Рынок недвижимости Сан-Томе и Принсипи в 2026 году остается нишевым: официальной статистики мало, а сделки происходят вне публичных баз. Преимущественно сюда заходят иностранцы, имеющие опыт инвестирования в ликвидную недвижимость.
Основной интерес к стране связан с низкими ценами и ростом туристического сектора. Например, объекты у океана здесь стоят в разы дешевле, чем в популярных курортных странах Европы. При этом низкая стоимость объясняется просто: инфраструктура развита слабо, а рынок — низколиквидный. Это важно учитывать перед покупкой и заручиться поддержкой опытных инвестиционных экспертов.
Мы подготовили материал, который поможет разобраться в особенностях покупки недвижимости в Сан-Томе и Принсипи: какие есть ограничения для иностранцев, нужно ли уплачивать налоги, как происходит сделка.
Рынок недвижимости Сан-Томе и Принсипи в 2026 году
В 2026 году рынок недвижимости Сан-Томе и Принсипи небольшой и только начинает развиваться. Ключевые регионы для покупки с наиболее развитой инфраструктурой:
- Сан-Томе (столица) — деловой центр, здесь больше всего предложений;
- северные и прибрежные районы острова Сан-Томе — ближе к аэропорту и туристическим зонам;
- остров Принсипи — ограниченное предложение, но более премиальный сегмент.
Экономика страны в основном ориентирована на сельское хозяйство. Но в последнее время наблюдается рост туризма — по оценкам ООН, около 11 % ВВП Сан-Томе и Принсипи формируется из этого сектора. Для рынка недвижимости это ключевой драйвер: спрос формируют туристические проекты, а не локальные покупатели. По мере развития туризма цены на отели, гостиничные номера, землю под строительство будут расти.
Можно ли иностранцам купить недвижимость в Сан-Томе и Принсипи
Иностранцы могут купить недвижимость в Сан-Томе и Принсипи почти любого типа. Это касается строений — домов, квартир, дач, коммерческих помещений. Ограничений по количеству объектов владения и их площади не установлено.
С землей ситуация другая. Большая часть участков (90 %) принадлежит государству, и напрямую купить их нельзя. Вместо этого используют концессию — долгосрочную аренду. Государство передает участок инвестору на определенный срок, например под строительство / реставрацию отеля или жилого объекта. Землей можно пользоваться и зарабатывать на ней, но юридически она остается в собственности государства.
Рынок недвижимости Сан-Томе и Принсипи не так развит, как в других туристических странах, например Европы, Карибского бассейна. Но власти работают в направлении улучшения инфраструктуры государства, привлекают для этого дополнительное финансирование от ЕС (на период с 2021 до 2027 года Евросоюз выделил 20 млн EUR) и иностранные инвестиции. В рамках такой инициативы была создана и программа гражданства Сан-Томе и Принсипи за вложения — принять участие в ней может гражданин любой страны.
Получите гражданство Сан-Томе и Принсипи
- Гражданство для всей семьи
- Возможность двойного гражданства
- Минимальные требования к пребыванию в стране
- Самая доступная инвестиционная программа
Оставьте заявку и получите
консультацию специалиста
Какие виды недвижимости можно купить в Сан-Томе и Принсипи
Несмотря на то, что рынок недвижимости Сан-Томе и Принсипи небольшой, выбрать подходящий объект можно. Сегодня к покупке доступны:
- Дома или виллы на побережье океана. Чаще всего их покупают под краткосрочную аренду туристам или как второй дом. Основные предложения сосредоточены на острове Принсипи, в районах пляжей Лагоа-Азул, Прайя-дас-Кончас и Тамариндос.
- Земельные участки под строительство. Хоть полное право собственности на землю оформить нельзя, инвесторы приобретают участки по концессионным договорам. Такой формат выбирают те, кто планирует постройку курорта / отеля. Больше всего свободных земельных участков в малоразвитых регионах Сан-Томе и Принсипи, например на юге и востоке.
- Квартиры. Вариант для тех, кто планирует жить в стране. Большинство предложений — в столице Сан-Томе. Этот сегмент небольшой и менее интересен для инвестиций.
- Коммерческие объекты. Такая недвижимость подойдет предпринимателям, которые планируют развивать бизнес в стране. Например, можно купить отель, офис, магазин, складское помещение.
Любые инвестиции в недвижимость Сан-Томе и Принсипи не дают права на получение ВНЖ или гражданства. Поэтому иностранцы покупают объекты для личного проживания или для бизнеса. Если целью вложений является получение второго паспорта, специалисты iWorld советуют рассмотреть программу гражданства за инвестиции в Национальный фонд трансформации Сан-Томе и Принсипи.
Цены на недвижимость в Сан-Томе и Принсипи
Рынок недвижимости Сан-Томе и Принсипи небольшой и слабо изучен международными агентствами, но по информации платформы Builds and Buys за последние 20 лет наблюдаются колебания темпов его роста:
| Годы | Среднегодовой темп роста, в % | Особенности |
|---|---|---|
| 2010–2015 | 2–3 | Ограниченная активность, сделки в основном локальные |
| 2016–2020 | 4–6 | Начало развития туризма и заинтересованности иностранцев |
| 2020–2022 | 1–3 | Замедление темпов роста из-за пандемии COVID-19 |
| 2023–2026 | 5–7 | Восстановление рынка, привлечение иностранных инвестиций в туризм |
Стоимость недвижимости Сан-Томе и Принсипи зависит от близости к океану и туристической инфраструктуре:
| Регион | Средняя цена за м2, в $ | Примечание |
|---|---|---|
| Сан-Томе (столица) | 1 200–2 000 | Деловой и административный центр страны |
| Северные и прибрежные районы | 1 500– 2500 | Близость к аэропорту, новые курортные комплексы |
| Остров Принсипи | 2 000–3 500 | Элитные курорты, ограниченное предложение |
| Южный Сан-Томе | 800–1 500 | Слабо развитая инфраструктура |
| Внутренние плантационные районы | 600–1 200 | Сельскохозяйственные земли, бутик-туризм |
Стоит ли инвестировать в недвижимость Сан-Томе и Принсипи
Инвесторы только начинают проявлять интерес к недвижимости Сан-Томе и Принсипи. Это обусловлено:
- низкими ценами на недвижимость;
- развитием инфраструктуры островного государства;
- растущим интересом туристов к стране.
В 2026 году покупка недвижимости в Сан-Томе и Принсипи не ведет ни к ВНЖ, ни к гражданству. Получить экономический паспорт можно только по государственной программе через безвозвратный взнос в Национальный фонд преобразований.
В недвижимость Сан-Томе и Принсипи инвестируют те, кто:
- ищет «второй дом» и планирует переезд в эту страну;
- хочет развиваться в сфере туризма посредством постройки новых гостиничных домов, эко-отелей или комплексов для отдыха;
- планирует долгосрочные инвестиции и возврат вложений через несколько лет;
- хочет выйти на нишу недорогого рынка недвижимости.
При этом рынок недвижимости Сан-Томе и Принсипи не рассматривают те, кто планирует получить быструю прибыль (через полгода–год). Вложения рассчитаны на длительный срок, но с более высокой окупаемостью в перспективе.
Как купить недвижимость в Сан-Томе и Принсипи
Процедура покупки недвижимости в Сан-Томе и Принсипи занимает от 3 до 6 месяцев, но процесс может затянуться до года, если объект с проблемными документами или требуется получение дополнительных разрешений. Основные этапы:
- Поиск объекта
Самостоятельно найти объект сложно, ведь большинство предложений размещены вне каталогов. Также есть вариант обратиться в агентство недвижимости — расположенное в Сан-Томе и Принсипи или то, которое находится в другой стране и работает с рынком этого государства. Риелтор подберет подходящий объект согласно всем требованиям. Важно: часть предложений не имеет полной истории собственности, поэтому на данном этапе лучше действовать с юристом.
- Юридическая проверка
Перед сделкой следует обратиться к юристам, которые проверят право собственности на недвижимость, наличие долгов и других обременений. Это ключевой этап: из-за непрозрачности рынка риски без профессиональной поддержки здесь выше, чем в Европе.
- Получение разрешения на покупку
Разрешение выдает Агентство по содействию инвестициям. Покупателю необходимо приложить к заявлению подтверждение финансовой состоятельности: заявление о происхождении средств, банковские выписки и международное банковское рекомендательное письмо. Ориентировочно разрешение выдается в течение 30–60 дней.
- Подготовка документов
Потребуется предоставить документы, удостоверяющие личность: паспорт, который действителен еще минимум полгода, местный ИНН, доказательства проживания в другой стране (например, квитанции по оплате коммунальных услуг). Для совершения сделки необходим отчет о поиске прав собственности, свидетельство об освобождении от налога на имущество, оценка недвижимости.
- Подписание долгового договора (Contrato-Promessa)
Местный нотариус составляет предварительный договор купли-продажи. В нем указывается размер аванса (обычно 10–30 % от стоимости недвижимости), условия и сроки завершения сделки. Договор регистрируется в земельном кадастре.
- Подписание заключительного договора (Escritura Pública)
Во время сделки обязательно должен присутствовать нотариус, который контролирует процесс и регистрирует договор. После подписания покупатель переводит остаток средств продавцу.
- Регистрация права собственности
Покупателю нужно обратиться в Главное управление регистрации и нотариата (Direcção Geral dos Registos e do Notariado — DGRN) и зарегистрировать право собственности на недвижимость. Для этого необходимо предоставить договор купли-продажи и заполненное заявление. Стандартно процесс занимает 20 дней, но при уплате госпошлины по повышенному тарифу он может быть сокращен до 3 дней или 1 суток.
Получите бесплатный подбор объектов, полный расчет стоимости входа и перечень других расходов у специалиста iWorld
Налоги и другие расходы при покупке недвижимости в Сан-Томе и Принсипи
При покупке недвижимости в Сан-Томе и Принсипи общие дополнительные расходы могут составлять около 15–20 % от стоимости объекта и включают в себя:
| Статья расходов | Ставка |
|---|---|
| Налог на передачу права собственности | 8 % |
| Гербовый сбор | 0,8 % |
| Нотариальный сбор | 0,5–1 % |
| Регистрационный сбор | 0,3–0,8 % |
| Услуги юриста | 3–5 % |
| Комиссия риелтора (если применимо) | 5–10 % |
Приведем пример: вы приобрели виллу за 100 000 USD. В таком случае дополнительные расходы составят от 15 000 до 25 000 USD.
Кому подойдет покупка недвижимости в Сан-Томе и Принсипи
Рынок недвижимости Сан-Томе и Принсипи только начинает развиваться, а предложение ограничено. Он подойдет тем, кто:
- планирует развивать туристический бизнес;
- ищет недорогую недвижимость в экзотической стране;
- планирует переехать в Сан-Томе и Принсипи;
- хочет защитить свой капитал.
Покупка недвижимости в Сан-Томе и Принсипи может также оказаться и невыгодным решением. Сделку не стоит рассматривать тем, кто:
- ищет высоколиквидную недвижимость — рынок и спрос относительно небольшой, а покупателей меньше, чем продавцов;
- планирует быстро перепродать объект — продавцов больше, чем покупателей;
- хочет легализироваться через недвижимость — покупка не ведет к ВНЖ или гражданству.
В 2026 году есть другие страны, предлагающие высоколиквидные объекты и второй паспорт за покупку недвижимости — Турция, государства Карибского региона, Вануату и другие. Специалисты iWorld на консультации рассказывают обо всех программах, подбирают ту, которая наиболее соответствует требованиям и сопровождают вплоть до получения гражданства.
Получить консультацию
