Блог

Получение ВНЖ и гражданства в Германии при покупке недвижимости

Алексей Носовский

Представитель юридического департамента International World. Автор статей на тему "Миграционное право".

18 января 2023 14 минут читать
Flag on the background of an old building located in Germany, a country where you can get a German residence permit when buying real estate

Выдача немецких ВНЖ регламентируется федеральным законом «О пребывании иностранцев», который не дает возможности получить вид на жительство в Германии при покупке недвижимости. Приобретение жилого или нежилого имущества не является основанием для оформления иностранцем статуса временного резидента ФРГ. Однако, факт покупки можно использовать как дополнительное преимущество в процессе оформления ВНЖ через бизнес или за инвестиции.

Наличие документа о владении недвижимостью на территории Германии предоставляет собственнику возможность открыть шенгенскую визу сроком на 5 лет с правом пребывания в странах Евросоюза не более 90 дней в каждом полугодии. Чтобы получить разрешение на временное пребывание при наличии недвижимого имущества, иностранному заявителю нужно будет открыть компанию и зарегистрировать свое помещение в качестве инвестиции фирмы.

Преимущества ВНЖ в Германии

  • Свободное передвижение по странам Шенгенской зоны;
  • возможность оформить ПМЖ через 5 лет проживания в ФРГ;
  • право подать документы на гражданство через 6–8 лет в соответствии с законодательными нормами о натурализации;
  • возможность подать заявление для получения ВНЖ с семьей и детьми;
  • жизнь в благоприятных экологических условиях;
  • получение высоких зарплат и социальных гарантий;
  • возможность проживания в государстве со стабильно развивающейся экономикой;
  • получение высшего образования европейского уровня;
  • предоставление современного медицинского обслуживания.

По данным доклада The World Migration Report 2020 от Международной организации по миграции, в 2020 году Германия приняла около 16 млн иностранных граждан и заняла второе место среди самых популярных стран мира для переезда. Мигранты приезжают в ФРГ для увеличения заработка, открытия бизнеса, предоставления детям качественного образования и получения достойного социального обеспечения.

При этом развитые страны не стремятся упростить миграционное законодательство, что является серьезной помехой для желающих переехать. Среди минусов проживания в Германии резиденты с ВНЖ выделяют высокий уровень бюрократии и сравнительно большие налоги. К примеру, в Чехии фиксированная ставка подоходного налога составляет 15 %, в Болгарии — 10 %, а в ФРГ — от 14 % до 45 %. Также вид на жительство не предоставляет право голосовать на выборах и занимать государственные посты и не дает юридической возможности свободно жить в любой другой стране Шенгена.

Покупка недвижимости в Германии и вид на жительство

Немецкое законодательство не регламентирует прямое предоставление статуса ВНЖ при покупке недвижимости. Приобретенное имущество может стать объектом инвестирования при открытии собственной компании, которая и позволит иностранному гражданину подать запрос на получение временного резидентства.

Бизнес-иммиграция является легальным условием для оформления немецкого вида на жительство. Чтобы купленное коммерческое или некоммерческое помещение стало частью процесса легализации в Германии, заявителю необходимо зарегистрировать свою фирму, назначить себя управляющим или исполнительным директором и оформить недвижимость как объект инвестирования компании.

Оформлять бизнес более выгодно по организационно-правовой форме ООО/GmbH (общество с ограниченной ответственностью) или АО/AG (акционерное общество). Требование к минимальной сумме вложений на данный момент отсутствует — с 2015 года немецкие власти отменили финансовый минимум в 250 тыс. евро и обязательное создание 5 рабочих мест в фирме.

Чтобы получить ВНЖ в Германии при покупке недвижимости через регистрацию собственной компании, инвестор сначала оформляет предпринимательскую визу со сроком действия три месяца. В течение этого времени заявителю необходимо въехать на территорию ФРГ, арендовать место для длительного проживания и начать реализовывать свой бизнес-план. Также в этот период иностранному бизнесмену нужно подать пакет документов на получение вида на жительство. ВНЖ выдается на 1–3 года с правом дальнейшего продления и потенциального оформления ПМЖ. Минимальный срок функционирования фирмы — от трех лет, на протяжении которых собственник бизнеса обязан платить налоги (25 % — на прибыль, до 17 % — на предпринимательскую деятельность) и оплачивать коммунальные платежи. После получения ПМЖ инвестор имеет право закрыть компанию, недвижимое имущество переоформить на себя как на физическое лицо и выставить его на продажу.

Что необходимо для получения ВНЖ по инвестиционной программе

Чтобы получить вид на жительство при покупке недвижимости путем открытия своего бизнеса, претенденту необходимо выполнить ряд требований:

  • зарегистрировать компанию с минимальным уставным капиталом в размере 25 тыс. евро для ООО/GmbH и 50 тыс. евро для АО/AG;
  • письменно аргументировать в своем бизнес-плане экономический потенциал проекта и его положительное влияние на развитие экономики определенного региона Германии и всей страны;
  • предоставить доказательства потенциальной прибыльности своего дела (не менее 5 тыс. евро в месяц);
  • подтвердить наличие финансирования бизнеса за счет своих или ссудных средств;
  • доказать перспективность проекта и обозначить ключевые этапы его развития.

Приобрести недвижимость в ФРГ может любой иностранец — немецкие законы не накладывают никаких ограничений на процесс покупки в зависимости от гражданства потенциального покупателя. При этом в Германии возможно иметь двойное гражданство только при определенных условиях:

  • наличие родителей–нерезидентов ЕС, которые легально иммигрировали в страну;
  • подданство любого государства Евросоюза и Швейцарии;
  • высокие налоговые ставки для предпринимателей с иностранным гражданством в родной стране;
  • значительный финансовый ущерб заявителя в случае его отказа от первого паспорта;
  • ограничения в праве свободного пользования собственным имуществом в родной стране.

German house, upon purchase of which you can obtain a residence permit and German citizenship

Сам факт покупки немецкой недвижимости позволяет владельцу оформить шенгенскую визу и находиться в ФРГ до 180 дней в течение года. Однако подтвержденное проживание в приобретенном объекте даже меньше 183 дней в году может рассматриваться налоговой службой Германии в качестве основания для присвоения собственнику имущества статуса налогового резидента.

Отказать в выдаче ВНЖ госорганы страны могут в случае предоставления заявителем ложных фактов и/или бесперспективного бизнес-плана, отсутствия стабильного минимального дохода у компании и несоответствия фирмы экономическим потребностям определенного региона.

Алгоритм получения немецкого ВНЖ:

  1. Составление бизнес-плана.
  2. Обсуждение бизнес-плана с Торгово-промышленной палатой.
  3. Оформление долгосрочной визы в немецком посольстве.
  4. Покупка билетов и въезд в Германию.
  5. Постановка на учет иностранца в местном регистрационном офисе.
  6. Оформление компании.
  7. Подача заявления на ВНЖ.

Продолжительность каждого этапа – 2–5 недель.

Требования к заявителю

  • Наличие профильного высшего образования;
  • отсутствие судимостей;
  • финансовая обеспеченность;
  • подтверждение успешного ведения бизнеса в родной стране.

Пакет документов

Для оформления долгосрочной визы D:

  • заполненная визовая анкета;
  • оригинал и копия заграничного паспорта;
  • три фотографии размером 3,5 х 4 см;
  • действующий полис медицинского страхования;
  • подробный бизнес-план и официальный договор о регистрации компании;
  • справка из банка о наличии достаточного количества средств на счете заявителя;
  • диплом о наличии высшего и/или профильного образования;
  • оригинал и копия трудовой книжки.

Для получения ВНЖ Германии:

  • две анкеты, заполненные на немецком языке;
  • два заявления о пребывании в стране;
  • три фотографии 3,5 х 4,5 см;
  • оригиналы и копии заграничного и внутреннего паспортов;
  • уставные документы компании, заверенные у нотариуса;
  • оригинал выписки из торгового реестра;
  • подробный бизнес-план;
  • подтверждение наличия финансов для поддержки бизнес-проекта;
  • документальное подтверждение профессиональной компетентности (дипломы об образовании);
  • оригинал и две копии трудовой книжки;
  • полная биография заявителя;
  • оригинал и две копии полиса медицинского страхования;
  • подтверждение финансовой обеспеченности при будущем выходе на пенсию (для лиц от 45 лет).

Поэтапная процедура оформления ВНЖ в Германии

Если иностранец прибыл в Германию и впервые подает документы на ВНЖ, ему стоит воспользоваться услугами миграционного юриста. Самостоятельный процесс оформления, как и процедура при содействии специалиста, предусматривают следующий алгоритм действий:

  1. Сбор пакета документов.
  2. Регистрация в отделе по делам граждан (Bürgeramt) и получение соответствующего свидетельства (Anmeldebescheinigung).
  3. Оформление медицинской страховки. Иностранные страховые полисы, в т. ч. полученные в России, не подойдут — нужно приобрести немецкую страховку.
  4. Открытие счета в немецком банке. Для получения вида на жительство заявителю нужно зарегистрировать счет в одном из банков Германии, чтобы подтвердить свое намерение интегрироваться в местное общество.
  5. Подача заявки на ВНЖ в ведомство по делам иностранцев (Ausländerbehörde). Адрес ближайшего отделения претендент может узнать на сайте Федерального управления по делам миграции и беженцев. Прием ведется по предварительной записи.
  6. Получение готового ВНЖ в случае положительного результата рассмотрения заявки.

С сентября 2011 года бумажные ВНЖ заменены на электронные документы (eAT). Выглядят они как банковская пластиковая карта с чипом.

Комиссионный сбор за обработку документов составляет 110 евро для одного взрослого и 50 евро — для ребенка. Если запрос иностранца на получение ВНЖ по какой-либо причине будет отклонен, оплаченная комиссия не возвращается.

Продление вида на жительство

ВНЖ Германии выдается сроком на 1–3 года с возможностью дальнейшего продления документа. В случае стабильной работы компании и хороших финансовых показателей собственник ежегодно может продлевать вид на жительство, а после трех лет получит возможность подать запрос на предоставление статуса ПМЖ.

Недвижимость в Германии для иностранцев

Из-за дефицита новостроек в больших городах Германии цены на недвижимость увеличиваются. Тем не менее небольшие процентные ставки и потенциальная доходность от сдачи объектов в аренду продолжают привлекать иностранных инвесторов.

Преимущества покупки недвижимости в Германии:

  • доступное ипотечное кредитование (3–4 % при наличии 20–40 % начального капитала);
  • безопасность рынка недвижимости;
  • сдача в аренду или продажа по хорошей цене вследствие роста цен на жилые помещения;
  • оптимальное соотношение себестоимости и доходности приобретенного объекта;

Недостатки рынка немецкой недвижимости:

  • недобросовестные маклеры и вероятность приобрести неликвидный объект с множеством технических проблем (некачественный ремонт, проблемы с коммунальным обслуживанием и т.д.);
  • возможен многоэтапный бюрократический процесс покупки и оформления помещения;
  • сложная коммуникация с иностранцами из-за языкового барьера.

Законодательство Германии позволяет иностранным гражданам покупать разные виды недвижимого имущества, при этом все процедуры купли-продажи заверяются только у немецких нотариусов. Среди иностранцев популярными местами для приобретения жилых или нежилых объектов являются федеральные земли Баварии и Саксонии, поскольку здесь самое низкое налогообложение по всей ФРГ. Потенциальный покупатель может подбирать помещение с помощью риэлторского агентства или самостоятельно, используя следующие ресурсы:

  • immoscout24;
  • immowelt.de;
  • immobilo.de.

Если покупатель не знает язык и опасается возможных проблем из-за непонимания немецкоговорящих продавцов, он может обратиться в официальное риэлтерское агентство с русскоговорящими сотрудниками. Агент по недвижимости предоставит следующие услуги:

  • подробные консультации по выбору объекта;
  • ведение переговоров с продавцом;
  • быстрое решение всех вопросов с банками.

Риэлторы и маклеры в Германии обязательно должны иметь специальное разрешение для ведения профессиональной деятельности. Также авторитет специалиста подтверждается его участием в Ассоциации маклеров Германии (Verband Deutsher Makler).

Нотариус, в отличие от агента по недвижимости, является ключевым участником сделки. Кроме составления договора купли-продажи, он зарегистрирует права нового собственника имущества в поземельной книге.

Процедура покупки недвижимости в Германии:

  1. Регистрация счета в немецком банке и проверка помещения.
  2. Подписание договора о приобретении объекта.
  3. Оплата сделки.
  4. Регистрация нового владельца в поземельной книге.

В среднем процесс покупки и оформления недвижимости длится от двух до четырех месяцев.

German city where you can get a German residence permit when buying real estate, and then citizenship

Основания для получения ВНЖ в Германии без вложений

Кроме оформления вида на жительство при покупке недвижимости путем открытия собственной компании, иностранец может получить право на оформление ВНЖ Германии через официальное трудоустройство, обучение в вузе и заключение брака.

Работа в стране дает право на получение временного ВНЖ. Чтобы получить разрешение на трудоустройство в ФРГ с видом на жительство, необходимо выполнить ряд требований, которые регулируются местным законодательством и кадровой политикой компании. Так, некоторые вакансии требуют знания немецкого языка. Другие можно предложить мигрантам из третьих стран только после того, как в течение 90 дней после публикации вакансии в Единой базе ЕС на нее не нашлось ни одного европейского кандидата. Также кандидатуру должно одобрить Федеральное агентство занятости, и только после этого можно подавать заявление на ВНЖ. Продолжительность разрешения на временное пребывание зависит от срока, на который заключен контракт с компанией.

Обучение в вузе тоже дает право на получение ВНЖ. Продолжительность статуса временного резидента зависит от периода обучения. Во время учебы студент также имеет право работать, но не может трудоустраиваться по долгосрочному контракту в течение года и более.

Вступление в брак с гражданином / гражданкой Германии позволяет иностранцу оформить долгосрочную визу сначала сроком на один год, а потом продлить ее еще на два года. После трех лет официального брака заявитель имеет право подать документы на получение ВНЖ. Требования к претенденту включают владение государственным языком на уровне B1 и прохождение курсов для интеграции в немецкое общество.

Главное преимущество получения ВНЖ при покупке недвижимости путем открытия собственной компании — оперативное оформление вида на жительство. Иностранному предпринимателю нужно в течение трех месяцев после открытия визы приехать в Германию, начать ведение бизнеса и подать документы на получение ВНЖ. Разрешение на временное пребывание выдается сроком от года до трех лет с возможностью дальнейшего продления.

Страны с резидентской программой на недвижимость

В перечень самых популярных стран, предлагающих гражданство за недвижимость, входят Мальта, Португалия, Испания, Греция.

Из-за увеличения случаев покупки европейской недвижимости иностранцами с нелегальными источниками дохода Евросоюз вводит свод строгих правил к выдаче ВНЖ за инвестиции в недвижимые объекты. Республика Кипр, например, закрыла подобную программу в 2020 году. Остальные страны участницы ЕС ужесточили требования.

Теперь ВНЖ в Европе при покупке недвижимости дает право только на:

  • нахождение в странах Шенгенской зоны в течение 90 дней за каждые полгода;
  • получение гражданства раньше, чем для владельцев ВНЖ, оформленного по другим причинам (через брак, обучение и т. д.).

Условия получения ВНЖ через недвижимость в некоторых странах Европы

Португалия:

  • вложение не менее 350 тыс. евро в недвижимость, требующей реконструкции, либо от 500 тыс. евро в новый объект;
  • регистрация имущества;
  • оформление медицинской страховки;
  • нахождение в стране не менее 7 дней в году.

Испания:

  • вложение в жилую и коммерческую недвижимость от 500 тыс. евро;
  • отказ от родного гражданства;
  • постоянное нахождение на территории государства.

Греция:

  • вложение от 250 тыс. евро в жилой или нежилой объект, а также землю под строительство.

Мальта:

  • вложение в недвижимость от 700 тыс. евро или аренда на сумму от 16 тыс. евро в год;
  • срок владения или аренды — 5 лет;
  • пожертвование 10 тыс. евро в культурную или спортивную неправительственную организацию;
  • взнос в Фонд национального развития Мальты от 600 000 евро.

Немецкая программа по получению ВНЖ при покупке недвижимости путем открытия своей фирмы выгодно отличается на фоне инвестиционных программ вышеперечисленных стран ЕС. Ее главными преимуществами являются:

  • невысокий финансовый порог входа (минимальный уставной капитал фирмы должен быть в размере 25 тыс. евро для ООО/GmbH и 50 тыс. евро для АО/AG);
  • оперативная подача документов на ВНЖ (бизнесмену необходимо в течение трех месяцев после оформления долгосрочной визы приехать в ФРГ, запустить работу фирмы и подать заявление на предоставление вида на жительство);
  • возможность быстрого оформления ПМЖ (после трех проживания в Германии с ВНЖ и при условии успешного функционирования компании заявитель имеет право подать запрос на получение статуса ПМЖ).

Данная процедура подойдет тем иностранным гражданам, которые хотят в краткие сроки и с минимальными инвестициями получить официальное разрешение на временное проживание в Германии, а впоследствии — документ о постоянном месте жительства.

Гражданство Германии при покупке недвижимости

Гражданство Германии при покупке недвижимости через открытие бизнеса может предоставляться иностранному заявителю после 5 лет проживания в статусе ПМЖ и общего времени пребывания в стране не менее 8 лет.

Список основных документов для оформления ПМЖ:

  • заграничный паспорт;
  • полис медицинского страхования;
  • свидетельство о рождении;
  • фотографии стандартного размера;
  • подтверждение владения немецким языком на уровне B1 и выше;
  • документ о наличии места для постоянного проживания;
  • документы, подтверждающие владение бизнесом.

Основные требования к заявителю на гражданство:

  • срок постоянного проживания в Германии от 8 лет;
  • проживание в стране с ПМЖ не менее 5 лет;
  • наличие собственного или арендованного жилья;
  • финансовая обеспеченность;
  • отсутствие судимостей и проблем с законом;
  • уровень владения немецким языком не ниже B1;
  • подтверждение знаний культуры, традиций и истории Германии;
  • отказ от родного гражданства.

Перечень основных документов на оформление гражданства Германии:

  • заграничный паспорт;
  • заявление;
  • карта ПМЖ;
  • свидетельство о рождении;
  • свидетельство о браке;
  • сертификат об уровне владения немецким языком;
  • сертификат об успешном тестировании на знание культуры, истории и традиций Германии;
  • справка о несудимости;
  • подтверждение платежеспособности;
  • автобиография для заявителей старше 16 лет;
  • фотография 3,5 х 4,5 см.

Как осуществляется процедура получения гражданства Германии через недвижимость

Заявитель приходит на прием в Ведомство по гражданству, где получает бланк для заявления и список необходимых документов. Далее ему необходимо подготовить досье и подать его в Ведомство по гражданству, а также оплатить сервисный сбор. Потом кандидату нужно зарегистрировать в учреждении отказ от своего родного паспорта. Как только представители Ведомства примут решение о предоставлении иностранному заявителю статуса гражданина Германии, претендента пригласят посетить госучреждение для получения соответствующего свидетельства. После этого новоявленному немецкому гражданину нужно будет записаться на прием в паспортный стол, чтобы подать запрос на оформление паспорта и других обязательных документов ФРГ.

Преимущества гражданства Германии:

  • права и свободы гражданина ЕС;
  • возможность свободно перемещаться по всей территории Евросоюза;
  • право выбора любой страны ЕС для жизни и работы;
  • трудоустройство и бизнес наравне с коренными жителями ФРГ;
  • безвизовые путешествия в 190 стран мира;
  • высокие зарплаты и хорошее социальное обеспечение;
  • современное медицинское обслуживание и качественное образование;
  • право голоса на государственных выборах и возможность подать свою кандидатуру;
  • жизнь в стабильном государстве с устойчивой экономикой.

Получение ВНЖ Германии при покупке недвижимости подразумевает оформление вида на жительство на основании открытия собственной компании и регистрации приобретенного недвижимого имущества в качестве инвестиций в бизнес. Этот вариант иммиграции подходит иностранцам, которые хотят в краткие сроки и при сравнительно небольших вложениях получить статус ВНЖ Германии с дальнейшей возможностью оформления карты ПМЖ и гражданства.

Немецкое законодательство строго регулирует данную процедуру, поэтому правильное оформление необходимых документов и четкое выполнение всех юридических требований являются ключевыми условиями для получения вида на жительство. Чтобы иммиграция в Германию прошла успешно, претенденту стоит обратиться за помощью к профессиональному миграционному юристу.

Оцените статью
  1. 5
  2. 4
  3. 3
  4. 2
  5. 1
(всего: 361 голос, в среднем: 4.8 из 5)
Отправить ссылку в: