом 130 м2 | 290 000 | 19 200 | 6,6 |
Получите бесплатный подбор объектов, полный расчет стоимости входа и перечень других расходов у специалиста iWorld
На что обратить внимание при покупке недвижимости в Словакии
К покупке недвижимости в Словакии нужно подходить ответственно, поэтому перед сделкой обязательно:
- запросите выписку из кадастра — она покажет, действительно ли продавец является собственником недвижимости и нет ли на объекте каких-либо обременений;
- проверьте договор купли-продажи — лучше обратиться к юристу, который проконтролирует законность каждого пункта;
- убедитесь, что на объекте нет задолженностей — если есть долги по коммунальным услугам, то отложите сделку до полного их погашения продавцом;
- проверьте разрешительные документы (касается новостроек) — проконтролируйте, что дом сдан в эксплуатацию и подключен ко всем коммуникациям.
Особое внимание уделите переводу средств, так как приобрести недвижимость в Словакии за наличные нельзя. Со стороны Словакии ограничений на валютные переводы нет, но банки часто требуют доказать источник происхождения средств. Если не предоставить подтверждение, то транзакция может быть заблокирована до выяснения всех обстоятельств.
Самостоятельно контролировать каждый этап покупки недвижимости сложно, ведь нужно знать нюансы законодательства, порядок проверки объекта и перевода средств. Трудности чаще всего возникают уже на этапе разговора с продавцом — все из-за языкового барьера. Также всегда есть риск попасть на недобросовестного риелтора, который предложит «проблемную» недвижимость по завышенной рыночной цене.
Именно поэтому большинство тех, кто хочет купить недвижимость за границей, обращаются к юристам. Они внимательно изучают ваш запрос и предлагают проверенные объекты в разных странах. Особенно помощь юристов актуальна для тех, кто планирует оформить ВНЖ / ПМЖ или гражданство после покупки жилья — они расскажут, в каких государствах есть такие программы иммиграции, объяснят условия и помогут пройти все этапы.
Получить консультацию
